Chủ tịch Vinaconex Đào Ngọc Thanh rời HĐQT chủ đầu tư siêu dự án Cát Bà Amatina

Mới đây, HĐQT Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC, UPCoM: VCR) đã công bố thông tin thay đổi nhân sự cấp cao. Theo đó, ngày 23/1/2024, doanh nghiệp này đã nhận được đơn xin từ nhiệm chức vụ Chủ tịch HĐQT của ông Đào Ngọc Thanh vì lý do bận công việc cá nhân. Ông Thanh cũng sẽ rút khỏi HĐQT Vinaconex ITC nhiệm kỳ 2021 – 2026.

Theo tìm hiểu, ông Đào Ngọc Thanh là Chủ tịch HĐQT Tổng Công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HOSE: VCG) – công ty mẹ nắm giữu 51% vốn điều lệ của Vinaconex ITC. Ông Thanh bắt đầu tham gia HĐQT Vinaconex ITC này từ tháng 1/2019 và được bổ nhiệm vào vị trí Chủ tịch HĐQT từ năm 2021.

Cũng trong ngày 23/1/2024, HĐQT Vinaconex ITC cũng đã thông qua kết quả bầu chức danh Chủ tịch HĐQT đối với ông Dương Văn Mậu. Trước khi tiếp quản “ghế nóng”, ông Mậu là Phó Chủ tịch HĐQT của Vinaconex ITC.

Quyết định thay đổi nhân sự của Vinaconex ITC

Đáng nói, động thái từ nhiệm của ông Đào Ngọc Thanh diễn ra trong bối cảnh Vinaconex và Vinaconex ITC vừa chấm dứt và thanh lý trước thời hạn hợp đồng hợp tác đầu tư Phân khu CT02 và Hạ tầng kết nối Phân khu CT02 của Dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina) hồi cuối năm 2023. Theo đó, Vinaconex - ITC được nhận lại toàn bộ các tài sản đã thế chấp cho tổ chức tín dụng phát sinh từ thỏa thuận hợp đồng. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng có nghĩa vụ hoàn trả lại cho Vinaconex 2.200 tỷ đồng tiền nhận góp vốn trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày 30/9/2023.

Về phía Vinaconex, doanh nghiệp này có nghĩa vụ làm việc với tổ chức tín dụng để giải toả toàn bộ các tài sản của Vinaconex ITC đã thế chấp cho tổ chức tín dụng phát sinh từ thoả thuận tại hợp đồng hợp tác đầu tư trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 30/9. Được biết, tháng 6/2021, Vinaconex đã huy động 2.200 tỷ đồng qua kênh trái phiếu để phục vụ cho việc hợp tác đầu tư cùng Vinaconex-ITC đối với dự án Phân khu cao tầng CT02 của Khu đô thị du lịch Cát Bà Amatina.

Số phận long đong và tương lai mờ mịt của Cát Bà Amatina

Đáng nói, ý định rút lui khỏi Cát Bà Amatina dường như đã “manh nha” từ ĐHĐCĐ thường niên 2023 của Vinaconex. Còn nhớ, thời điểm đó, trước câu hỏi về việc Vinaconex có tiếp tục triển khai dự án Cát Bà Amatina không, Chủ tịch HĐQT Đào Ngọc Thanh đã không còn khẳng định “chắc như đinh đóng cột” về tương lai “mang về dòng lợi nhuận 1.000 tỷ đồng/năm” của dự án này như tuyên bố hồi năm 2019.

“Tình hình thị trường hiện rất xấu nên muốn đầu tư phải cân nhắc. Hiện chúng ta tiếp tục đầu tư để hoàn thiện hạ tầng và trả những phần hàng mà khách hàng đã mua từ trước khi doanh nghiệp tái cấu trúc”, ông Thanh nói. Điều này làm giới quan sát dấy lên không ít nghi ngại về tương lai của dự án Cát Bà Amatina, vốn đã phải trì hoãn nhiều lần.

Ông Đào Ngọc Thanh phát biểu tại Lễ khởi động dự án Cát Bà Amatina năm 2020

Nhìn lại lịch sử của dự án, Cát Bà Amatina được Vinaconex lên ý tưởng triển khai từ năm 2005, khi doanh nghiệp này đang ở thời kỳ hoàng kim và cũng là lúc thị trường bất động sản đang ở giai đoạn đầu “cơn sốt”. Thời điểm đó, Vinaconex đã thành lập Ban quản lý dự án Khu đô thị Cái Giá – Cát Bà và công bố số vốn đầu tư vào dự án này lên đến gần 11.000 tỷ đồng (tương đương gần 750 triệu USD theo tỷ giá thời điểm bấy giờ). Đến năm 2008, “đại gia” ngành xây dựng quyết định góp vốn cùng Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank, HOSE: EIB) và Công ty CP Chứng khoán Agribank (Agriseco, HOSE: AGR) thành lập Vinaconex ICT để phát triển Cát Bà Amatina.

Theo tìm hiểu, dự án Cát Bà Amatina toạ lạc tại thị trấn Cát Bà và xã Trân Châu, huyện Cát Hải, TP. Hải Phòng, có quy mô 172 ha với tổng mức đầu tư 1 tỷ USD, được quy hoạch trở thành khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng 7 khu resort với khoảng 800 biệt thự, hai bến du thuyền, một bến tàu du lịch, trung tâm hội nghị quốc tế, khu thương mại dịch vụ quốc tế, khu thể dục thể thao, các dịch vụ giải trí đa chức năng, 6 khách sạn 5 sao và 1 khách sạn 4 sao. Đây được xem là dự án trọng điểm của cả Vinaconex và Vinaconex ITC với mục tiêu trở thành khu du lịch tầm cỡ không chỉ trong phạm vi quốc gia mà còn nổi tiếng trong khu vực và trên thế giới.

Cát Bà Amatina bắt đầu được triển khai và tung một số sản phẩm ra thị trường từ năm 2009. Kết thúc năm 2009, chủ đầu tư của Cát Bà Amatina là Vinaconex ITC ghi nhận doanh thu hơn 50 tỷ đồng cùng khoản lợi nhuận 23,4 tỷ đồng, nhờ đưa khu biệt thự Tùng Thu đi vào kinh doanh. Một năm sau đó, với việc bán được 95% biệt thự khu Tùng Thu và Bazzar Avenue, Vinaconex ITC tăng trưởng khả quan với doanh thu 155 tỷ đồng, lợi nhuận đạt mức kỷ lục 81,2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, kể từ năm 2011, do đầu tư thiếu tập trung, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, cộng thêm việc thị trường bất động sản bị đóng băng, hoạt động kinh doanh của Vinaconex ITC đã bị ảnh hưởng, khiến cho Cát Bà Amatina cũng “điêu đứng”. Năm 2012, do chi phí lãi vay và tiền bảo lãnh để đầu tư dự án “bào mòn” doanh thu, Vinaconex báo lỗ nặng và phải xin UBND TP Hải Phòng giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, xin cấp phép bán đất nền có hạ tầng kĩ thuật để khắc phục khó khăn.

Trong suốt hai năm 2017 - 2018, Cát Bà Amatina ở trong trạng thái “bất động” do phía Hải Phòng liên tục ra các quyết định đề nghị tạm dừng và thu hồi dự án. Sau một thời gian dài khiếu kiện, đến cuối năm 2018, Vinaconex ITC mới được trả lại đất tại dự án.

Phải đến 3 năm sau đó, tức là vào cuối tháng 11/2021, sau khi được “bơm” 2.200 tỷ đồng từ Vinaconex và 1.440 tỷ đồng từ Vinaconex ITC, Cát Bà Amatina mới được tái khởi động, dự kiến sẽ hoàn thành giai đoạn 1 trong năm 2023 và hoàn thành toàn bộ trong năm 2025.

Năm 2022, thay vì mở bán các sản phẩm mới ra thị trường, Vinaconex ITC tập trung hoàn thành bàn giao nhà cho khách và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ khu biệt thực song lập BT4. Theo doanh nghiệp này, trong năm 2023, tình hình kinh tế thế giới và trong nước sẽ có nhiều diễn biến khó lường và còn khó khăn hơn năm 2022. Do đó, Vinaconex ITC sẽ chỉ tập trung thực hiện công tác thiết kế, đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và một công trình trên đất của dự án; ngoài ra, triển khai kinh doanh các sản phẩm khi đủ điều kiện và phù hợp với diễn biến của thị trường. Tuy nhiên, doanh nghiệp này không công bố kế hoạch mở bán mới và bàn giao sản phẩm trong năm 2023.

Phối cảnh dự án Cát Bà Amatina

Về tương lai của Cát Bà Amatina, theo đánh giá của Vietcombank Securities, với các điều kiện thị trường hiện tại, trong hai năm tới, Vinaconex ITC sẽ tiếp tục hoàn thiện và bàn giao các phân khu đã được khách hàng đặt mua trong giai đoạn 2010 - 2012, gồm khu biệt thự B2, B3 và một phần khu liền kề A3. Theo đó, biên lợi nhuận của dự án dự kiến sẽ không cao do giá bán đất nền trước kia khá thấp và chi phí xây dựng nhà thô chiếm phần lớn tỷ trọng doanh thu ghi nhận.

Vietcombank Securities cũng cho rằng, tiến độ đầu tư và mở bán tại dự án này dự báo sẽ chậm lại trong 1 - 2 năm tới, do thị trường bất động sản trầm lắng, mặt bằng lãi suất neo cao ảnh hưởng lớn đến triển vọng bán hàng, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng.

Hiệu quả khai thác cho thuê dự án cũng được dự báo ở mức thấp do giá thành sản phẩm cao và chưa có đường kết nối sang Cát Bà ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của dự án. Mặt khác, hạn chế trong khả năng phát hành trái phiếu mới và nhu cầu vốn cho hoạt động xây dựng cũng ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính phân bổ cho hoạt động đầu tư hạ tầng tại dự án Cát Bà Amatina.