Bất động sản khu công nghiệp sắp "lên ngôi", KBSV chỉ ra các cổ phiếu sáng giá nhất

Theo Báo cáo triển vọng Thị trường chứng khoán mới đây của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), thu hút FDI của Việt Nam 2024 tiếp tục khởi sắc cho thấy tiềm năng của ngành bất động sản khu công trong dài hạn.

Theo KBSV, tính đến ngày 20/3, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần vào Việt Nam 2024 đạt hơn 6,17 tỷ USD (+13,4% so với cùng kỳ băn trước). Tính từ đầu năm, có 644 dự án mới được cấp GCN đăng ký đầu tư (+23,4% so với cùng kỳ năm trước), tổng vốn đăng ký đạt hơn 4,77 tỷ USD (+57,9% so với cùng kỳ băn trước). Hiện cả nước có 39.758 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký gần 476 tỷ USD.

Mặt bằng giá thuê khu công nghiệp vẫn tiếp tục tăng, tỷ lệ hấp thụ cao. Diện tích đất hấp thụ trong năm 2023 của thị trường cấp 1 miền Bắc đạt hơn 800ha – mức cao nhất trong 5 năm trở lại đấy. Tại miền Nam, diện tích hấp thụ 2023 ghi nhận hơn 500ha, đưa tỷ lệ lấp đầy tăng lên mức 92%.

Theo báo cáo của CBRE, giá cho thuê trung bình thị trường cấp 1 tại miền Bắc và miền Nam lần lượt tăng lên ngưỡng 132 USD/m2/kỳ hạn còn lại (+10% so với cùng kỳ băn trước) và 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại (+14% so với cùng kỳ băn trước). Trong 4 năm vừa qua, trung bình giá thuê đã tăng 7%/năm ở miền Bắc và 13%/năm ở miền Nam. Nhóm phân tích kì vọng giá thuê đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì tốc độ tăng từ 5-9%/năm trong các năm tiếp theo khi mà nhu cầu thuê đất vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung hạn chế.

KBSV đánh giá, ngành bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn đang sở hữu tiềm năng tăng trưởng lớn do:

Thứ nhất, nhu cầu thuê đất từ các doanh nghiệp lĩnh vực sản xuất hàng điện tử, công nghệ cao như xe điện, bán dẫn, nguyên liệu xanh đang ngày càng tăng.

Thứ hai là lợi thế về chi phí lao động, điện năng hấp dẫn cùng với đó là việc hưởng lợi từ sự dịch chuyển nguồn vốn FDI ra khỏi Trung Quốc.

Thứ ba, các dự án xây dựng hạ tầng giao thông như cao tốc Bắc Nam, vành đai 4 cùng các dự án cảng biển sân bay đang được đẩy mạnh triển khai sẽ hỗ trợ trực tiếp cho việc thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp của Việt Nam trong dài hạn.

Thứ tư, KBSV đánh giá việc nâng cấp quan hệ thương mại với Mỹ, Trung Quốc và Nhật Bản cũng như loạt hiệp định thương mại tự do Việt Nam đã kí kết kì vọng sẽ tác động tích cực đến dòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, KBSV cho rằng các doanh nghiệp khu công nghiệp cũng phải đối mặt với nhiều rủi ro liên quan đến nguồn cung thiếu hụt, đặc biệt ở phía Nam (chỉ đạt tăng trưởng 0,6% so với cùng kỳ) hạn chế dư địa tăng trưởng của nhiều doanh nghiệp khi mà hiện nay thủ tục pháp lý vẫn là khó khăn lớn nhất mà ngành phải đối mặt, quá trình phê duyệt và giải phóng mặt bằng kéo dài.

Ngoài ra, việc áp dụng luật thuế tối thiểu toàn cầu tại Việt Nam từ năm nay sẽ làm giảm lợi thế về thuế của Việt Nam so với các quốc gia khác, dự kiến sẽ ảnh hưởng tới triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong những năm tới.

KBSV nhận định: "Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, pháp lý kéo dài như hiện nay, chúng tôi đánh giá cao các doanh nghiệp khu công nghiệp có quỹ đất sạch sẵn sàng cho thuê, tình hình tài chính lành mạnh như KBC, GVR, IDC, PHR. Chúng tôi cho rằng khoảng giá hiện tại đã phản ánh phần nào triển vọng tích cực của cổ phiếu ngành khu công nghiệp với mức tăng từ 15 - 50% từ đầu năm".

Các cổ phiếu được nhóm phân tích khuyến nghị đều là các doanh nghiệp có khu công nghiệp hiện hữu với diện tích sẵn sàng cho thuê lớn như KBC, IDC, PHR, đặc biệt trong bối cảnh tình trạng thiếu hụt nguồn cung vẫn đang kéo dài.

"KBC ngoài quỹ đất hiện hữu lớn dự kiến sẽ sớm đưa Tràng Duệ 3 (687ha) vào khai thác, IDC hiện còn tới hơn 700ha đất cho thuê còn lại cùng chính sách cổ tức hấp dẫn, PHR kỳ vọng ở Khu công nghiệp Tân Lập 1 và Khu công nghiệp Tân Bình mở rộng được phê duyệt" - trích lược báo cáo của KBSV.