Những lưu ý khi mua tài sản thế chấp tại ngân hàng

TBCKVN - Việc mua bán tài sản đang thế chấp khoản vay tại ngân hàng sẽ thuận lợi và an toàn khi bên mua nắm chắc các quy định của pháp luật và thủ tục giao dịch.

	Nhiều bất động sản được bán đấu giá: Nghìn tỷ về tay ngân hàng
	Khoản nợ gần 111 tỷ đồng của thương hiệu thời trang NEM được Viettinbank rao bán

Đầu tiên, bên mua phải đề nghị bên bán cung cấp xác nhận của ngân hàng về tổng dư nợ các khoản vay (bao gồm gốc và lãi), các cam kết, nghĩa vụ bảo lãnh, thanh toán. Đây là bước giao dịch quan trọng nhất bởi thông thường, một tài sản thế chấp sẽ đảm bảo cho một khoản vay. Tuy nhiên, trong rất nhiều trường hợp, một tài sản thế chấp lại có thể đảm bảo cho nhiều khoản vay, cam kết, nghĩa vụ bảo lãnh, thanh toán khác. Vì vậy, xác nhận của ngân hàng giúp bên mua có được các thông tin cần thiết để ra quyết định giao dịch. Trong trường hợp thông tin của bên bán rõ ràng, như chỉ có duy nhất một khoản vay, tài sản thế chấp không phải thực hiện các cam kết, nghĩa vụ bảo lãnh, thanh toán khác thì bên mua có thể yên tâm tiến hành các thủ tục giao dịch tiếp theo. Đối với trường hợp bên bán có nhiều khoản vay, đồng thời tài sản thế chấp đang phải thực hiện các cam kết, nghĩa vụ bảo lãnh, thanh toán khác thì bên mua cùng bên bán làm việc rõ với ngân hàng về điều kiện giải chấp tài sản thế chấp.

Những lưu ý khi mua tài sản thế chấp tại ngân hàng

Ảnh minh họa

Tiếp theo đó, bên mua cần đề nghị lập thỏa thuận 3 bên giữa bên mua, bên bán và ngân hàng. Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền được bán, trao đổi, tặng/cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, theo những căn cứ pháp lý trên, đối với tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên thế chấp mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán. Trong trường hợp này, bên thế chấp bắt buộc phải thông báo cho ngân hàng về mục đích giao dịch và kế hoạch trả nợ của mình. Đặc biệt, bên thế chấp chỉ được nhận đặt cọc khi ngân hàng có văn bản thông báo chấp thuận. Vì vậy, bên mua chỉ nên đặt cọc cho bên bán (bên thế chấp) khi bên bán cung cấp được văn bản chấp thuận của ngân hàng.

Sau khi nhận được thông báo chấp thuận, các bên cần tiến hành lập một thỏa thuận 3 bên (bằng văn bản), bao gồm các nội dung chính như: giá mua bán tài sản thế chấp, số tiền đặt cọc, thời hạn thanh toán, thủ tục giải chấp…

Để tránh trường hợp bên bán “lật kèo”, sau khi đã chuyển hết tiền tất toán tài sản thế chấp, bên mua cần liên hệ trước với Văn phòng công chứng để soạn sẵn hợp đồng mua bán với các nội dung 2 bên đã thỏa thuận.

Cuối cùng bên mua cần nhanh chóng tiến hành thủ tục nộp thuế và làm thủ tục đăng ký sang tên. Hiện nay, pháp luật quy định khi mua bán tài sản, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua phải tiến hành sang tên. Nếu chậm thực hiện thủ tục này, các bên sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Vì vậy, sau khi hoàn thành thủ tục mua bán có công chứng, các bên cần tiến hành ngay việc kê khai và nộp các khoản thuế, phí theo quy định, tiến hành sang tên tài sản.