“Lướt sóng” bất động sản cũng phải có kĩ năng thượng thừa

	Thị trường BĐS Phúc Yên sôi động nhờ nhu cầu đầu tư đất nền tăng cao
	Bất động sản Đà Nẵng chững lại: Những tín hiệu vui
	'Trúng đậm' từ lướt sóng đất đặc khu, nhiều nhà đầu tư rục rịch 'rút êm'

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, Chủ tịch HĐQT Phu Vinh Investment chia sẻ, để khởi nghiệp thành công trong lĩnh vực này, các startup cần phải trở thành “ông trùm” đúng nghĩa, ở 3 góc độ.

Startup cần phải trở thành “ông trùm” nhờ các chiến lược kinh doanh dài hơi

Chiến lược…

Thứ nhất, phải là người trùm phân khúc hoặc trùm của một ngách trong phân khúc. Trên thị trường có nhiều phân khúc, không ai có thể giỏi hết trong tất cả các phân khúc. Do đó, cần phải chọn một ngách nào đó trong phân khúc, mà ta cảm thấy có nhiều lợi thế, có thể trở thành số 1. Ta có thể, chọn phân khúc nào cũng được. Có thể là căn hộ giá rẻ, đất nền, nhà phố, hạng sang, nghỉ dưỡng… nhưng phải làm trùm phân khúc đó.

Hai là, phải trở thành trùm khu vực. Nghĩa là tới khu vực đó, hỏi tên chúng ta, ai cũng biết. Tất cả các nguồn hàng khu vực đó, khi có nhu cầu được giao dịch thì tên của chúng ta phải là cái tên đầu tiên xuất hiện trong đầu người mua, người bán, người thuê, người cho thuê.

Ngoài ra, cần phải là trùm của khu vực, để có thể định giá chính xác giá trị bất động sản ở khu vực đó. Việc này, có thể nhờ công ty định giá chuyên nghiệp làm, nhờ môi giới, nhờ ngân hàng làm, nhưng bản thân ta không phải là người trùm khu vực đó, thì khi quyết định xuống tiền, cũng rất đắn đo và có thể mua với giá đắt.

“Tôi vẫn khuyên các nhà đầu tư cá nhân là phải xác định có lãi lúc mua chứ không phải lãi lúc bán. Tôi không bao giờ khuyến khích chuyện mua rồi ngồi chờ giá lên rồi mới bán. Đó là một chiến lược cực kỳ rủi ro. Muốn lãi từ lúc mua, bạn phải là trùm khu vực, trùm phân khúc”, ông Chánh cho biết.

Ba là, phải là trùm chiến lược. Nếu chúng ta chọn được 1 chiến lược thì chúng ta phải giỏi về nó. Ví dụ, chọn chiến lược là thể lướt sóng thì phải chuyên sâu về lướt cọc, phải là trùm của lướt sóng…

Lướt sóng…

Nhìn vào thực tế, sau khi quý IV/2018 chính thức bắt đầu, thị trường bất động sản TP.HCM liên tục đón nhận thông tin về các dự án mở bán mới. Cũng từ đây, cuộc chạy đua gom hàng của nhà đầu tư thứ cấp để “lướt sóng” bắt đầu sôi động.

Mới đây, Công ty cổ phần Địa ốc Tiến Phát đã công bố chính thức cho đặt chỗ mua sản phẩm dự án Ascent Plaza tại quận Bình Thạnh. Dự án này chỉ có hơn 300 căn chung cư, với nhiều tiện ích khá lạ và độc nên dù mới mở bán chính thức hồi đầu tháng nhưng cơ bản đã hết hàng, nhất là những căn có vị trí đẹp, diện tích hợp lý.

Theo các nhà đầu tư thứ cấp, dự án này đang là tâm điểm của thị trường bất động sản quận Bình Thạnh, bởi đây là dự án duy nhất trên địa bàn quận này được mở bán trong nhiều tháng trở lại đây. Thêm vào đó, lượng hàng ít, chủ đầu tư mới đặt cọc giữ chỗ và nếu mua thời điểm này giá sẽ rẻ hơn khi mở bán chính thức.

Ông Trần Văn Hùng, một nhà đầu tư thứ cấp đến từ Hà Nội vừa đặt cọc căn hộ tại dự án Ascent Plaza cho biết, từ đầu tháng 10 tới nay ông ở TP.HCM lo công việc, nhưng cũng dành đáng kể thời gian cho việc tìm kiếm các dự án chung cư nội đô đủ hấp dẫn để “ôm hàng”. Không có nhiều vốn và cũng không kỳ vọng đầu tư lâu dài nên nhà đầu tư này tính đặt cọc giữ chỗ rồi ra hợp đồng mua bán và chào bán lại.

Cũng được giới đầu tư nhắm tới, một số dự án tại quận 8, hay đại dự án Vincity tại quận 9, TP.HCM dù chưa được chủ đầu tư cho đặt cọc giữ chỗ, cũng như chưa có bất cứ thông tin giới thiệu sản phẩm nào nhưng dân đầu tư đã đổ xô tìm sàn giao dịch F1 dự án này để đặt cọc.

Ông Phạm Cường, một nhà đầu tư thứ cấp tại TP.HCM, sau khi xuống tiền đặt cọc mua 2 căn nhà phố, 1 căn biệt thự tại dự án Vincity cho biết, ông đợi dự án này đã rất lâu và khi các sàn bán hàng dự án này chính thức nhận đặt cọc giữ chỗ thì ông ngay lập tức xuống tiền.

“Lựa chọn của tôi tại dự án này khi đầu tư là biệt thự, nhà phố vì lượng sản phẩm chung cư lên tới trên 44.000 căn hộ thì không thể lướt sóng hay đầu tư mà chỉ nên mua để ở. Giá bán mình cũng đã nắm sơ bộ và tính toán tới bài toán sinh lời, vậy nên quyết định đặt cọc ngay”, ông Cường nói.

Theo ông Cường, trên thị trường bất động sản, với những dòng sản phẩm hình thành trong tương lai, lớp nhà đầu tư vào hàng đầu tiên rất dễ có lợi nhuận bởi không chỉ các đợt sau chủ đầu tư thường tăng dần giá bán, mà người mua nhà ở thực cũng dễ xuống tiền sau khi đã nhìn thấy hạ tầng dự án dần hoàn thiện.

Với số tiền của nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư đã có nguồn tiền để phục vụ triển khai dự án. Tuy nhiên, đổi lại, chủ đầu tư phải tạo nhịp sinh lời cho khách hàng là nhà đầu tư. Sau mỗi đợt mở bán, giá bán sơ cấp sẽ tăng từ 3% đến 5%, thậm chí có dự án “sốt hàng” sẽ tăng 10%, mức tăng này sẽ giúp nhà đầu tư có lời khi bán lại hàng mình đã mua.

Cẩn trọng!

Nói về việc lướt sóng, ông Nguyễn Phước Đức, nhà đầu tư có thâm niên lướt sóng bất động sản chia sẻ, lướt sóng là dạng đầu tư bỏ ra số tiền ít nhất (có khi chỉ cần vài chục triệu đồng), trong thời gian ngắn nhất, có thể đem lại lợi nhuận cao nhất. Với những người có ít vốn, mới khởi nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, thì đầu tư lướt sóng là phù hợp nhất.

Bên cạnh đó, những khách mua đợt đầu cũng được chủ đầu tư “o bế”, bởi đó là những người quyết định dòng tiền bước đầu cho chủ đầu tư. Trong khi người mua nhà có nhu cầu ở thực thường tính toán rất kỹ trước khi xuống tiền mua hàng.

Theo ông Đức, để hạn chế rủi ro khi lướt sóng, nhà đầu tư cần lưu ý, chỉ nên lướt sóng căn hộ chung cư, không nên lướt sóng với đất nền. Bởi lẽ dự án chung cư, sau khi đóng tiền cọc, các đợt thanh toán tiếp theo khá xa. Từ đó, startup có thể có đủ thời gian để tìm kiếm khách hàng để sang nhượng. Còn đối với dự án đất nền, sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, người mua đã phải nộp tới 95% giá trị lô đất. Nếu không tìm được người sang nhượng nhanh thì rất dễ bị mất tiền cọc khi không có đủ tiền để thanh toán theo hợp đồng.

“Bên cạnh đó, khi lướt sóng, nên có một nhóm từ 5-10 người cùng nhau làm, để có tiềm lực tài chính dồi dào, có thể đặt vấn đề với chủ đầu tư về việc mua số lượng lớn, có chế độ chiết khấu cao. Đồng thời, cần có nhiều nguồn thông tin. Có thể từ đại chúng, thông tin từ chủ đầu tư…

Nhà đầu tư cần lựa chọn chủ đầu tư dự án uy tín. Bởi, với những dự án hình thành trong tương lai, người mua họ cần có một chủ đầu tư uy tín để tin tưởng. Trên thực tế, có nhiều dự án xây xong móng, hoặc xây được 2-3 tầng thì chủ đầu tư không còn khả năng xây tiếp nữa. Cuối cùng, thiệt hại thuộc về người mua. Do đó, người lướt sóng cần phải chọn chủ đầu tư uy tín. Từ đó, lấy uy tín của chủ đầu tư làm uy tín của mình”, ông Đức lưu ý.

Cũng theo ông Đức, nhà đầu tư cần quan tâm tới vị trí của bất động sản, tiện tích, hạ tầng. Vị trí càng thuận lợi, có nhiều tiện ích và hạ tầng đầy đủ thì càng dễ bán ra. Bên cạnh đó trong 1 dự án thường chỉ có 20% số sản phẩm được đánh giá là hot và có thể lướt sóng. Nhà đầu tư phải trau dồi kỹ năng để chọn đúng sản phẩm và mức giá mới có thể lướt được.