Cổ phiếu bất động sản đón cú hích nhưng vẫn còn đó nỗi lo

Về triển vọng ngành, các chuyên gia nhận định, áp lực dòng tiền trái phiếu đáo hạn vẫn là thách thức đối với doanh nghiệp bất động sản...

Cú hích cho cổ phiếu

Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản đã có dấu hiệu tích cực hơn từ sau cuộc họp về chính sách tiền tệ năm 2024 của Thủ tướng cùng loạt doanh nghiệp đầu ngành, nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh và thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Cổ phiếu bất động sản đón cú hích nhưng vẫn còn đó nỗi lo

Sự tích cực này còn được ủng hộ bởi kỳ vọng kết quả kinh doanh quý I/2024 của doanh nghiệp bất động sản sẽ phục hồi mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Chưa kể quý II sắp tới dự kiến sẽ là vào mùa mở bán các dự án với số lượng được kỳ vọng khả quan cho năm nay, cải thiện so với bức tranh kém sáng của những năm trước.

Nếu nhìn về bối cảnh thị trường chung, dòng tiền trên thị trường chứng khoán đang có sự luân phiên giữa các nhóm ngành. Theo đó, dòng tiền luân chuyển từ việc chốt lời các nhóm cổ phiếu tăng mạnh sang những nhóm chưa tăng nhiều, nhất là nhóm cổ phiếu bất động sản, bởi thực tế nhóm này vẫn chưa tăng nhiều so với VN-Index thời gian qua.

Ông Võ Kim Phụng, Phó phòng phân tích, Chứng khoán BETA nhận định, gần đây liên tục diễn ra các cuộc họp của cơ quan quản lý về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tác động tích cực tới thị trường. "Dù ngành bất động sản dân cư chưa tích cực nhưng có thể cổ phiếu "chạy" trước theo kỳ vọng, nhất là những cổ phiếu của doanh nghiệp có nền tảng tốt", chuyên gia đến từ Chứng khoán BETA nói.

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản cả nước và TP. HCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và bước vào chu kỳ phục hồi.

Với đà phục hồi như hiện tại, Chủ tịch HoREA cho rằng thị trường bất động sản sẽ trở lại hoạt động bình thường và bước vào chu kỳ phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững kể từ nửa cuối năm 2024, tạo đà để phát triển mạnh mẽ hơn kể từ đầu năm 2025 trở đi.

Tăng trưởng thị trường bất động sản TP. HCM dần hồi phục (Nguồn: HoREA)

Còn đó nỗi lo

Về triển vọng ngành, các chuyên gia nhận định, áp lực dòng tiền trái phiếu đáo hạn vẫn là thách thức đối với doanh nghiệp bất động sản.

Theo báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của MBS, lũy kế từ đầu năm đến nay, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt hơn 9.400 tỷ đồng, gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước; lãi suất bình quân 11,1%/năm, cao hơn so với mức trung bình 8%/năm của năm 2023.

Trong 2 tháng đầu năm, xây dựng - vật liệu xây dựng là nhóm ngành có giá trị phát hành trái phiếu cao nhất. Xếp sau là nhóm ngành bất động sản, với tổng giá trị phát hành đạt hơn 2.600 tỷ đồng (tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ), chiếm tỷ trọng 28%.

Tuy nhiên, trái ngược với lượng trái phiếu đã phát hành, hoạt động mua lại trái phiếu doanh nghiệp diễn ra ảm đạm trong các tháng đầu tiên của năm. Trong tháng 2, giá trị trái phiếu mua lại trước hạn ước tính khoảng hơn 1.900 tỷ đồng, giảm 60% so với tháng trước, do có kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Lũy kế từ đầu năm, khoảng hơn 6.800 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đã được mua lại trước hạn, giảm 58% so với cùng kỳ.

MBS ước tính, có khoảng 200.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong năm 2024, tăng 4% so với năm trước, trong đó nhóm bất động sản và ngân hàng chiếm lần lượt 58% và 8%. Ngay trong quý I/2024, sẽ có khoảng 38.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn mạnh nhất sẽ rơi vào quý II (74.000 tỷ đồng) và quý III (52.000 tỷ đồng).

Dữ liệu của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, 2 tháng đầu năm có 12 doanh nghiệp chậm trả lãi hơn 833 tỷ đồng và 6 đơn vị chưa tất toán gần 5.300 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu. Trong đó, chủ yếu là doanh nghiệp bất động sản chậm hoàn thành các nghĩa vụ về trái phiếu.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp có kết quả kinh doanh năm 2023 bết bát với khoản lỗ lớn và nợ gấp nhiều lần, thì áp lực chuẩn bị nguồn tiền để trả nợ gốc và lãi trái phiếu trong năm 2024 càng tăng lên.

VNDirect nhận định lượng trái phiếu doanh nghiệp nhóm bất động sản đáo hạn năm 2024 sẽ tăng khoảng 24% so với 2023, áp lực dòng tiền trái phiếu đáo hạn vẫn sẽ là thách thức lớn với cá doanh nghiệp trong ngành. Nguyên nhân bởi thị trường trầm lắng, việc tháo gỡ pháp lý các dự án chậm so với kỳ vọng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa hết khó khăn...