VNDirect lựa chọn nhóm bất động sản cho nửa cuối năm: "Giai đoạn khó khăn nhất đã qua"

Tại báo cáo, Vndirect cho biết nửa cuối năm 2023, nhu cầu nhà ở tại thị trường Hà Nội và TP.HCM đều có những diễn biến tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trên 100% (số lượng căn bán được nhiều hơn nguồn cung mới trong một kì). Cụ thể, tại TP.HCM, mặc dù số lượng căn hộ bán được trong năm 2023 giảm 59% so với cùng kỳ, tuy nhiên, số lượng căn hộ bán ra trong nửa cuối năm 2023 vẫn cao hơn 101% so với nửa đầu năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ cũng có dấu hiệu cải thiện trong nửa cuối năm 2023, đạt 108% so với 59% trong nửa đầu năm 2023.

Thị trường xây dựng nhà ở vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn

Tương tự, tại Hà Nội, cả nguồn cung mới và doanh số bán được đều cải thiện rõ rệt qua các quý, với tỷ lệ hấp thụ trên 100%. Đáng chú ý, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội tăng 15% so với cùng kỳ, đạt 53,2 triệu đồng/m2 (2.190 USD/m2) do thiếu hụt nguồn cung tại phân khúc bình dân và trung cấp.

Trong khi đó, giá căn hộ tại TP.HCM giảm 2%, xuống còn 61,4 triệu đồng/m2 (2.500 USD/m2) do giá nhà trung bình của phân khúc cao cấp giảm, chiếm 84% tổng nguồn cung năm 2023.

Vndirect đánh giá, thời gian qua mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở khi xu hướng thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc tầm trung và dư thừa nhà ở tại phân khúc cao cấp tiếp tục diễn ra.

Trước thực trạng trên, để cân bằng cung cầu trên thị trường, tháng 4/2023, Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch "Đầu tư xây dựng 1 triệu nhà ở xã hội cho người lao động thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021-2030".

Theo đó, các địa phương đặt mục tiêu hoàn thành 1.062.000 nhà ở xã hội trong năm 2030 (trong đó, đặt mục tiêu hoàn thành 428.000 NOXH trong giai đoạn 2021-2025). Tuy nhiên, đến tháng 12/2023, có khoảng 46 dự án hoàn thành (~20.210 NOXH), đạt 4,7% kế hoạch giai đoạn 2021- 2025.

Cùng với đó, chính quyền các địa phương đang nỗ lực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án; Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã được thông qua vào tháng 11/2023, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua vào tháng 1/2024 cũng sẽ giúp tháo gỡ nhiều nút thắt trên thị trường.

"Thời gian qua, Chính phủ đã nỗ lực giải quyết 3 nút thắt lớn nhất trên thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2023 và đã xuất hiện những kết quả tích cực nhất định. Chúng tôi tin rằng thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng cần có nhiều biện pháp hơn nữa để cải thiện nhu cầu và tâm lý thị trường", Vndirect khuyến nghị.

Triển vọng của thị trường những năm tới

Đề cập đến triển vọng của thị trường trong những năm tới, Vndirect cho biết, thị trường xây dựng nhà ở vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn cùng với quá trình đô thị hoá nhanh tại Việt Nam.

Hiện tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam ghi nhận tăng trưởng nhanh từ 30,5% trong năm 2010 lên 40% vào năm 2022 nhưng vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực. Bộ Xây dựng kì vọng dân số thành thị sẽ đạt 45% tổng dân số vào năm 2025 và hơn 50% vào năm 2030.

Mặt bằng lãi suất giảm được kỳ vọng hỗ trợ nhu cầu mua nhà tăng trở lại (Nguồn: Vndirect)

Điểm tích cực là hiện nay mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới.

Mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2,0-2,5 điểm % kể từ đỉnh và qua đó giảm bớt gánh nặng lãi vay lên các chủ đầu tư dự án bất động sản, do vậy dự báo biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.

"Việc tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua nhà. Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các NHTM hiện ở mức khoảng ~11%/năm, từ mức đỉnh là 13-14%/năm, chúng tôi kỳ vọng nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện trong những tháng tới, từ đó cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư.

Ngoài ra, hiện tại, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà", báo cáo của Vndirect nêu rõ.

Tại báo cáo, VNDirect Research dự đoán VN-Index sẽ đóng cửa năm 2024 ở mốc 1.350 điểm (+19% svck) tương đương P/E 14,3x, với tăng trưởng EPS dự kiến 16-18%. Chỉ số trên được đưa ra dựa trên kịch bản Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) sẽ bắt đầu hạ lãi suất trong quý II và có 3 lần hạ lãi suất trong năm nay.

Chỉ số DXY ở trong vùng 100-102, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam đạt 15% và xuất khẩu tăng trưởng 6-8%. Tuy nhiên, VNDirect không loại trừ khả năng tăng trưởng kinh tế Việt Nam có thể tăng mạnh hơn dự báo và qua đó giúp kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp tăng trưởng tích cực hơn. Khi đó thị trường chứng khoán có thể diễn biến tích cực hơn và vượt mốc 1.400 điểm (+23,9% svck).