Đắt hay rẻ?

Những dự án có giá đến 100 triệu đồng/m2 (trên dưới 5 nghìn USD/m2) được coi là siêu cao cấp, tỷ lệ trong tổng nguồn cung thị trường còn thấp hơn. Vậy, dự án siêu cao cấp với giá đến 10 nghìn USD/m2, đương đương 230 triệu đồng/m2 có khó bán?

Thực tế, các dự án siêu cao cấp không dành cho số đông. Tuy nhiên, không phải thiếu nguồn cầu cho phân khúc bất động sản có mức giá bán này.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Kinh doanh nhà ở của Savills TP.HCM lưu ý, việc quyết định phát triển dự án bất động sản đáp ứng phân khúc giá nào là lựa chọn, cân nhắc của chủ đầu tư. Họ chịu trách nhiệm với số vốn bỏ ra, nên phải cân đối cả tính thanh khoản dự án và biên độ lợi nhuận.

Với các dự án siêu cao cấp, do nguồn cầu thấp nên chủ đầu tư càng phải quan tâm hơn đến tính thanh khoản dự án, đặc biệt là khi phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, với việc thu nhập và tích lũy của người dân tăng lên, nhu cầu về nhà ở ngày càng cao hơn, đặc biệt là tại TP.HCM, thì phân phúc bất động sản siêu cao cấp vẫn có tiềm năng khá lớn.

Thực tế, nguồn cầu không chỉ đến từ người mua trong nước, mà có thể đến từ người nước ngoài - số lượng và xu hướng dịch chuyển đến làm việc tại Việt Nam đều đang thay đổi theo hướng tích cực.

Nhóm người mua này không chỉ so sánh giá bất động sản trong nước với nhau, mà còn so sánh với bất động sản ở nước ngoài, đặc biệt là các nước trong khu vực. Ở góc độ này, bất động sản cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM có lợi thế so sánh hơn.

Theo một báo cáo công ty tư vấn bất động sản CBRE từng đưa ra, giá nhà trung bình tại Hà Nội và TP.HCM thấp hơn nhiều lần so với tại các thành phố Singapore, Hongkong, Thượng Hải… đồng thời cũng có khoảng cách khá lớn với Bangkok, Jakarta, Kuala Lumpur.

Chẳng hạn như tại TP.HCM, một căn hộ sang trọng tọa lạc tại trung tâm thành phố có giá khoảng 115,3 triệu đồng/m2 (xấp xỉ 5.000 USD), nhưng ở Hong Kong, người mua phải bỏ ra số tiền gấp 4 lần.

So sánh với các thị trường phát triển trong khu vực như Thượng Hải, Hồng Kong, các sản phẩm thuộc phân khúc bất động sản hạng A tại Việt Nam nhiều khi còn chưa đáp ứng đủ cho thị hiếu cao cấp của các khách hàng khó tính.

Với những nhà đầu tư có ngân sách từ 2 triệu USD trở lên và đã sở hữu những căn hộ sang trọng tại London hay Paris, khoảng cách giữa nhu cầu người mua và khả năng đáp ứng của bất động sản tại Việt Nam còn xa hơn nữa.

Tuy nhiên, ở khía cạnh đầu tư, những người mua “kén chọn” đến từ Đài Loan, Hong Kong, hay Hàn Quốc luôn coi Việt Nam là một điểm đến lý tưởng. Giá bất động sản cạnh tranh hơn, đồng thời tỷ suất sinh lợi trên vốn đầu tư khá hấp dẫn.

Nhà đầu tư ngoại, hay các khách hàng cao cấp, không chỉ dừng ở việc tìm kiếm các dự án thuộc nhóm sang trọng bậc nhất trên thị trường, mà còn quan tâm đến vị trí và uy tín chủ đầu tư, phong cách thiết kế và bố trí mặt bằng căn hộ...

Ngân sách dành cho giao dịch căn hộ cao cấp với họ không còn đóng vai trò tiên quyết, mà sự thuyết phục của không gian sống độc đáo, sự tiện nghi, tính phù hợp với nhu cầu ở… của căn hộ sẽ là yếu tố quyết định.

Thực tế thị trường cho thấy phân khúc siêu cao cấp đã sôi động trở lại. Theo thống kê của CBRE, quý I năm nay, bất động sản mức giá trung bình từ 33-77 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ lên đến 86%.

Dù đến gần đây, các công ty phân tích thị trường chưa có cập nhật diễn biến trên phân khúc này, nhưng nguồn cung căn hộ hạng sang và siêu sang, cũng như giao dịch tại phân khúc này vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực.

Thúc đẩy quá trình ra quyết định giao dịch những “căn hộ triệu đô”, tạo sự sôi động cho phân khúc siêu cao cấp là các chính sách nới rộng hơn, cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam.

Thêm nữa, các yếu tố về chất lượng công trình, uy tín chủ đầu tư cũng như thông tin pháp lý minh bạch cũng phần nào tạo ra sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam.

Đồng thời, phân khúc bất động sản siêu cao cấp một phần được đánh thức bởi sự hợp tác giữa các nhà phát triển trong và ngoài nước thông qua các thương vụ mua bán sáp nhập (M&A) thời gian qua.