Ngàn chung cư cũ tại Hà Nội bao giờ mới được cải tạo?

	Bản tin bất động sản chiều ngày 28/6: Cải tạo chung cư cũ, dân lo "đi dễ về khó"
	Cải tạo chung cư cũ: Cũ luôn cả bài toán cải tạo
	Chuyện dài cải tạo chung cư cũ

Từ thực tế triển khai...

Khởi động từ năm 1999, nhưng sau 20 năm chủ trương cải tạo chung cư cũ của thành phố chỉ dừng lại ở con số khiêm tốn (14 trên 1579 chung cư cũ).

Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay có 1.579 tòa chung cư cũ xây dựng trong giai đoạn 1960 - 1980. Phần lớn số chung cư này đã hết niên hạn sử dụng, tập trung chủ yếu tại các quận như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa... Đây cũng là những tòa nhà cấp bách phải thực hiện cải tạo, sửa chữa cho người dân sinh sống an toàn nhưng do những vướng mắc, chủ trương này gần như vẫn dậm chân tại chỗ.

Còn quá nhiều vấn đề phải giải quyết trong bài toán cải tạo chung cư

Một trong những vướng mắc chính khi triển khai dự án cải tạo chung cư cũ là việc cân đối lợi ích của 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Phía doanh nghiệp không mặn mà do lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn. Trong khi đó, Nhà nước thì lại không muốn gia tăng mật độ dân cư, thay đổi quy hoạch kiến trúc nên không cho phép xây cao tầng.

Ông Nguyễn Đức Chung, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho biết: “Kế hoạch cải tạo lại chung cư cũ được khởi động từ năm 1996 và đến năm 1999 được tiến hành. Cho đến nay mới xây dựng và cải tạo được 14/1579 tòa nhà. Để cải tạo lại chung cư cũ chúng ta phải đảm bảo được lợi ích hài hòa giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước; đảm bảo tiêu chuẩn quy hoạch; và cần phải có nguồn lực”.

Việc Hà Nội chậm triển khai cải tạo chung cư cũ làm cuộc sống hàng nghìn hộ dân tại các tòa nhà này bất an, lo lắng.

Ông Hoàng Như Huyên, trú tại phường Cửa Nam, quận Hoàn Kiếm cho biết, trên địa bàn quận có trên 100 chung cư cũ, trong đó có nhiều nhà ở tình trạng xuống cấp cần được cải tạo, sửa chữa. Lo lắng, người dân đã rất nhiều lần kiến nghị, nhất là qua các cuộc tiếp xúc cử tri nhưng mọi chuyện không có gì thay đổi.

Tại quận Hoàng Mai là những dãy nhà “chống kèo gác cột” trong khu tập thể Tân Mai. Sau gần 30 năm sử dụng, năm 2010, tòa nhà A7 khu tập thể Tân Mai xuất hiện sụt lún, xuống cấp nghiêm trọng, chính quyền địa phương, ngành chức năng thành phố đã phải gia cố khung sắt từ tầng 1 đến tầng 5 để chống nguy cơ đổ sập.

Ông Nguyễn Văn Huy, phường Tân Mai cho rằng, việc tu sửa, chóng cột chỉ là giải pháp tình thế, người dân sống trong tòa nhà rất lo lắng về sự an toàn. Hiện tình trạng sụt lún, độ nghiêng của tòa nhà ngày càng nghiêm trọng.

“Chúng tôi rất là lo lắng, đặc biệt khi nghe tin có những cơn bão lớn. Bởi khu vực A7 vẫn còn 52 hộ dân và hơn 200 nhân khẩu. Trong khi khu vực bản thang, xí nghiệp nhà Hai Bà Trưng đã gia cố bằng các khung sắt, tuy nhiên nhìn những vết nứt như vậy thì rất bất an”, ông Huy nói.

Phải xã hội hóa

Theo ông Bùi Tiến Thành - Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, thực trạng của các chung cư cũ Hà Nội hiện nay cũng xuất phát từ nguyên nhân ngân sách Nhà nước còn hạn chế. Trong khi đó, Nhà nước chỉ hỗ trợ về công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư và một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu.

Ông Bùi Tiến Thành - Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội

Trên thực tế, hầu hết các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu là các khu chung cư vốn được cấp cho cán bộ, công nhân viên chức từ thời bao cấp, hiện tại họ đã già và không có đủ vốn để di dời đi chỗ khác.

Ngoài ra, hầu hết các khu chung cư cũ lại nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050, dẫn đến rất khó cân bằng lợi ích giữa nhà nước-người dân và doanh nghiệp. Với vị trí địa lý thuận lợi gần trường học, chợ và nơi làm việc của người dân nên nếu phải chuyển đi xa, họ không muốn.

Với số lượng chung cư cũ lên tới 1.579 căn, mật độ dân số ở những khu vực này thước rất cao do sự gia tăng dân số quá mức dự tính của công trình trước đây. Kèm theo đó là sự xuống cấp của hạ tầng giao thông khiến chi phí cải tạo tổng thể, xây mới quá nhiều, dù có được sự hỗ trợ của trung ương thì TP Hà Nội cũng không thể tự tiến hành cải tạo hàng loạt như vậy được.

Ông Thành nhận định: “Giải pháp bắt buộc là phải xã hội hóa, các nhà đầu tư cùng địa phương để cải tạo”.

Tuy nhiên, giải pháp này chưa thực hiệu quả do còn nhiều vướng mắc giữa lợi ích của người dân và doanh nghiệp. Việc cải tạo hàng loạt các chung cư xuống cấp vẫn là một quá trình dài hơi.

Thiếu cả chính sách

Theo các chuyên gia, phần lớn người dân chưa nhận thức đầy đủ về quyền cũng như trách nhiệm của mình trong việc cải tạo các khu chung cư cũ, còn có tình trạng trông chờ sự bao cấp, đòi hỏi được đền bù vượt quá khả năng thực tế.

Việc xác định hệ số đền bù sao cho đôi bên có lợi là bài toán nan giải, thậm chí trở nên ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư. Bởi lẽ, thực tế các khu chung cư cũ hầu hết nằm ở khu vực nội đô, các chính sách hiện tại đang có sự giới hạn về số tầng cũng như mật độ dân cư của các dự án. Vì thế, một doanh nghiệp muốn tham gia cải tạo chung cư cũ phải chịu nhiều chi phí cho việc đền bù, tái định cư cho cư dân.

Bên cạnh đó, việc giới hạn số tầng cũng đồng nghĩa giảm diện tích sàn kinh doanh, trong khi đó TP. Hà Nội cũng quy định chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K = 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, do việc thoả thuận hệ số đền bù được giao phó cho doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân, nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Để tháo gỡ những vướng mắc này, TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, mỗi chung cư có vị trí đất khác nhau, khả năng sinh lợi từ đất không giống nhau nên cần nghiên cứu cụ thể từng trường hợp để đưa ra cơ chế chính sách hợp lý trên cơ sở khung quy định chung.

Việc thỏa thuận về hệ số đền bù với người dân là cần thiết, nhưng chính quyền cần có biện pháp giám sát các chủ đầu tư trong tuân thủ các quy định pháp luật, bảo đảm dân chủ, minh bạch trong chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời có giải pháp mạnh như cưỡng chế di dời giải phóng mặt bằng đối với những số ít trường hợp cố tình chây ỳ, quá khích đưa ra đòi hỏi quá vô lý.

Ngoài ra, để đảm bảo lợi nhuận thu hút doanh nghiệp đầu tư, TP. Hà Nội phố cũng đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất chủ trương, cùng thành phố đề xuất Trung ương cho phép Hà Nội được chủ động xem xét, điều chỉnh chiều cao công trình sao cho vừa đảm bảo cơ sở hạ tầng, vừa đảm bảo lợi ích cho doanh nghiệp.

Mặt khác, theo ông Bùi Tiến Thành, để đẩy nhanh công tác xét duyệt quy hoạch, cần sửa đổi khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở phải nhận được sự đồng thuận của 100% các hộ dân thì UBND TP. Hà Nội mới được tiến hành cải tạo xây dựng lại, thành 70% đồng thuận có thể quyết định cải tạo. Tránh trường hợp chỉ một vài hộ dân phản đối cũng khiến dự án bị ngưng trệ.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà "Tư lệnh" ngành Xây dựng nói gì? Về câu chuyện này, lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, Bộ sẽ đề xuất bổ sung chính sách trong việc hài hòa lợi ích giữa các bên trong cải tạo chung cư cũ, trước mắt sẽ thí điểm cơ chế đặc thù tại Hà Nội và TP. HCM. Cụ thể, trả lời chất vấn của đại biểu về giải pháp cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ. Theo đó, Bộ trưởng yêu cầu phải sửa đổi bổ sung thể chế, sau đó là chú ý phải có quy định cụ thể linh hoạt hơn về tăng chiều cao và dân số đối với các dự án cải tạo chung cư cũ trong một số trường hợp. “Để triển khai việc này, Bộ Xây dựng cũng sẽ phối hợp với Hà Nội và TP. HCM xây dựng một số cơ chế thí điểm, chính sách đặc thù đối với cải tạo chung cư cũ, thí dụ như Hà Nội hiện nay đang làm là xây dựng chung cư cũ dự án mở rộng ra, không chỉ ở địa điểm chung cư đó mà cải tạo các các khu vực chung quanh nữa để tạo thành khu đô thị phát triển hoàn chỉnh đồng bộ cũng như tạo được lợi nhuận cho nhà đầu tư để nhà đầu tư có điều kiện tham gia tích cực vào việc này”, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nói. Bộ trưởng cũng đề nghị các địa phương quan tâm, khẩn trương hoàn thành việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư cũ và chỉ đạo tổ chức, lập phê duyệt công bố quy hoạch, kế hoạch cải tạo xây dựng lại chung cư trên địa bàn và đề xuất các cơ chế chính sách đặc thù phù hợp với địa phương.