Doanh nghiệp và những nỗi oan kiện tụng
Ngày 31/05 vừa qua, hàng trăm cư dân tại một dự án chung cư thuộc quận 2, TP. HCM đã kéo lên trụ sở một công ty bất động sản (chúng tôi không tiện nêu tên) phản đối việc chủ đầu tư 04 năm giao nhà nhưng vẫn không cấp sổ đỏ từng căn hộ cho khách hàng.
Trong câu chuyện này cư dân là nạn nhân nhưng chủ đầu tư cũng là bên bị động.
Được biết, dự án này do chủ đầu tư mua theo hình thức đấu giá đất công, dù đã hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết, song sau khi công đoạn bàn giao nhà cho cư dân hoàn tất, doanh nghiệp đầu tư dự án này bất ngờ phát hiện dự án nằm trong danh sách thanh tra lại việc đấu thầu trong mua quỹ đất có đúng với giá trị thật của thị trường hay không để tính lại mức thuế đất hiện tại. Do đó, dự án phải dừng cấp sổ đỏ cho từng căn hộ để chờ kết luận thanh tra của Bộ Xây dựng và TP. HCM.
 |
Đại diện chủ đầu tư cho biết, phía doanh nghiệp không muốn phải để khách hàng chờ cấp sổ đỏ quá lâu nhưng vì kết luận thanh tra chưa xong nên doanh nghiệp cũng không còn cách nào khác. Tuy nhiên, khách hàng chờ đợi lâu đã dẫn tới việc tụ tập đông người, kiện tụng, làm uy tín doanh nghiệp giảm sút nghiêm trọng và cuộc sống tại tòa chung cư này cũng không bình yên.
Một câu chuyện tương tự cũng đang diễn ra tại Công ty Việt Gia Phú. Doanh nghiệp này là chủ đầu tư dự án khu nhà ở thương mại - dịch vụ - căn hộ tại số 1472 Võ Văn Kiệt và số 445-449 Gia Phú, phường 3, quận 6.
Với những sự việc như trên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), vướng mắc về pháp lý cũng là vướng mắc phổ biến của các dự án chưa được tính tiền sử dụng đất.
“Hiện thành phố có khoảng 50 dự án đang gặp tình trạng này. Dù các doanh nghiệp địa ốc cố gắng hết sức để giải quyết như cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh mình mua đất đúng luật, đúng giá đất hiện hành hoặc xin tạm ứng trước tiền để cơ quan chức năng giải quyết cho doanh nghiệp hoàn thiện pháp lý tiến tới cấp sổ cho cư dân thì dự án vẫn không được chấp thuận”, ông Châu nói.
Ông Châu cho biết, hiện TP. HCM đang có hơn 100 dự án bất động sản diễn ra tranh chấp, trong đó phần lớn đến từ việc cư dân kiện chủ đầu tư về việc chậm bàn giao sổ đỏ cho khách hàng. Nếu tình trạng này không được giải quyết sớm, tranh chấp sẽ bùng phát ở con số 50 dự án đang chậm bàn giao sổ đỏ hiện nay.
Ba phương án xử lý
Cũng theo Chủ tịch HoREA, để giải quyết rốt ráo vấn đề này, TP. HCM nên chia làm 3 loại dự án để thanh tra và xử lý cụ thể:
- Nhóm 1 bao gồm các dự án về cơ bản thực hiện đúng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì giải tỏa ngay để doanh nghiệp tiếp tục triển khai thực hiện.
- Nhóm 2 bao gồm các dự án có sai phạm về quy trình, thủ tục, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước ở mức độ không lớn, thì yêu cầu doanh nghiệp hoàn thành các thủ tục đầu tư và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với Nhà nước, không để thất thoát tài sản công.
- Nhóm 3 bao gồm các dự án có dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng thì tách riêng để xử lý theo quy định pháp luật.
 |
Bên cạnh đó, ông Châu kiến nghị cho phép các chủ đầu tư hơn 100 dự án đang bị rà soát, thanh tra được tiếp tục giải quyết các hồ sơ, thủ tục hành chính bao gồm các thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch; xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh ranh giới hoặc mục tiêu dự án theo quy định của pháp luật; cấp giấy phép xây dựng của dự án (bao gồm công tác thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật); thủ tục về cấp "sổ đỏ" cho dự án, cấp "sổ đỏ" cho người mua nhà sau khi doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Về quyền của người mua nhà trong dự án, được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà (bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê...) theo quy định của pháp luật…
Theo đó, điều kiện để được xem xét, giải quyết các nội dung công việc nêu trên là chủ đầu tư dự án phải có văn bản cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), theo quyết định xử lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau khi đã có kết luận thanh tra.
Trước đó, ngày 04/06, tại Kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XIV, trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, hiện cả nước có hơn 4.400 chung cư và pháp luật quy định đầy đủ nhưng vẫn còn xảy ra tranh chấp ở khoảng 480 chung cư.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng liệt kê các nguyên nhân cơ bản dẫn tới tranh chấp như chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bất đồng về đóng góp, kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu chi tài chính của ban quản lý, không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chất lượng công trình, chủ đầu tư không xây dựng công trình hạ tầng trong khu vực dự án trong quyết định được duyệt...
Bên cạnh đó, theo Bộ trưởng Hà, còn có nguyên nhân đến từ một số quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định về kinh phí bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.
Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, quá chú trọng vào lợi nhuận nên không mở tài khoản riêng để quản lý, trì hoãn bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Một số người mua nhà không xem xét kỹ khoản trong hợp đồng, trong đó chủ đầu tư đưa ra khoản có lợi cho mình. Một số thành viên ban quản trị ít kinh nghiệm chuyên môn, vai trò quản lý địa phương chưa tốt.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, để kiểm soát tốt hơn, Bộ sẽ sửa đổi quy định về thu kinh phí bảo trì, tư cách pháp nhân của ban quản trị.
Văn Thắng
Phiên bản di động