 | Giảm vốn vào bất động sản, người mua nhà lo lãi suất tăng |
| Vốn vào bất động sản: Cần giảm cho vay dự án cao cấp |
| Nguồn vốn vào bất động sản “bung lụa” |
Các chuyên gia dự báo sắp tới thị trường BĐS sẽ bước vào giai đoạn khó khăn hơn, cụ thể:
Theo ông Võ Tấn Hoàng Văn, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB), cho rằng quy định mới của Ngân hàng Nhà nước sẽ điều chỉnh những bất cập trước đây, kéo theo đó nguồn vốn vào BĐS sẽ bị hạn chế hơn.
Hiện nay, rủi ro cho vay BĐS không nằm ở phân khúc cho vay cá nhân mà chủ yếu ở các dự án. Vì món cho vay cá nhân thường nhỏ, trả nợ bằng lương. Trong trường hợp rủi ro xảy ra, ngân hàng cũng dễ xử lý được tài sản đảm bảo.
Theo chuyên gia Huỳnh Trung Minh, BĐS có cảm giác đóng băng vì dù giá bị đẩy lên nhưng không có giao dịch thực.
Cộng thêm việc siết vốn vào thị trường, ông Minh dự báo trong thời gian tới thị trường BĐS khó khăn sẽ chồng chất khó khăn. Tuy nhiên theo các chuyên gia, đây là động thái cần thiết.
 |
| Ảnh minh họa |
Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là bước đi chính sách phù hợp và cần thiết nhằm hạn chế bong bóng BĐS.
Việc này cũng nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng đóng góp tích cực cho kinh tế, đưa vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Theo nhận định của ông Hiếu, thời gian qua BĐS đã tăng quá nóng. Nếu quá tập trung tín dụng cho lĩnh vực này sẽ dẫn đến hiện tượng bong bóng nhà đất.
Do vậy cần giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn nhằm tránh hiện tượng này, đồng thời đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng.
"Ngoài thống kê về tỉ lệ cho vay BĐS trong tổng dư nợ, cho vay BĐS còn "ẩn" trong tín dụng tiêu dùng. Trước đây Hiệp hội BĐS TP.HCM từng tính toán rằng nếu gộp cả phần tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS thì tỉ trọng cho vay BĐS cả nước lên đến 14,43% tổng dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng.
“Tính riêng tại TP.HCM, tỉ lệ này là 15%. Tuy nhiên theo ước tính của tôi, có thể tỉ lệ này còn cao hơn" - ông Hiếu phân tích.
Cũng theo ông Hiếu, trong khi chỉ khoảng một nửa số người vay mua BĐS để ở, còn lại nhằm "lướt sóng" kiếm lời.
Trong đó, lượng đầu cơ BĐS qua tín dụng tiêu dùng rất lớn. Do vậy việc siết tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 40% xuống 30% sẽ giảm thiểu được đầu cơ BĐS.
Đồng tình với quy định mới, ông Nguyễn Thành Đô - Phó Chủ tịch HĐQT HDBank cho rằng, BĐS là lĩnh vực có nhiều rủi ro, nhất là các khoản vay tiêu dùng từ 4 tỉ đồng trở lên vì chủ yếu là vay mua nhà cao cấp.
Vì thế, việc tăng hệ số rủi ro đối với mức dư nợ này là cần thiết để hạn chế rủi ro cho ngân hàng cũng như thị trường BĐS.
Do đó, muốn đẩy mạnh cho vay tiêu dùng với phân khúc này ngân hàng không còn cách nào khác là phải tăng vốn tự có, điều không phải ngân hàng nào cũng làm được.
Tuy nhiên, đối với khoản vay BĐS, ngân hàng không dễ tách được người mua nhà để ở với người mua để đầu tư.
Trường hợp một người vay để mua 3 - 5 căn nhà chắc chắn là không phải để ở. Nhưng người có nhà nhưng chật hẹp, nay vay để chuyển sang căn nhà thứ hai, vậy có được xem là đầu tư hay không?
Trong khi chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, đất đai, rất khó để xác định chính xác đối tượng mua để ở hay kinh doanh.
Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, lộ trình giảm tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã được Ngân hàng Nhà nước định hướng từ năm 2016 và đã thực hiện đợt 1 từ 2018 và nay đang tiến hành đợt 2.
Lộ trình điều chỉnh này không quá gắt nhưng trong bối cảnh thị trường BĐS đang có dấu hiệu suy thoái, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng BĐS và chặn cuộc đua lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ tác động khá mạnh đến thị trường BĐS trong thời gian tới.
Đặc biệt, việc tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%, áp dụng từ năm 2020 sẽ làm số tiền ngân hàng cho vay BĐS hụt đi.
Và dù việc vay vốn mua BĐS để ở hay đầu tư thì việc số tiền vay bị giảm đi sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sức mua và giá cả của thị trường.
Hoài Sơn
Phiên bản di động