Thị trường bất động sản nửa cuối 2024: Phân hóa và cơ hội

Từ đầu năm đến nay, cổ phiếu bất động sản đang tỏ ra lạc nhịp và là một trong số các nhóm ngành gây thất vọng nhất trên thị trường. Một số ý kiến cho rằng khó có thể kỳ vọng đà tăng mạnh ở nhóm BĐS trong nửa cuối năm, và cần thêm thời gian hơn nữa để các chính sách hỗ trợ thẩm thấu, phát huy tác dụng và tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư chứng khoán.

Để có góc nhìn chuyên môn, chúng tôi có cuộc phỏng vấn nhanh với nhóm chuyên gia Phân tích ngành Bất động sản, Khối Phân tích Công ty CP Chứng khoán VNDIRECT để hiểu rõ thêm về vấn đề này.

Cổ phiếu bất động sản đang tỏ ra lạc nhịp và là một trong số các nhóm ngành gây thất vọng nhất trên thị trường.

PV: Bất động sản (BĐS) là một trong các nhóm gây thất vọng nhất trong nửa đầu năm 20204 khi liên tục tìm đáy mới dù được ủng hộ về mặt thay đổi chính sách theo chiều hướng tích cực. Theo các chuyên gia, nhà đầu tư có thể kỳ vọng gì từ nhóm này trong giai đoạn từ nay đến cuối năm?

Nhóm chuyên gia VNDIRECT: Nhìn chung, có thể nhận thấy dòng tiền trên thị trường trong nửa đầu năm không dành nhiều sự quan tâm đến nhóm cổ phiếu ngành bất động sản nhà ở và các cổ phiếu ngành bất động sản đều có một xu hướng điều chỉnh trong nửa đầu năm như là: NVL, DXG, DIG, CEO,… Tuy nhiên, cổ phiếu các doanh nghiệp có khả năng duy trì khả năng bán hàng tốt, có câu chuyện như là tái cơ cấu doanh nghiệp thành công và tiềm năng tăng trưởng tốt nhờ lợi thế đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án và hoàn thành đóng tiền sử dụng đất theo khung giá đất cũ của chính phủ để giữ được biên lợi nhuận tốt trong giai đoạn sắp tới như là NLG, KDH,… đều giữ được mặt bằng giá tốt so với VN-Index.

Một phần nguyên nhân diễn biến giá của các cổ phiếu ngành BĐS là do KQKD của nhóm BĐS thường chậm vào nửa đầu năm, do đó chưa tạo được đủ hiệu ứng tốt lên tâm lý NĐT. Trong nửa cuối năm, chúng tôi kỳ vọng tâm lý thị trường sẽ được hỗ trợ từ việc KQKD của các doanh nghiệp tăng tốc do đẩy mạnh hoạt động bàn giao nhà cho khách hàng. (Một số doanh nghiệp đã cho biết kế hoạch bàn giao sản phẩm tập trung vào nửa cuối năm nay như Vinhomes (Vinhomes Ocean Park 3, Sky Park, Golden Avenue), Nam Long (Akari, Cần Thơ, Southgate), Khang Điền (The Privia),…).

Chúng tôi cho rằng cần nhiều thời gian hơn để các chính sách hỗ trợ và việc các Luật Bất động sản mới đi vào hiệu lực phát huy ảnh hưởng tích cực lên tâm lý NĐT trên thị trường chứng khoán. Do các luật mới, trước mắt, sẽ có những ảnh hưởng trái chiều lên thị trường BĐS trong ngắn hạn. Trong đó, một số địa phương bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới (với rủi ro giá đất tăng cao so với giá đang áp dụng để phù hợp với mặt bằng giá trên thị trường), sẽ tạo thêm áp lực tài chính lên các doanh nghiệp và khiến giá nhà khó hạ nhiệt. Mặt khác, các quy định có lợi hơn cho người mua nhà như yêu cầu chủ đầu tư không được thu tiền cọc quá 5%, việc mở rộng phạm vi về quyền sở hữu nhà ở với người nước ngoài... sẽ hỗ trợ tâm lý người mua nhà.

Nhìn chung, khó có thể kỳ vọng đà tăng mạnh ở nhóm BĐS trong nửa cuối năm nay, mà xu hướng phục hồi sẽ diễn ra chậm và dần rõ nét khi thị trường chứng kiến tình hình kinh doanh, tài chính của các doanh nghiệp được cải thiện. Cơ hội đầu tư vào cổ phiếu ngành BĐS sẽ phân hóa, những doanh nghiệp đã chứng minh được trong quá khứ là có năng lực triển khai dự án tốt, dự án đầy đủ pháp lý; bán được hàng trong thời gian qua (thể hiện qua doanh số bán trước – presales); cũng như có tình hình tài chính lành mạnh, sử dụng đòn bẩy thấp… sẽ là những cơ hội đầu tư tiềm năng trong giai đoạn này.

PV: Nhìn về cơ hội cụ thể, các chuyên gia đánh giá cổ phiếu nào trong nghành bất động sản đang có lợi thế?

Nhóm chuyên gia VNDIRECT: Chúng tôi nhận thấy cổ phiếu KDH, NLG là các doanh nghiệp có triển vọng tăng trưởng tốt trong giai đoạn sắp tới nhờ vào nỗ lực đẩy mạnh hoạt động giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất tại các dự án lớn ở các vị trí dân cư đông đúc tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố vệ tinh lân cận. Các dự án của của các doanh nghiệp này đều có khả năng bán hàng tốt nhờ vào vị trí đắc địa và sự uy tín trong quá trình phát triển của doanh nghiệp, nhờ vậy sẽ mang lại nguồn thu lớn với biên lợi nhuận tốt cho KDH trong các năm sắp tới với kế hoạch phát triển dự án vững chắc.

Đối với các doanh nghiệp không có sản phẩm mở bán trong thời gian tới sẽ tiếp tục phải đối mặt với thách thức về tài chính cũng như thách thức liên quan tới thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán do các quy định của luật ngày càng chặt chẽ. Chúng tôi cho rằng nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các khía cạnh liên quan tới sức khỏe tài chính và khả năng hoàn thiện thủ tục pháp lý của các dự án đang triển khai để có được sự lựa chọn doanh nghiệp bất động sản phù hợp cho quyết định đầu tư của mình.

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024:

Nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn do các yếu tố như biến động kinh tế toàn cầu, chính sách thắt chặt tín dụng và sự chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án mới. Điều này dẫn đến tình trạng thanh khoản kém, giá cả giảm và sự thận trọng từ phía nhà đầu tư.

Dòng tiền trên thị trường ít quan tâm đến nhóm cổ phiếu bất động sản, dẫn đến việc các cổ phiếu trong ngành này đều có xu hướng điều chỉnh giảm. Những tên tuổi lớn như NVL, DXG, DIG, CEO đều gặp khó khăn trong việc giữ vững giá cổ phiếu.

Các yếu tố tích cực có thể thúc đẩy thị trường nửa cuối năm 2024:

Chính sách hỗ trợ: Chính phủ đã và đang triển khai các biện pháp nhằm kích thích thị trường, bao gồm việc cải thiện quy trình pháp lý, giảm lãi suất vay và tăng cường hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản. Những thay đổi này, mặc dù cần thời gian để phát huy hiệu quả, sẽ tạo ra nền tảng cho sự phục hồi của thị trường.

Kết quả kinh doanh cải thiện: Các doanh nghiệp bất động sản lớn như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền đều có kế hoạch bàn giao sản phẩm vào nửa cuối năm. Điều này giúp cải thiện kết quả kinh doanh, tạo hiệu ứng tâm lý tích cực cho nhà đầu tư.

Sự phân hóa trong cơ hội đầu tư: Những doanh nghiệp có khả năng triển khai dự án tốt, tình hình tài chính lành mạnh và tận dụng được các lợi thế về pháp lý sẽ có cơ hội nổi bật trong giai đoạn này. Các cổ phiếu như KDH, NLG được đánh giá là có triển vọng tăng trưởng tốt nhờ vào các dự án ở vị trí đắc địa và biên lợi nhuận ổn định.

Thách thức và rủi ro:

Áp lực từ giá đất và thủ tục pháp lý: Việc một số địa phương áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí đầu tư, tạo áp lực tài chính lớn lên các doanh nghiệp. Thêm vào đó, các quy định pháp lý mới mặc dù có lợi cho người mua nhà nhưng sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc hoàn thành thủ tục pháp lý.

Tâm lý thị trường chưa ổn định: Nhà đầu tư vẫn còn thận trọng trước những bất ổn kinh tế và các chính sách mới, điều này sẽ ảnh hưởng đến sức mua và thanh khoản của thị trường trong ngắn hạn.

Tổng quan: Triển vọng của ngành bất động sản Việt Nam trong những tháng cuối năm 2024 là có sự phân hóa rõ rệt. Các doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án tốt và tài chính lành mạnh sẽ có cơ hội tăng trưởng, trong khi các doanh nghiệp yếu kém sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Mặc dù thị trường sẽ dần hồi phục, nhưng quá trình này sẽ diễn ra chậm và cần có sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính sách của chính phủ cũng như sự cải thiện của tình hình kinh tế vĩ mô. Nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ càng và tập trung vào những doanh nghiệp có tiềm năng dài hạn để đảm bảo lợi nhuận bền vững.