Bàn tiếp về chuyện tăng giá đất...

	Bảng giá xe SH Mode mới nhất ngày 25/11 tại Hà Nội
	Giá xe Honda SH vênh kịch trần gần 30 triệu: Đại lý xe Hà Nội kiếm bộn tiền

Nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước, đặc biệt là các địa phương phía Nam gần đây đã đưa ra đề xuất ban hành khung giá đất mới cho giai đoạn 2020 - 2024 với mức tăng đột biến so với khung giá đất cũ như Bình Dương, Vũng Tàu hay TP. HCM.

Theo đó, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng, việc khung giá đất mới như đề xuất được áp dụng, rất có thể sẽ tạo nên sự biến động lớn cho toàn thị trường bất động sản.

Theo quy định hiện nay, khi Chính phủ ban hành khung giá đất, căn cứ vào đây, các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất của người dân, doanh nghiệp.

Nhiều người cho rằng, tăng khung giá giá đất lên cao thì khi bồi thường, người dân sẽ được hưởng nhiều tiền hơn, nhưng thực chất không phải như vậy. Trong năm 2018 và 2019, Thành phố có nhiều quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng đối với những dự án công do Nhà nước làm chủ đầu tư với hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn 13 lần so với bảng giá đất. Như vậy, việc giải phóng mặt bằng cho từng dự án gần như đã theo giá thị trường. Khung giá đất, bảng giá đất không phải dùng để áp dụng cho giải phóng mặt bằng, mà khi đó áp dụng phương pháp định giá đất theo giá thị trường hoặc bằng các quyết định hệ số điều chỉnh giá đất.

Tại TP. HCM, bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 vẫn chưa được công bố. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), hiện có 3 phương án trong đó phương án 1, khung giá sẽ tăng gấp đôi, phương án 2, tăng gấp rưỡi và phương án 3, tăng không quá 30% so với bảng giá đất hiện tại.

“Trong các phương án trên, theo tôi, phương án tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay là hợp lý nhất”, ông Châu khuyến nghị.

Tại Bình Dương, UBND tỉnh này đã đưa ra dự kiến bảng giá đất mới có mức tăng từ 45 - 95% so với hiện nay. Theo đó, khu vực TP. Thủ Dầu Một sẽ tăng bình quân 50% so với bảng giá hiện hành; thị xã Thuận An và Dĩ An tăng bình quân 95% so với hiện hành; thị xã Bến Cát và Tân Uyên tăng bình quân 60%; huyện Bàu Bàng và Bắc Tân Uyên tăng bình quân 80%; huyện Phú Giáo và Dầu Tiếng tăng bình quân 45% so với bảng giá hiện hành.Hiện

Ban Chỉ đạo xây dựng bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai đang gấp rút hoàn thành việc lấy ý kiến các sở, ngành, địa phương để hoàn thành bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024. Bảng giá đất giai đoạn tới sẽ được chia thành 2 loại để áp giá là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Theo đó, bảng giá đất nông nghiệp từ năm 2020 được đề xuất từ 25.000 - 450.000 đồng/m2 tùy theo vị trí và địa bàn. Khu vực có giá đất nông nghiệp cao nhất là TP. Biên Hòa, có giá dao động từ 130.000 - 450.000 đồng/m2. Nơi có giá đất nông nghiệp thấp nhất là huyện Tân Phú, từ 25.000 - 160.000 đồng/m2. Đất phi nông nghiệp dự kiến từ 60.000 đồng đến 35 triệu đồng/m2, tăng từ 0,2 - 3 lần so với giá đất năm 2019.

Tương tự, mới đây, Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Khánh Hòa cũng đã có văn bản khẩn gửi UBND các huyện, thị xã, thành phố và các sở liên quan để phối hợp kiểm tra, rà soát lại các mức giá dự kiến đề xuất điều chỉnh trong bảng giá đất năm 2020 trong đó, TP. Nha Trang gồm 4 phụ lục, tăng 50% so với năm 2015. Các địa phương còn lại tăng 30%, đất ở ven đường qua các xã đồng bằng tăng 50%, qua các xã miền núi tăng 30% so với bảng giá hiện hành.

Tác động từ thay đổi bảng giá

Theo phân tích của các chuyên gia, trong 5 năm qua, thị trường bất động sản, đặc biệt là các tỉnh, thành phố phía Nam đã có sự biến động mạnh về giá cả. Tất nhiên, phải nhìn nhận thẳng thắn rằng, khung giá đất bây giờ có tăng thêm 100% đi chăng nữa cũng chưa tiệm cận đến 50% mức giá trị trường.

Việc điều chỉnh khung giá đất mới nếu không có sự cân nhắc kỹ lưỡng, khả năng sẽ tác động rất mạnh theo hướng không tích cực bởi khung giá đất mới sẽ tác động đến hàng loạt vấn đề, đặc biệt là tiền sử dụng đất sẽ tăng lên trở thành “ẩn số kép”, khiến chi phí đầu tư của các doanh nghiệp đội lên, dẫn đến giá thành tăng lên, trút gánh nặng lên người mua nhà.

Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, bảng giá đất tăng sẽ kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp "sổ đỏ", giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng "thị trường ngầm". Nhà nước vừa thất thu thuế, khó quản lý và dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp tại đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Khi mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là giá đất của các dự án tăng cao sẽ tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả việc thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Đồng thời, tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách từ đất đai và thị trường bất động sản.