Nhận định xu thế dòng tiền vào thị trường bất động sản năm 2020

	*Bất động sản Bình Dương còn dư địa phát triển?*
	*Làm 28 năm mới mua được căn hộ chung cư*

"Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020" là chủ đề chính của Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên do Thời báo Kinh tế Việt Nam chủ trì tổ chức ngày 19/12 tại Hà Nội với sự tham gia của cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia kinh tế, tài chính, bất động sản cùng hơn 200 tập đoàn, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.

nhan dinh xu the dong tien vao thi truong bat dong san nam 2020

Diễn đàn bất động sản Việt Nam với chủ đề: Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tỷ trọng nguồn vốn rót vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đứng thứ hai, chiếm gần 30% tổng dư lượng đầu tư nước ngoài (FDI) đầu tư vào Việt Nam. Nhiều chuyên gia nhận định, việc bất động sản Việt Nam hút được đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ giúp chuẩn hóa thị trường bất động sản Việt Nam.

Cùng với những nỗ lực cải cách thủ tục hành chính có liên quan, hàng loạt những điều luật liên quan trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản cũng sẽ được điều chỉnh, sửa đổi như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến bất động sản..., tạo nền tảng, động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Năm 2019, thị trường bất động sản trải qua nhiều biến động nhưng không rơi vào trầm lắng. Cơ quan quản lý cũng thay đổi một số chính sách nhằm đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, minh bạch hơn. Năm 2020, trước những dự báo khác nhau về triển vọng của thị trường nhưng thông tin thu hút sự quan tâm vẫn tập trung vào nguồn vốn, dòng tiền cho bất động sản, nhất là khi Chính phủ có chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn về tín dụng cho lĩnh vực này.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội - JLL Việt Nam nhận định, với các hiệp định thương mại đã được ký kết cho thấy tín hiệu tốt về nguồn vốn vào Việt Nam. Thị trường bất động sản khu công nghiệp được dự báo sẽ là mảng nóng, đặc biệt thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp.

Nhiều công ty muốn cắt giảm chi phí và dịch chuyển nhà máy về Đông Nam Á. Trong khi đó, giá đất cho bất động sản công nghiệp Việt Nam còn rẻ nên phân khúc này vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển trong thời gian tới.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa phân tích, các tác động tới thị trường bất động sản năm 2020 là tích cực do kinh tế thế giới và thương mại toàn cầu có thể phục hồi. Mấy năm gần đây, thương mại toàn cầu giảm mạnh nhưng sẽ phục hồi vào năm 2020 và kéo theo dòng tiền đầu tư.

Trong khoảng 3 năm nay, thị trường ngân hàng ổn định, năng lực tài chính của ngân hàng thương mại tăng gấp đôi, đạt mức quân bình của Đông Nam Á, tỷ lệ lãi ròng trên vốn tăng cao... Đây là những yếu tố tác động tích cực cho thị trường bất động sản.

Cho dù chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước có thắt chặt nhưng vẫn ở mức độ hợp lý. Việc kiểm soát thị trường tài chính với thị trường bất động sản phải thận trọng, không làm đóng băng mà phải hướng tới sự phát triển ổn định, dài hạn. Trên thực tế đã thực hiện nhiều phép thử và chưa thấy có tình trạng đóng băng nhưng chắc chắn sẽ ảnh hưởng nhất định. Nên xét về tổng thể, cầu và giá có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới nhưng đến cuối năm 2020, thị trường có thể trở lại "bình thường" – ông Nghĩa nhận định.

Theo phân tích của chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực - Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cả 5 dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản trong năm 2019 và 2020 đều rất tích cực. Cụ thể, Chính phủ chỉ đạo gộp cho vay bất động sản và vay mua nhà, sửa nhà vào thành cho vay bất động sản như vậy thực tế là tăng 14,5%, cao hơn bình quân cho vay ngân hàng là 67%. So sánh với khu vực, đây là tỷ lệ chấp nhận được.

Cùng đó là vốn từ tư nhân. Trong 11 tháng qua có 16.000 doanh nghiệp xây lắp thành lập mới, tăng 2% và 7.300 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, vốn tăng 27,5%. Hay như vốn FDI, tổng cả hai dòng vốn đăng ký mới và góp vốn đều đạt tới 4,8 tỷ USD.

Bên cạnh đó, tổng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 11 tháng cũng đạt 237.000 tỷ đồng, tăng 6% so cùng kỳ năm 2018; trong đó doanh nghiệp bất động sản là 71.000 tỷ đồng. Đây là mức ấn tượng trong năm qua và là một dòng vốn quan trọng. Các quỹ trong tương lai sẽ phát triển rất tốt. Khi được phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản thì đây là một kênh tiềm năng trong tương lai.

Thêm một kênh thu hút dòng vốn cho bất động sản cần phải kể đến là Fintech (công nghệ tài chính). Dù Fintech hiện chủ yếu là thanh toán, nhưng trong tương lai sẽ có những Fintech huy động vốn để đầu tư vào bất động sản.

PGS.TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương đưa ra nhận xét, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong giai đoạn chuyển đổi cấp độ phát triển, chập chững bước sang giai đoạn tài chính hóa, bỏ qua giai đoạn tiền tệ hóa. Điển hình như việc năm 2019 phát hành 120.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, đây là luồng tiền phái sinh quan trọng cho thị trường bất động sản. Hay việc M&A và hệ thống chứng khoán của các công ty bất động sản kinh doanh bất động sản khu công nghiệp hạ tầng đang rất thịnh vượng...

Tuy nhiên, cần chú ý đến 3 yếu tố sẽ ảnh hưởng đến thị trường gồm: đầu tư công giải ngân chậm; chứng khoán không phát triển đủ mức để làm động lực thúc đẩy thị trường bất động sản (thị trường tăng không mạnh, không đủ tạo chốt lời để hợp thức hóa khoản tiền lời vào tài sản là mua bất động sản); tư nhân đầu tư vào hạ tầng cơ sở - đây là tín hiệu tích cực về dài hạn, quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản.

Đánh giá về dòng vốn ngoại, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội - JLL Việt Nam cho rằng đây là dòng tiền tiềm năng. Họ đem theo kinh nghiệm, dòng vốn và các doanh nghiệp trong nước không chỉ có thêm tiền mà còn có thể tích luỹ thêm kinh nghiệm để phát triển dự án của mình lên một tầm cao hơn. Các nhà đầu tư ngoại cũng không bị giới hạn tầm nhìn ở một lĩnh vực nào mà họ đầu tư vào nhiều lĩnh vực.

Các diễn giả tại tọa đàm

Nhận định về ngồn cung thị trường bất động sản năm 2019, TS Cấn Văn Lực, cho rằng, nguồn cung bất động sản đã giảm đáng kể trong thời gian vừa qua. Nguồn cung căn hộ thị trường TP. HCM giảm 52%, còn tại Hà Nội giảm 24% chính là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà lên cao. Cụ thể, thị trường bất động sản tại Hà Nội giá tăng 8%, còn ở TP. HCM tăng 12%.

Cùng quan điểm ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản khẳng định: "Hệ số hấp thụ dự án tại Việt Nam rất cao, thể hiện lực cầu lớn trong năm 2019. Trong năm qua, tại nhiều dự án nhà đầu tư mang cả bọc tiền mặc đi mua đất. Điều này chứng tỏ, bất động sản vẫn luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn".

"Giá nhà tại Hà Nội năm 2019 đã tăng đến 6%. Đến năm 2020 mức tăng này có thể trên 10%. Nếu tình trạng thiếu cung còn tiếp tục như hiện nay tôi lo ngại thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đứng trước nguy cơ thiếu cung trầm trọng trong năm 2021. Thành phố Hà Nội dự báo sẽ hết hàng sớm hơn TP. HCM", ông Đính nhấn mạnh.

Tương tự, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chuyên gia nghiên cứu cấp cao về thị trường bất động sản nhận định: "Hiện nay, cú vỡ trận của Condotel đã khiến nhiều nhà đầu tư chùn chân, không ai dám đầu tư vào phân khúc này. Trong tất cả các phân khúc bất động sản hiện nay, phân khúc nhà ở tại các đô thị lớn đang là lựa chọn hợp lý trong bối cảnh thiếu cung, giá tăng mạnh. Tôi có rằng năm 2020, giá chung cư tăng lên đến 20% là điều có thể nếu tình trạng chênh lệch nguồn cung không được giải quyết".

"Tôi có nhận định năm 2020, các nhà đầu tư vào bất động sản nhà ở có thể thu được lợi nhuận cao. Tại Hà Nội, tôi cho rằng, khu vực phía Tây có tiềm năng hơn cả vì hạ tầng đầy đủ, đang kéo cư dân lao động nước ngoài làm việc tụ ở khu này khá đông, tạo ra sự nhộn nhịp…Khi Vingroup kéo được đua F1 vào đó là một trọng số rất cao. Chúng ta đừng nghĩ chỉ có ngày đua người ta mới kéo đến, bình thường người ta sẽ đến du lịch tham quan. Tính kỳ thú của đường đua F1 cũng hấp dẫn khách du lịch hơn", ông Võ nhấn mạnh.

Cũng theo ông Võ, nhà đầu tư thứ cấp tiền khá nhiều, ai sử dụng được tiền nằm trong dân người đó sẽ thắng. Thời gian vừa rồi nhiều nhà đầu tư thứ cấp bị thiệt hại tại dự án này dự án kia, kinh doanh vào condotel nào đó bị mất chẳng hạn. Lời khuyên cho nhà đầu tư cần phải tỉnh táo khi lựa chọn sản phẩm đầu tư, những sản phẩm ăn chắc mặc bền như nhà ở là lựa chọn nên ưu tiên.