Bài 8: Phát triển khu công nghiệp - Rủi ro bủa vây và những thách thức hiện hữu

Những thách thức vĩ mô và sự cạnh tranh gay gắt

Bối cảnh kinh tế toàn cầu trong năm 2024-2025 đặt ra nhiều thách thức cho ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam. IMF dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu sẽ kém khả quan do chính sách tiền tệ thắt chặt từ các nền kinh tế lớn, xung đột địa chính trị kéo dài và áp lực lạm phát chưa giảm bớt. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến dòng vốn đầu tư vào các khu công nghiệp khi các tập đoàn quốc tế phải thận trọng hơn trong kế hoạch mở rộng sản xuất. Mặc dù Việt Nam vẫn giữ lợi thế so với một số nước trong khu vực, nhưng các biện pháp bảo hộ thương mại từ Mỹ và châu Âu có thể tạo ra những bất lợi nhất định. Báo cáo từ Chứng khoán An Bình (ABS) công bố đầu năm 2025 cho thấy Việt Nam xếp thứ 3 về thâm hụt thương mại với Mỹ (số liệu 2023), trường hợp nằm trong nhóm bị áp mức thuế suất cao có thể làm giảm sự hấp dẫn khi thu hút vốn đầu tư.

Phát triển khu công nghiệp: Rủi ro bủa vây và những thách thức hiện hữu

Dữ liệu nghiên cứu của MBS chỉ ra, tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) của vốn FDI tại Ấn Độ và Indonesia trong giai đoạn 2018-2023 lần lượt đạt 11,0% và 11,2%, trong khi Việt Nam chỉ đạt 4%.

Không chỉ chịu áp lực từ các chính sách quốc tế, ngành KCN còn phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các nước trong khu vực. Indonesia và Ấn Độ đang thu hút FDI mạnh mẽ nhờ vào dân số đông, chi phí lao động thấp và các chính sách ưu đãi hấp dẫn. Theo thống kê của MBS, tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) của vốn FDI vào hai quốc gia này trong giai đoạn 2018-2023 đạt lần lượt 11% và 11,2%, trong khi Việt Nam chỉ đạt 4%. Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời về chính sách và môi trường đầu tư, Việt Nam có nguy cơ đánh mất lợi thế vào tay các đối thủ này.

Bên cạnh đó, việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu từ ngày 1/1/2024 được cho là sẽ tạo áp lực đối với ngành KCN. Trước đây, ưu đãi thuế là một trong những lợi thế quan trọng giúp Việt Nam thu hút các tập đoàn lớn như Samsung, Intel hay Foxconn. Tuy nhiên, với mức thuế tối thiểu 15% áp dụng cho các doanh nghiệp có doanh thu trên 750 triệu euro, nhiều nhà đầu tư sẽ phải tính toán lại chiến lược, thậm chí dịch chuyển dòng vốn. Hiện Chính phủ đang xem xét thiết lập các quỹ hỗ trợ doanh nghiệp FDI để duy trì sự hấp dẫn và lợi thế cạnh tranh.

Ngoài ra, ngành KCN còn chịu áp lực từ nguồn cung năng lượng và chi phí đất đai gia tăng. Trong báo cáo nghiên cứu đầu năm 2025, MBS cảnh báo nguy cơ thiếu điện lên tới 2.500 MW vào giờ cao điểm trong thời gian tới, có thể khiến nhiều doanh nghiệp FDI e ngại mở rộng sản xuất. Bên cạnh đó, Luật Đất đai mới dự kiến có hiệu lực từ năm 2025 có thể làm tăng đáng kể chi phí giải phóng mặt bằng, khiến việc mở rộng quỹ đất của các KCN trở nên khó khăn hơn.

Những rủi ro nội tại từ quản lý tài chính, chính sách và dự án

Không chỉ bị tác động bởi các yếu tố bên ngoài, bản thân các doanh nghiệp KCN cũng đối mặt với nhiều thách thức từ chính sách, quản lý tài chính và triển khai dự án. Trong báo cáo thường niên gần nhất, Tập đoàn Kinh Bắc (KBC) đã chỉ ra rằng, một trong những khó khăn lớn mà doanh nghiệp KCN đang gặp phải là sự thay đổi liên tục trong các quy định quản lý đầu tư. Quy trình phê duyệt dự án kéo dài, nguy cơ bị thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sự thay đổi về chính sách ưu đãi thuế và giá đất đền bù là những yếu tố tác động đến sự ổn định của cho doanh nghiệp. Để đối phó, KBC buộc phải chủ động thực hiện nhiều báo cáo giải trình và đàm phán với cơ quan quản lý nhằm đảm bảo tính ổn định trong kinh doanh.

Bên cạnh rủi ro về chính sách, khả năng thu hút FDI cũng đang trở thành một bài toán khó. Trong khi nhiều tập đoàn lớn đã chuyển sản xuất sang Việt Nam, áp lực cạnh tranh từ các nước láng giềng khiến việc duy trì dòng vốn này không hề dễ dàng. Đặc biệt, từ khi thuế tối thiểu toàn cầu có hiệu lực, các doanh nghiệp khu công nghiệp phải tìm kiếm các chính sách hỗ trợ mới để duy trì lợi thế cạnh tranh.

Năm 2023, KBC mua lại trước hạn toàn bộ 3.900 tỷ dư nợ trái phiếu và 161,99 tiền lãi. Trước đó, công ty đã gặp rủi ro khi sử dụng vốn để đầu tư đa ngành giai đoạn 2009 - 2010

Vấn đề tài chính cũng là một thách thức không nhỏ. Kinh nghiệm từ giai đoạn 2009-2010 của KBC cho thấy, việc đầu tư đa ngành không kiểm soát có thể dẫn đến khó khăn về thanh khoản. Để tránh rủi ro này, trong năm 2023, KBC đã ưu tiên thanh toán đúng hạn, mua lại toàn bộ 3.900 tỷ đồng dư nợ trái phiếu và gần 162 tỷ đồng tiền lãi, nhằm đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư và tăng cường kiểm soát dòng tiền. Tương tự trong báo cáo thường niên gần nhất, IDICO cũng chỉ ra những khó khăn trong việc cân đối tài chính khi các dự án kéo dài thời gian triển khai, ảnh hưởng đến tiến độ thu tiền từ khách hàng và khả năng thanh toán cho nhà thầu.

Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng tăng, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, gây áp lực lên ngân sách dự án. Việc không kiểm soát tốt chi phí này có thể dẫn đến đội vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và khả năng sinh lời của dự án. Ngoài ra, việc triển khai các dự án KCN có quy trình khắt khe, bao gồm giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thủ tục pháp lý và xây dựng hạ tầng. Bất kỳ sự chậm trễ nào trong các khâu này đều có thể dẫn đến việc không kịp thời bàn giao đất cho khách hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và uy tín của doanh nghiệp. Chẳng hạn, năm 2024 KBC ghi nhận doanh thu thuần chỉ đạt 2.776 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 459,9 tỷ đồng, lần lượt giảm 50,6% và 79,5% so với năm 2023. Nguyên nhân chính là do hầu hết các dự án kỳ vọng đưa vào kinh doanh và ghi nhận doanh thu như KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Tràng Duệ 3, KĐT Tràng Cát, KĐT Phúc Ninh,… đều vướng về pháp lý.

Cũng liên quan vấn đề tài chính, các doanh nghiệp KCN thường phải đầu tư lớn vào hạ tầng trước khi thu hồi vốn từ việc cho thuê đất. Điều này đòi hỏi họ phải có nguồn vốn ổn định và khả năng quản lý dòng tiền hiệu quả. Tuy nhiên, việc phụ thuộc vào nguồn vốn vay có thể dẫn đến rủi ro về lãi suất và áp lực trả nợ. Chẳng hạn, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) ghi nhận doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế quý IV/2024 lần lượt giảm 60% và 25% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính là do nguồn thu từ mảng kinh doanh bất động sản, bất động sản đầu tư giảm mạnh 71%.

Ngoài ra, biến động kinh tế vĩ mô, như lạm phát và thay đổi chính sách tiền tệ, có thể ảnh hưởng đến chi phí tài chính và khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp. Việc không dự báo và quản lý tốt các biến động này có thể dẫn đến mất cân đối tài chính, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.

Các doanh nghiệp chuyển đổi từ cao su như DPR và PHR cũng không tránh khỏi rủi ro khi lấn sân sang phát triển KCN. Một trong những thách thức đặc thù của nhóm này là tiến độ phê duyệt dự án chuyển đổi đất. PHR đã lên kế hoạch chuyển đổi khoảng 4.000 ha đất trồng cao su sang khu công nghiệp, nhưng tiến độ thực hiện phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý và bối cảnh tại địa phương. Nếu quá trình này kéo dài, lợi nhuận dự kiến từ bồi thường đất sẽ bị ảnh hưởng, tác động trực tiếp đến kết quả kinh doanh của công ty.

Các doanh nghiệp cao su phát triển KCN có nhiều thách thức đặc thù liên quan việc chuyển đổi đất

DPR, dù có lợi thế về quỹ đất lớn và vị trí thuận lợi, nhưng cũng gặp khó khăn về thủ tục pháp lý. Dự án KCN Bắc Đồng Phú mở rộng (317 ha) từng gặp nhiều vướng mắc và dù đã được tháo gỡ, quá trình này cho thấy sự phức tạp trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, cả DPR và PHR đều đối mặt với rủi ro từ biến động giá cao su toàn cầu. Khi giá cao su giảm, nguồn thu từ mảng kinh doanh cốt lõi sụt giảm, trong khi các dự án KCN chưa mang lại nguồn lợi ổn định do vướng mắc về pháp lý và tiến độ triển khai.

Bên cạnh các vấn đề về chính sách và tài chính, doanh nghiệp KCN còn phải đối mặt với những rủi ro khác liên quan đến môi trường, thiên tai và an toàn lao động. Các nhà máy trong KCN có thể gây ô nhiễm không khí, nguồn nước, tạo ra rủi ro pháp lý và ảnh hưởng đến khả năng thu hút nhà đầu tư. Ngoài ra, đình công, giải thể doanh nghiệp FDI hay biến động thị trường toàn cầu cũng được các doanh nghiệp nhận diện là những rủi ro tiềm tàng có thể ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh.

Những thách thức này đòi hỏi doanh nghiệp KCN phải có chiến lược phát triển linh hoạt, tối ưu hóa nguồn lực và nâng cao năng lực quản trị rủi ro. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều bất định, chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng, khả năng thích ứng nhanh và chiến lược đầu tư hợp lý mới có thể duy trì lợi thế cạnh tranh và phát triển bền vững.