Kiên nhẫn với "cổ đất" năm nay

Nhìn lại một năm đầy "sóng gió"

Nhìn lại năm 2023, tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm đầy sóng gió, nhưng có thể nói rằng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường hiện đã qua. Nửa cuối năm 2023 đã chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực hơn so với 6 tháng đầu năm, nguồn cung đã từng bước cải thiện, một số dự án bất động sản sau thời gian tạm dừng đã khởi động trở lại. Về cơ bản, thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang có tiền đề để vươn lên.

Bức tranh toàn cảnh về giá cổ phiếu bất động sản cũng không còn bi quan

Trong báo cáo mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, quý I/2023 là vùng đáy của thị trường và giai đoạn khó khăn nhất của địa ốc đã qua. Dù tổng quan thị trường còn nhiều thách thức, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Trên thị trường chứng khoán, bức tranh toàn cảnh về giá cổ phiếu bất động sản cũng không còn bi quan. Những động thái thể hiện nỗ lực của Chính phủ cùng các cơ quan ban ngành hỗ trợ gỡ khó cho các dự án trọng điểm, lãi suất thấp trở lại cùng một số hành lang pháp lý mang tính nền tảng được hình thành, tạo động lực lớn cho tâm lý chung của thị trường, từ đó giúp nhóm cổ phiếu này ghi nhận nhiều giai đoạn khởi sắc, mang theo kỳ vọng sớm hồi phục của giới đầu tư nhằm "lấy lại những gì đã mất" trong năm 2022.

Theo thống kê, chỉ có 21 mã cổ phiếu bất động sản niêm yết giảm giá trong năm 2023; 2 cổ phiếu đứng giá với mức giảm chưa tới 1% và còn lại 59 mã tăng giá, thậm chí có 7 mã tăng trên 100%.

Mức tăng mạnh nhất thuộc về cổ phiếu VC7 của Tập đoàn BGI với 166%; cổ phiếu DTD (Đầu tư Phát triển Thành Đạt), QCG (Quốc Cường Gia Lai) cũng có mức tăng ngang ngửa, lần lượt là 161% và 159%. Tiếp đến là VPH của Vạn Phát Hưng (113%), PDR (105%), SZC của Sonadezi Châu Đức (104%), TCH của Hoàng Huy (102%).

Đáng chú ý, mặc dù khép lại năm 2023 với mức tăng chỉ 23% cả năm nhưng cổ phiếu NVL của Novaland cũng ghi nhận sự bứt phá ngoạn mục. Giá cổ phiếu này liên tục kéo dài đà giảm từ cuối năm 2022, rồi chạm đáy vào đầu tháng 3/2023, thấp nhất kể từ khi niêm yết, nhưng chỉ trong 6 tháng sau đó đã tăng gấp đôi, lên quanh mốc 22.000 đồng/cp đầu tháng 9.

Chiều ngược lại, FIR (Địa ốc First Real), KSF (Real Tech), SDU (Phát triển đô thị Sông Đà), LDG (Đầu tư LDG), IDJ (Đầu tư IDJ)… có mức giảm mạnh từ 18% - 42%, dù đôi lúc thăng hoa, chủ yếu do mục tiêu kế hoạch và cả kết quả kinh doanh tiếp tục trượt dài, đi ngược với kỳ vọng của cổ đông.

Nhiều tín hiệu lạc quan

Mới đây, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi). Ngoại trừ Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) có hiệu lực sớm hơn (01/7/2024), Luật Đất đai; Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được áp dụng từ ngày 1/1/2025.

Phát biểu tại diễn đàn "Thị trường bất động sản năm 2024 - Nhận diện thách thức và cơ hội phục hồi" TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, việc thông qua nhiều luật quan trọng liên quan đến bất động sản là chưa từng có trong lịch sử.

"Chưa bao giờ chúng ta có cơ hội điều chỉnh cùng lúc 4 luật quan trọng về bất động sản như hiện nay và áp dụng cùng một thời điểm. Điều này giúp đồng bộ hóa chính sách và tăng cường sự minh bạch để thị trường bất động sản có thể phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn. Các luật cũng sẽ giải quyết những tồn đọng trong lịch sử, góp phần khai thác nguồn lực của thị trường bất động sản", ông Lực chia sẻ.

Trước đó, nhiều chuyên gia cũng nhận định thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ hồi phục từ nửa cuối năm 2024 khiến giới đầu tư lạc quan hơn nữa. "Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, các vấn đề như chính sách và pháp lý đang được khơi thông, niềm tin thị trường được cải thiện… là các yếu tố dẫn dắt thị trường bước vào chu kỳ mới", một chuyên gia phân tích.

Các công ty nghiên cứu thị trường thì cho rằng, ngành bất động sản nhà ở sẽ dần dần phục hồi vào năm 2024 với kỳ vọng mức phục hồi đáng kể hơn vào nửa cuối năm 2024.

Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cũng kỳ vọng giao dịch trên thị trường bất động sản sơ cấp sẽ dần dần cải thiện vào năm 2024 với nguồn cung từ các dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường vào nửa cuối năm nay.

VCSC dự báo giao dịch bất động sản sơ cấp trong năm 2024 sẽ tăng trưởng so với năm 2023, được thúc đẩy bởi sự phục hồi về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới, và việc mở bán các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo tại các dự án hiện tại.

"Nhu cầu ở thực (mua để ở và mua để cho thuê) sẽ dẫn dắt sự phục hồi của thị trường nhà ở vào năm 2024", VCSC nhấn mạnh.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia mảng bất động sản tại các công ty chứng khoán vẫn đưa ra lưu ý, thị trường bất động sản năm 2024 chưa thể kỳ vọng hồi phục mạnh mẽ, bởi các vấn đề về pháp lý dự án, lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn không dễ được khơi thông.

Cùng với đó, các doanh nghiệp đang có xu hướng ưu tiên tái cấu trúc, thanh toán nghĩa vụ nợ, nên công tác phát triển dự án chậm lại. Một số doanh nghiệp gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Do đó, vẫn thật khó để xác định liệu rằng giá cổ phiếu bất động sản đã qua giai đoạn "tệ" nhất hay chưa. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần theo dõi sát sao tình hình hoạt động của doanh nghiệp, nhất là hướng xử lý các vấn đề nội tại. Cùng với đó, nhà đầu tư được khuyến nghị nên thực hiện chiến thuật giao dịch linh hoạt, bởi dù cho có nhiều tín hiệu tích cực hỗ trợ, doanh nghiệp bất động sản vẫn cần thời gian dài để phục hồi.