Không thể "nhét" thêm cao ốc vào nội đô

	Quy hoạch đô thị phải lấy con người làm trung tâm
	Những đòi hỏi nguồn nhân lực chất lượng cao trong công tác quy hoạch
	Phát triển thị trường bất động sản phải gắn với định hướng quy hoạch

Trước đó, Thủ tướng cũng có ý kiến, lưu ý các bộ ngành xây dựng giải pháp khắc phục tình trạng ùn tắc giao thông tại Hà Nội, TP. HCM theo hướng, không tiếp tục phát triển chung cư căn hộ nhà cao tầng ở khu vực trung tâm.

Thực tế tại Hà Nội, vẫn có rất nhiều khu đô thị, tổ hợp nhà ở có mật độ xây dựng những tòa nhà cao tầng san sát nhau với mật độ dày đặc, được điều chỉnh quy hoạch nhiều lần. Điển hình phải kể đến tuyến đường Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân, Hà Nội) dù chỉ dài khoảng 1km và rộng khoảng 6m nhưng hàng ngày đang phải gánh tải cho hơn 20 tòa nhà chung cư cao tầng "đua nhau" mọc lên gây nên cảnh quá tải và ùn tắc giao thông nghiêm trọng.

Nhiều chuyên gia nhận định, việc các cao ốc mọc lên đã gây áp lực lớn lên hạ tầng giao thông, khiến việc ùn tắc khó giải quyết. Ngay cạnh đó, đường Vũ Trọng Phụng, Nguyễn Huy Tưởng… cũng dày đặc cao ốc. Những con đường này trở thành “điểm đen” tắc đường và ngập nặng khi mưa lớn tại khu vực Thanh Xuân.

Nếu các dự án tại đây đều đưa vào hoạt động với ước tính 4 người/căn hộ thì riêng trên phố Nguyễn Tuân sẽ khoảng hơn 3 - 4 vạn nhân khẩu tương đương với số nhân khẩu trong một phường ở Hà Nội. Tất cả đang đẩy khu vực này ngột thở vì ùn tắc giao thông hàng ngày và ngập nặng khi mưa lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) phân tích, trước đây, để can thiệp vào thị trường bất động sản, Nhà nước thường dùng đến các công cụ tín dụng, từng bước siết tín dụng vào bất động sản và công cụ thuế (ban hành các quy định mới về thuế tài sản, thuế chống đầu cơ…). Ngoài hai công cụ này thì quy hoạch cũng được coi là công cụ quan trọng góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sử dụng công cụ quy hoạch không đồng nghĩa với việc sử dụng mệnh lệnh hành chính.

Bàn về chuyện hạn chế xây cao ốc trong trung tâm thành phố, ông Châu nhận định: “Câu chuyện ở đây, nếu tạm ngừng cấp phép cho dự án mới ở khu vực trung tâm sẽ tạo sân chơi không bình đẳng giữa những chủ đầu tư đã có dự án với những chủ đầu tư đã chuẩn bị quỹ đất nhưng chưa hình thành dự án và cả những chủ đầu tư muốn phát triển chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm. Theo đó, sẽ dẫn đến câu chuyện độc quyền về dự án tại các khu vực trung tâm. Hơn nữa, khi nguồn cung giảm mà nhu cầu vẫn có thì đương nhiên giá cả nhà ở sẽ tăng”.

Với TP HCM, ông Châu cho rằng, cần chọn lọc phát triển các dự án chung cư cao tầng ở tất cả các địa bàn trên phạm vi toàn thành phố. Dự án phải đi đôi với nghĩa vụ của chủ đầu tư để giải quyết những tình trạng bức bối của đô thị hiện nay như tình trạng kẹt xe, ngập nước…

Còn theo TS. Đinh Thị Thanh Bình, Viện trưởng Viện Quản lý quy hoạch và Giao thông vận tải, lời giải cho câu chuyện ùn tắc là biến đô thị Hà Nội thành đô thị đa trung tâm nhưng việc quy hoạch đa trung tâm hướng ra ngoài hoặc xây dựng Thủ đô mới cực kỳ dài hạn, vài chục năm, thực hiện rất chậm và phải có tiền mới thực hiện được. Hơn nữa, việc di dời trường học, cơ quan nhà nước càng khó nhanh do cần vốn, hoặc nhiều cơ quan không muốn di dời trụ sở.

TS Bình nói thêm: “Về mặt nguyên tắc, phát triển hạ tầng giao thông phải song song với xây dựng đô thị, không có chuyện đô thị mới mọc lên nhưng chỉ có một con đường, tạo áp lực quá lớn lên hạ tầng giao thông. Nhưng thực tế, vốn xã hội hóa đổ vào các khu đô thị mới quá nhiều trong khi hạ tầng giao thông thành phố không đủ đáp ứng. Điển hình là hàng loạt khu đô thị mới tại Hà Đông nhưng áp lực hạ tầng chỉ đổ lên 2 trục lớn là Lê Trọng Tấn và Nguyễn Trãi, vì không đủ giảm tải nên áp lực tiếp tục dồn lên trục Lê Văn Lương kéo dài…

Rõ ràng, xây khu đô thị sẽ gia tăng áp lực, thu hút rất nhiều chuyến đi, các nút giao thông trọng yếu nhất xung quanh khu đô thị sẽ bị ảnh hưởng.

Ở nhiều nước trên thế giới, họ đều yêu cầu chủ đầu tư phải làm đánh giá tác động giao thông, từ báo cáo đó cơ quan quản lý sẽ thẩm định mức độ tác động như thế nào, có nghiêm trọng hay không, có gây ùn tắc không. Nếu ảnh hưởng thì chủ đầu tư phải cải tạo nút, giảm bớt mật độ xây dựng, hay đóng góp trong việc xây thêm đường như thế nào... Sau đó, cơ quan quản lý mới cấp phép cho xây dựng với mật độ bao nhiêu. Còn ở Việt Nam, giải pháp cho bài toán quá tải hạ tầng, giảm áp lực cho đô thị vẫn còn nhiều điều cần phải bàn luận".