Nguồn cung căn hộ sẽ thiếu trầm trọng trong 2

	Mới nhất: Điều chỉnh quy hoạch Hạ Long
	Nhận diện xu thế đầu tư bất động sản (mới nhất) tại Bình Dương

nguon cung can ho se thieu tram trong trong 2 3 nam nua

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho rằng, năm 2019 là khoảng lặng của thị trường bất động sản. Theo đó, nguồn cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường cuối 2018 đầu 2019 là gần như bằng 0. Nguyên nhân trực tiếp của thực trạng trên nằm ở vấn đề pháp lý. Có thể ví đây như một cuộc khủng hoảng pháp lý.

"Hiện nay có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai khiến TP. HCM dù rà đi ra lại vận không dám ký văn bản này. Tôi cho rằng, đây là khoảng lặng thị trường do khủng hoảng pháp lý, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công các dự án cao", ông Võ nói.

Ông Võ cũng cho biết thêm hiện mỗi loại đất khi chuyển đổi sang đất ở được xử lý một cách: đất công xử lý kiểu đất công, đất nông nghiệp xử lý kiểu đất nông nghiệp.

"Tôi lo 2 -3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó", ông Võ dự báo.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án chào bán ra sụt giảm nhất định so với cùng kỳ năm 2018. Theo đó, hiện TP. HCM đang tích cực tháo gỡ hàng loạt khó khăn để doanh nghiệp địa ốc sớm triển khai dự án đầu tư. Tuy nhiên, theo dự báo của nhiều chuyên gia, việc này cũng có độ trễ của nó nên nguồn cung trong 2 năm tới không dồi dào như kỳ vọng.

Chình sự khan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD mỗi m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD mỗi m2 trong quý II/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm.

Dưới góc nhìn của các doanh nghiệp địa ốc, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, sự sụt giảm nguồn cung phần nhiều do ảnh hưởng từ sai phạm của các doanh nghiệp nhỏ lẻ khiến thị trường dần xuất hiện tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, thiếu sự hoàn chỉnh về mặt pháp lý và không phục vụ được nhu cầu ở của khách hàng, không tạo được giá trị gia tăng bền vững.

Còn theo ông Trần Đức Vinh - Tổng Giám đốc Trần Anh Group, sự sụt giảm nguồn cung bất động sản thường do tác động của nhiều yếu tố như khan hiếm quỹ đất, doanh nghiệp chờ thời mới bung hàng. Tuy nhiên, năm 2019 là do ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt hành lang pháp lý xây dựng, cấp phép dự án mới. Theo ông Vinh, để khắc phục điều này thì cần đến sự hợp tác tối đa từ doanh nghiệp đối với các chính sách của Nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA)

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM cho biết, Hiệp hội từng kiến nghị UBND TP. HCM và Thanh tra Chính phủ xem xét, giải quyết hợp tình, hợp lý đối với hơn 100 dự án đang bị "đóng băng" chờ rà soát, thanh tra. Vì quá trình thanh tra càng kéo dài càng bất lợi cho doanh nghiệp về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Điều này dẫn đến số lượng dự án đưa ra thị trường bị sụt giảm, bất lợi cho người mua nhà về việc lựa chọn sản phẩm ưng ý, nguồn thu ngân sách nhà nước cũng giảm đáng kể.

Mới đây, HoREA cũng vừa có văn bản nêu lên những kiến nghị Thủ tướng, UBND TP. HCM sớm xem xét giải quyết một số vướng mắc, ách tắc đối với các dự án nhà ở thương mại để khai thông thị trường bất động sản.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị UBND TP. HCM tiếp tục thực hiện việc ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư", hay còn gọi là "Quyết định ba trong một" để rút ngắn thời gian và quy trình làm thủ tục hành chính, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Hiệp hội đề nghị TP. HCM xem xét giao cho Sở Xây dựng hoặc Sở Kế hoạch Đầu tư chủ trì thẩm định và lấy ý kiến.

Về thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý. Các dự án có 100% đất ở chỉ chiếm 26% tổng số dự án tại TP. HCM, thường là các dự án có diện tích nhỏ nằm ở các quận nội thành. Còn lại, các dự án có quỹ đất hỗn hợp chiếm đến 74% tổng số dự án, hầu hết là những dự án có quy mô lớn tại các quận ven và huyện ngoại thành.

Các dự án trên bao gồm đất ở, đất nông nghiệp mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đang bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư. Trong lúc doanh nghiệp đã nộp hồ sơ xin được giao đất dự án và hoàn toàn phụ thuộc vào cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

HoREA kiến nghị UBND TP. HCM đôn đốc Sở Tài nguyên Môi trường chủ động trao đổi, xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường để có hướng dẫn chung về xử lý phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý (đất đường đi, kênh rạch...) nằm xen kẹt trong các dự án nhà ở; tham mưu TP. HCM triển khai áp dụng chung trên toàn địa bàn thành phố, theo ý kiến kết luận của Phó Chủ tịch UBND Võ Văn Hoan tại Thông báo số 431/TT-VP ngày 15/7/2019 của Văn phòng UBND TP.

Về khởi công xây dựng đối với dự án nhà ở đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch, các dự án nhà ở thương mại đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch, nhưng các chủ đầu tư khởi công xây dựng các công trình, sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình, theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục.

Theo Hiệp hội, điều này gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án. Trên địa bàn thành phố còn có nhiều dự án tương tự cũng đã thực hiện khởi công xây dựng công trình trong dự án.

Hiệp hội đề nghị UBND TP. HCM cho phép chủ đầu tư dự án này được khởi công xây dựng các công trình sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình theo Điều 107 Luật Xây dựng, theo tinh thần được ưu tiên áp dụng Luật chuyên ngành.

Về quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án bị chậm trễ. Các dự án nhà ở thương mại bị chậm tính tiền sử dụng đất do quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1 - 3 năm. Hiện nay, việc áp dụng các phương pháp tính tiền sử dụng đất cụ thể chưa hợp lý. Kết quả tính tiền sử dụng đất dự án phổ biến chỉ bằng khoảng 75 - 80% chi phí giải phóng mặt bằng. Dẫn đến việc chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai, do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra.

Hiệp hội đề nghị UBND TP. HCM chỉ đạo Sở Tài chính sớm xây dựng các nguyên tắc về tiêu chí thẩm định giá đất đối với dự án kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở thương mại, đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý và không làm thất thoát ngân sách Nhà nước. Đồng thời, chỉ đạo Sở Tài chính và Sở Tài nguyên Môi trường hoàn thiện lại quy trình, thủ tục hành chính về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, nhằm rút ngắn thời gian so với hiện nay, và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Theo HoREA, TP. HCM hiện có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác. Hiệp hội đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản.