Bàn tiếp về câu chuyện nhà ở tái định cư: Đã đến lúc phải làm một điều gì đó

Nhà ở xã hội còn nặng tư duy…“chờ” Nhà nước

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, sở dĩ nước ta phải chuyển đổi nền kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường là để sử dụng và phát huy hiệu quả của cơ chế thị trường. Nếu Nhà nước chỉ đạo, quyết định tất cả, không còn chỗ cho cơ chế thị trường hoạt động, hiển nhiên quay trở lại cơ chế bao cấp thông qua đất và thuế. Chính sách NƠXH hiện hành là chủ trương tốt, song khi thực hiện lại chịu ảnh hưởng nặng nề của tư duy cũ và cách làm dựa vào Nhà nước.

TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Thực tế, các tổ chức phát triển quốc tế đều khuyên chỉ nên xây dựng chính sách nhà ở quốc gia như một “chính sách tạo điều kiện”. Không nên nghĩ, hễ là chính sách, Nhà nước phải sử dụng “bàn tay hữu hình” để làm phần lớn hoặc tất cả mọi việc, mà không chịu hoặc cho rằng không thể huy động “bàn tay vô hình” của thị trường.

“Tôi tự hỏi cần gì phải quy định rõ số m2 tối thiểu và tối đa của nhà ở. Vì cầu thế nào, thị trường sẽ tìm cách cung thế ấy, cả về địa điểm, diện tích, giá cả cũng như chất lượng và số lượng. Còn nếu đã đưa ra giới hạn cho giá bán, hiển nhiên thủ tiêu cơ chế thị trường vì giá thị trường chịu tác động của cơ chế giá cả (thuận mua vừa bán), cơ chế cung cầu và cơ chế cạnh tranh” - TS Phạm Sỹ Liêm phân tích.

Từ lập luận trên, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam khuyến nghị, Nhà nước cần sử dụng bộ công cụ của chính sách để tạo điều kiện cho đối tượng thụ hưởng đủ năng lực đạt tới và tự chủ trong việc thụ hưởng. Đồng thời, tạo điều kiện cho thị trường đáp ứng nhu cầu của họ thông qua cơ chế thị trường. Ngoài mảng NƠXH, có thể kích cầu nhà ở cho thuê giá rẻ theo lối win - win.

“Mục tiêu của chính sách cần có sự riêng biệt cho mỗi nhóm người ưu tiên, chứ không thể gộp chung vào cùng một chính sách. Mấu chốt, chính sách NƠXH còn không nên chỉ quan tâm đến mái che trên đầu. Chỗ ở thích hợp cần được thiết lập lại với còn hàm nghĩa sự riêng tư; không gian; chiếu sáng, sưởi ấm và thông gió; hạ tầng cơ bản thích hợp. Như, cấp nước, vệ sinh, quản lý rác; chất lượng môi trường và các yếu tố sinh thái; địa điểm và khả năng tiếp cận thích hợp với việc làm và các cơ sở dịch vụ cơ bản: tất cả được cung ứng với chi phí chấp nhận được” - TS Liêm nhấn mạnh.

Nhằm kích thích thị trường tiêu dùng nội địa để ứng phó với sự sụt giảm thị trường xuất khẩu do khủng hoảng tiền tệ châu Á và tạo thêm nhiều việc làm, Trung Quốc từng ban hành Văn kiện số 23 quyết định đình chỉ chế độ phân phối nhà ở theo lối bao cấp và xây dựng hệ thống cung ứng nhà ở mới. Bao gồm: nhà ở thương mại để bán và cho thuê cho các hộ thu nhập cao; nhà ở kinh tế thích dụng để bán cho các hộ thu nhập trung bình và thấp; nhà ở cho thuê giá rẻ cho hộ thu nhập thấp nhất.

Người dân trước thực trạng: Giữa giờ chơi “chưa đến đã đi về”

Bỏ hoang, ít cư dân về ở là thực trạng tại khu tái định cư OCT (Bắc Linh Đàm - Hà Nội). Ảnh: Vân Hằng

Mới đây, Bộ Xây dựng có văn bản yêu cầu UBND TP Hà Nội báo cáo về những tồn tại đối với loại hình nhà ở TĐC. Liên quan tới vấn đề này, giới chuyên gia thẳng thắn cho rằng, một khi bộ khung chính sách còn chưa thay đổi, các điểm hạn chế của dòng sản phẩm này khó cải thiện.

Thực tế, các chương trình nhà ở TĐC tại TP Hồ Chí Minh, Hà Nội vẫn nhận quá nhiều phàn nàn về khả năng tiếp cận, hệ thống chất lượng, dịch vụ nghèo nàn, thiết kế kém và việc xây dựng dưới tiêu chuẩn. Nhiều dự án, người dân chuyển vào và ra rất nhanh. Hệ quả, nhiều khu TĐC như bị bỏ hoang. Trong khi đó, không ít khu nhà ở TĐC rơi vào tình trạng không được sửa chữa, trở nên xuống cấp.

Đơn cử, như khu TĐC OCT (Bắc Linh Đàm) được xây dựng với ba đơn nguyên nhà cao tầng. Song, hiện tại toà số 2 và 3 gần như chưa được sử dụng, cỏ mọc và rong rêu khắp nơi; hệ thống PCCC han gỉ, không có vòi chữa cháy. Ở đơn nguyên số 1, dù số hộ chuyển về ghi nhận đông đúc nhất, nhưng luôn sống trong cảnh thấp thỏm. Theo phản ánh của anh Nguyễn Văn Thuận, căn hộ gia đình anh hiện xuất hiện nhiều vết rạn, nứt. Thậm chí, khi có mưa lớn, nước còn ngấm qua cửa sổ tràn vào nhà. Nghịch lý ở chỗ, đơn vị quản lý không có, toàn phải mượn người bên Khu đô thị Linh Đàm sang trông giúp nên dân không biết… kêu ai (!?)

Gần đây nhất, tình trạng gần 400 hộ dân ở Hà Nội "quay lưng" với suất mua nhà TĐC còn được phản chiếu rõ nét trên địa bàn TP Hồ Chí Minh. Cư dân thuộc diện TĐC nhận nhà rồi chuyển nhượng chiếm tỷ lệ đến 70 - 80%. Khu TĐC Bình Khánh (quận 2, TP Hồ Chí Minh) có quy mô 12.500 căn hộ, hiện đã hoàn thiện. Tuy nhiên, phần lớn các block nhà vắng người ở. Trên các trang mạng chuyên giao dịch dạng nhà TĐC, hoạt động rao bán (chênh hàng trăm triệu đồng) vẫn diễn ra sôi nổi, công khai.

Thực tế, mỗi đợt giám sát của HĐND TP Hà Nội cũng chỉ rõ các vấn đề tồn tại trong rất nhiều năm của dòng sản phẩm nhà TĐC nhưng chậm được khắc phục. Cụ thể, việc thiếu đồng bộ về cơ sở hạ tầng, sử dụng quỹ nhà trái quy định, chậm thành lập Ban quản trị toà nhà, không đảm bảo sửa chữa, bảo trì thường xuyên, hay những vi phạm trong thu tiền thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại tầng 1 (phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Nhà nước, nguồn thu phải nộp vào ngân sách)…

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội TS Đào Ngọc Nghiêm

Cần đặt dân ở vị trí trung tâm quy hoạch

Thực tế, mỗi đợt giám sát của HĐND TP Hà Nội cũng chỉ rõ các vấn đề tồn tại trong rất nhiều năm của dòng sản phẩm nhà TĐC nhưng chậm được khắc phục. Cụ thể, việc thiếu đồng bộ về cơ sở hạ tầng, sử dụng quỹ nhà trái quy định, chậm thành lập Ban quản trị toà nhà, không đảm bảo sửa chữa, bảo trì thường xuyên, hay những vi phạm trong thu tiền thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại tầng 1 (phần diện tích thuộc sở hữu riêng của Nhà nước, nguồn thu phải nộp vào ngân sách)…

Bàn luận về tình trạng này, theo TS. Trần Ngọc Hùng – Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phần lớn người dân không muốn cản trở một dự án phát triển đô thị quan trọng, nếu dự án này thực sự vì mục đích tốt đẹp. Nhưng trường hợp nhu cầu của họ không được tôn trọng và quá trình di chuyển để nhường chỗ cho dự án được thực hiện mà không có sự tham gia của họ, họ có thể sẽ không hợp tác.

“Giải quyết nhà ở TĐC cần hài hoà lợi ích: Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Mấu chốt, người dân TĐC nên được xem xét là hạt nhân của mối quan hệ. Hiện quyền lợi của người TĐC xác định trong khung cơ chế, khung giá theo quy định của Nhà nước (khái niệm sát giá thị trường đến nay chưa cụ thể). Bởi vậy, chủ trương xem xét đến vai trò của dân chưa tính tới mong muốn (kể cả đóng góp) để hướng tới chỗ ở có chất lượng tốt hơn. Vì vậy, Nhà nước phải có sự hỗ trợ về quy hoạch, xây dựng dự án, hỗ trợ về cơ sở hạ tầng” – ông Hùng đặt vấn đề.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Quang - Giám đốc UN-Habitat cho rằng, sự tham gia trực tiếp của người dân trong mọi giai đoạn TĐC là cách tốt nhất để giảm xung đột. Cư dân phải được tiếp cận vào tất cả các bước của quy hoạch, xác định ngày tháng di dời, tổ chức vận chuyển, lựa chọn khu TĐC mới, thiết kế bố trí cộng đồng, nhà ở, các hệ thống cơ sở hạ tầng và quản lý quá trình phân bổ. Chủ trương đặt hàng nhà TĐC cần thực hiện cơ chế đấu giá công khai những lô đất dự kiến xây nhà TĐC để lựa chọn những đơn vị đủ uy tín, năng lực để triển khai với mức giá phù hợp. Cùng với đó, cần có cơ chế phối hợp- giám sát chặt chẽ chất lượng và tiến độ đưa vào sử dụng.

Khuyến khích TĐC bằng tiền, nhưng cần đưa ra cách thức cụ thể. Không nên đưa tiền đền bù rồi để người dân muốn làm thế nào thì làm bởi không phải người dân nào cũng có khả năng sử dụng tiền đền bù một cách hợp lý. Thực tế đã có tình trạng dân nhận tiền rồi tiêu pha lãng phí, nảy sinh tệ nạn xã hội, tiền hết mà nhà chưa lo được. Do đó, phải có cơ chế chính sách giúp người dân ổn định cuộc sống nhanh nhất” - Nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng, Bộ Xây dựng, PGS.TS Trần Chủng nhấn mạnh.