Giai đoạn "buồn" nhất với "cổ đất" đã qua?

Gây bất ngờ nhất có lẽ là Vinhomes (VHM) của tỷ phú Phạm Nhật Vượng khi doanh nghiệp này báo lãi sau thuế năm 2023 đạt 33.300 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước nhờ doanh thu tăng. Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất quy đổi đạt 121.400 tỷ đồng, tăng 49% so với năm 2022, phần lớn nhờ bàn giao 9.800 căn bất động sản thấp tầng tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3. Doanh nghiệp cũng ghi nhận tổng tài sản tăng 24% lên 447.000 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu tăng 23% lên 182.000 tỷ đồng tính tới cuối năm 2023.

Bức tranh toàn cảnh về giá cổ phiếu bất động sản cũng không còn bi quan

Với Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (NVL), doanh nghiệp này công bố báo cáo tài chính quý IV/2023 với doanh thu giảm nhưng lợi nhuận bất ngờ tăng mạnh lên mức cao nhất trong 3 năm qua, đạt hơn 1.640 tỷ đồng, cao gấp gần 13 lần so với cùng kỳ năm 2022. Luỹ kế cả năm 2023, Novaland khi nhận lợi nhuận sau thuế đạt gần 685 tỷ đồng (thấp hơn mức 2.181 tỷ đồng trong năm trước).

Thông tin Novaland lãi lớn trong quý IV, qua đó kéo lợi nhuận cả năm đi lên là khá bất ngờ bởi thị trường bất động sản vẫn trầm lắng và doanh nghiệp phải nỗ lực gom góp trả nợ trong năm vừa qua, chưa kể nhiều dự án còn vướng.

Một trường hợp khác là Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) báo lãi trước thuế 65 tỷ đồng và lãi sau thuế 109 tỷ đồng trong quý IV. Kết quả này cải thiện rõ rệt so với khoản lỗ của cùng kỳ năm trước lần lượt trước và sau thuế là -72 tỷ đồng và -186 tỷ đồng.

Doanh nghiệp khép lại năm 2023 với khoản lãi trước thuế 582 tỷ đồng, tăng gấp 2,6 lần và lãi sau thuế 460 tỷ đồng, tăng gấp 4,8 lần so với năm trước. Đây cũng là mức lãi sau thuế cao nhất 5 năm qua và cao thứ 2 lịch sử (chỉ thua năm 2018: 565 tỷ đồng); trong đó lợi nhuận thuộc về công ty mẹ là 175 tỷ đồng.

Đáng chú ý, hàng tồn kho giảm 46%, còn 2.014 tỷ đồng, chiếm 21,6% tài sản, tập trung tại các dự án: The Westgate (1.379 tỷ đồng), The Standard (304 tỷ đồng), The Signal (233 tỷ đồng), The Sóng (56 tỷ đồng)…

Cổ phiếu hứa hẹn "ấm" hơn

Ngoài các doanh nghiệp lớn với nhiều nghiệp vụ tái cấu trúc khác nhau, các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ cũng đã ghi nhận tín hiệu tích cực hơn về doanh thu. Dù vẫn chưa thể so được với các năm trước nhưng cũng phần nào cho thấy sự ấm lên của thị trường bất động sản nói chung.

Trên thị trường chứng khoán, bức tranh toàn cảnh về giá cổ phiếu bất động sản cũng không còn bi quan. Theo thống kê, chỉ có 21 mã cổ phiếu bất động sản niêm yết giảm giá trong năm 2023; 2 cổ phiếu đứng giá với mức giảm chưa tới 1% và còn lại 59 mã tăng giá, thậm chí có 7 mã tăng trên 100%.

Mức tăng tốt nhất thuộc về VC7 của Công ty CP Tập đoàn BGI với 166%; cổ phiếu DTD (Đầu tư Phát triển Thành Đạt), QCG (Quốc Cường Gia Lai) cũng có mức tăng ngang ngửa, lần lượt là 161% và 159%. Tiếp đến là VPH của Vạn Phát Hưng (113%), PDR (105%), SZC của Sonadezi Châu Đức (104%), TCH của Hoàng Huy (102%)...

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận rằng, nhóm cổ phiếu bất động sản tuy có sự hồi phục tích cực nhưng vẫn cách xa đỉnh cũ, thậm chí một số cổ phiếu đầu ngành đã chững lại rõ rệt trong thời gian gần đây. Trên thực tế, những khó khăn của ngành bất động sản xuất hiện từ năm 2022 đã khiến loạt cổ phiếu địa ốc chia đôi giá, vốn hoá "bay hơi" hàng nghìn tỷ đồng. Chính vì lẽ đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ còn nhiều khó khăn và tiếp tục phải tái cơ cấu nợ trong 2024.

Trong báo cáo chiến lược năm 2024 mới công bố, Chứng khoán VNDirect đánh giá, những nút thắt trên thị trường bất động sản đang dần được nới lỏng.

Trước hết, mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ quyết liệt nhằm hỗ trợ sự hồi phục của thị trường. Hiệu quả của chính sách được thể hiện rõ qua số lượng dự án được gỡ vướng ngày càng tăng.

Cuối cùng là những thách thức về nguồn vốn đã dịu lại, các doanh nghiệp đã tiến hành cơ cấu lại nợ để cải thiện tình hình tài chính.

Ngoài ra, một thông tin đáng chú ý nữa là vốn FDI đăng ký và giải ngân đồng loạt tăng trong tháng 1. Trong đó, có tới 1,27 tỷ USD chảy vào lĩnh vực bất động sản, gấp đôi cùng kỳ. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là “miếng bánh hấp dẫn” trong mắt các doanh nghiệp nước ngoài. Dự báo đà hồi phục của nhóm này sẽ còn tiếp diễn mạnh mẽ trong năm 2024.

Dù vậy, vẫn khó để xác định liệu rằng giá cổ phiếu bất động sản đã qua giai đoạn "tệ" nhất hay chưa. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần theo dõi sát sao tình hình hoạt động của doanh nghiệp, nhất là hướng xử lý các vấn đề nội tại. Cùng với đó, nhà đầu tư được khuyến nghị nên thực hiện chiến thuật giao dịch linh hoạt, bởi dù cho có nhiều tín hiệu tích cực hỗ trợ, doanh nghiệp bất động sản vẫn cần thời gian dài để phục hồi.