Bài 2: Kinh Bắc (KBC) – "Anh cả" của ngành KCN, tiềm năng từ quỹ đất khủng và chiến lược mở rộng

Quỹ đất rộng mênh mông

Theo báo cáo thường niên năm 2023, tính đến ngày 31/12/2023, Kinh Bắc sở hữu quỹ đất KCN lên tới 6.610 ha, chiếm 5,09% tổng quỹ đất KCN trên cả nước. Đây là con số ấn tượng, giúp Kinh Bắc duy trì vị thế dẫn đầu trong ngành. Ngoài ra, doanh nghiệp còn sở hữu 1.400 ha đất khu đô thị tại các tỉnh, thành phố lớn trên cả ba miền Bắc – Trung – Nam và 117 ha đất phục vụ xây dựng nhà máy sản xuất.

Thương vụ 1,5 tỷ USD với Trump Organization

Ngày 25/9/2024, Trump Organization và Công ty CP Dịch vụ Khách sạn Hưng Yên – công ty con của Kinh Bắc - công bố dự án hợp tác 1,5 tỷ USD, bao gồm khách sạn 5 sao, sân golf quốc tế, khu dân cư cao cấp cùng nhiều tiện ích sang trọng. Đây là bước tiến lớn của Việt Nam trong việc thu hút dòng vốn ngoại vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng.

Thương vụ này ghi dấu ấn của ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch KBC, khi giúp doanh nghiệp Việt hợp tác với một thương hiệu danh tiếng toàn cầu. Việc hợp tác mở ra cơ hội nâng tầm thị trường bất động sản cao cấp, đồng thời giúp KBC đa dạng hóa danh mục đầu tư bên cạnh mảng khu công nghiệp.

Hơn 90% khách hàng của KBC là các tập đoàn lớn đến từ Nhật Bản, Đài Loan, Hàn Quốc, Trung Quốc và Hồng Kông. Một số doanh nghiệp tiêu biểu đã lựa chọn đầu tư vào các KCN của KBC gồm: Canon, Foxconn, LG, Goertek, Luxshare – ICT, JA Solar, Jufeng, Ingrasys,… Với vị trí chiến lược, hệ thống hạ tầng đồng bộ, KBC đã khẳng định sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Chủ tịch HĐQT KBC, ông Đặng Thành Tâm, từng ví quỹ đất của tập đoàn rộng lớn đến mức “chim bay gãy cánh”, thể hiện tiềm năng tăng trưởng lâu dài của doanh nghiệp. Tại ĐHCĐ thường niên 2023, Phó TGĐ KBC, ông Phạm Thúc Hiếu, cũng cho biết rằng với quỹ đất hiện có, doanh nghiệp đủ tiềm lực để phát triển trong ít nhất 10 năm tới.

Không chỉ sở hữu quỹ đất lớn, KBC cũng có thành tích đáng nể trong quá trình thu hút FDI. Năm 2016, doanh nghiệp chiếm 12,06% tổng vốn FDI đăng ký của cả nước, với các KCN như Tràng Duệ (Hải Phòng) góp phần đưa Hải Phòng dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư, trong khi KCN Quang Châu (Bắc Giang) giúp tỉnh này lọt top 5 địa phương hút FDI mạnh nhất Việt Nam.

Bài 2: Kinh Bắc (KBC) – 'Anh cả' của ngành KCN: Tiềm năng từ quỹ đất khủng và chiến lược mở rộng

Các KCN Tràng Duệ 1 và Tràng Duệ 2 của Kinh Bắc được lấp đầy nhanh chóng

Ngoài ra, KBC cũng phát triển mạnh mẽ các dự án khu đô thị. Điển hình là năm 2017, doanh nghiệp lần đầu mở bán dự án khu đô thị Phúc Ninh – Bắc Ninh, ra mắt trái phiếu doanh nghiệp niêm yết trên sàn HSX và tiếp tục mở rộng chiến lược đầu tư của mình.

‘Bành trướng’ mạnh mẽ tại thị trường phía Nam

Theo báo cáo của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), quỹ đất KCN còn lại của KBC dự kiến sẽ mang lại gần 7.000 tỷ đồng doanh thu từ dòng tiền cho thuê. Trong đó, điểm sáng lớn nhất chính là dự án KCN Tràng Duệ 3 thuộc Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải (Hải Phòng).

Năm 2024, KBC đã hoàn tất giải phóng mặt bằng 200 ha tại Tràng Duệ 3 và sẵn sàng bàn giao ngay sau khi được phê duyệt. Doanh nghiệp đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) cho thuê hơn 100 ha, trong đó LG Display dự kiến thuê 80 ha với mức giá từ 130 – 140 USD/m². Hiện tại, KBC đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý cuối cùng và kỳ vọng nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2025. Theo dự báo của VCBS, doanh thu từ diện tích cho thuê tại Tràng Duệ 3 có thể đạt 3.500 tỷ đồng trong năm 2025.

Bên cạnh thành công tại miền Bắc, KBC đang tập trung mở rộng mạnh mẽ tại khu vực miền Nam, đặc biệt tại TP.HCM, Long An, Tiền Giang, Hậu Giang, Cần Thơ và Bà Rịa – Vũng Tàu. Với tiềm năng phát triển vượt bậc của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, KBC đang nắm bắt cơ hội để gia tăng quỹ đất, thu hút nhà đầu tư nước ngoài và củng cố vị thế trong ngành bất động sản KCN.

KCN Tân Phú Trung, dự án quan trọng của Kinh Bắc tại TPHCM

Trong đó, KCN Tân Phú Trung với tổng diện tích 542 ha, là một trong những dự án khu công nghiệp trọng điểm của KBC tại TP.HCM. Dự án này có lợi thế nằm ngay trên trục Quốc lộ 22, cửa ngõ kết nối TP.HCM với Tây Ninh, Campuchia và các tỉnh Tây Nam Bộ. Diện tích thương phẩm của dự án là 346,46 ha, hiện có tỷ lệ lấp đầy 68,46% và 33,2 ha đất còn phải đền bù.

Trong năm 2023, Công ty CP Phát triển Đô thị Sài Gòn Tây Bắc (SCD, công ty con của KBC) đã ghi nhận doanh thu từ 16,9 ha đất tại KCN này. Đồng thời, SCD cũng đã đầu tư thêm 115,11 tỷ đồng vào việc nâng cấp hạ tầng, san lấp mặt bằng và hệ thống cấp thoát nước.

Tại Long An, KBC đặt dấu ấn đậm nét với hàng loạt KCN lớn. Có thể kể đến KCN Lộc Giang với diện tích 466 ha, trong đó có 326,5 ha đất thương phẩm. Đây là một trong những khu công nghiệp lớn nhất mà KBC đang triển khai tại miền Nam, có vị trí tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, nằm gần trục đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương, giúp kết nối dễ dàng đến TP.HCM và các cảng biển lớn như cảng Hiệp Phước, Cát Lái. Được phê duyệt chủ trương đầu tư năm 2022, trong năm 2023, SCD đã đầu tư 47,17 tỷ đồng để hoàn thiện quy hoạch 1/2000, lập phương án đền bù, thu xếp vốn và chuẩn bị xây dựng hạ tầng.

Tại Long An còn có KCN Tân Tập rộng 654 ha, với diện tích đất thương phẩm 460,97 ha được Công ty CP Đầu tư Phát triển Long An (LADic) – doanh nghiệp do KBC là cổ đông sáng lập – làm chủ đầu tư. Trong năm 2023, KBC đã đầu tư 348,59 tỷ đồng vào dự án này. Với lợi thế gần sông Soài Rạp, kết nối thuận lợi đến cảng quốc tế Long An, KCN Tân Tập là điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực logistic, chế biến thực phẩm, kho bãi và công nghiệp hỗ trợ.

KCN Lộc Giang quy mô 466 ha tại Long An

Ngoài ra, KCN Nam Tân Tập có tổng diện tích 244,74 ha, do Công ty CP Viễn Thông Sài Gòn (SGT) – công ty con của KBC – làm chủ đầu tư. Đây là một trong những dự án thí điểm phát triển theo mô hình KCN xanh, được thiết kế theo 3 giai đoạn: KCN sinh thái – Liên kết sản xuất sạch hơn; KCN trung hòa carbon – Giảm thiểu phát thải công nghiệp; KCN Net Zero Carbon – Sử dụng năng lượng tái tạo, không phát thải CO₂

KCN xanh tại Long An được kỳ vọng sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư trong ngành công nghiệp xanh, góp phần thực hiện cam kết giảm phát thải của Việt Nam.

Với hàng loạt dự án lớn tại TP.HCM, Long An, Hải Phòng, Tiền Giang, Hậu Giang, Cần Thơ và Bà Rịa – Vũng Tàu, KBC đang từng bước khẳng định vị thế là doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực phát triển KCN tại Việt Nam.

Sự mở rộng tại khu vực phía Nam không chỉ giúp KBC gia tăng nguồn thu từ cho thuê đất, mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút dòng vốn FDI, tận dụng cơ hội từ chính sách “Trung Quốc +1” và đón đầu xu hướng KCN sinh thái, logistics và công nghiệp chế biến.

Với quỹ đất khủng, hạ tầng đồng bộ và chiến lược phát triển bền vững, KBC đang vươn mình mạnh mẽ, hứa hẹn trở thành đầu tàu trong ngành bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam trong giai đoạn 2025 – 2030.

Năm 2024, KBC kinh doanh ‘thụt lùi’, kỳ vọng lớn vào 2025

Năm 2024, doanh thu và lợi nhuận KBC đồng loạt giảm mạnh. Quý 4/2024, Kinh Bắc đạt doanh thu 781,3 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng lãi sau thuế chỉ đạt 62 tỷ đồng, giảm 61%. Cả năm 2024, Công ty ghi nhận 2.775,8 tỷ đồng doanh thu (giảm 51%) và lãi sau thuế 459,9 tỷ đồng (giảm 80%). Trong khi đó, mục tiêu năm 2024 là doanh thu 9.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.000 tỷ đồng, nhưng KBC chỉ hoàn thành 31% doanh thu và 12% lợi nhuận.

Doanh thu và lợi nhuận Kinh Bắc 'đổ đèo' trong năm 2024 với nhiều nguyên nhân. Nguồn: Dữ liệu kinhtechungkhoan.vn

Có nhiều nguyên nhân kéo lùi kết quả kinh doanh của KBC, trong đó, lý do chính là sự thiếu hụt quỹ đất thương phẩm sẵn sàng bàn giao, ảnh hưởng đến tiến độ ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng đã ký kết. KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (300 ha, Bắc Ninh) vẫn chưa hoàn tất công tác đền bù, khiến diện tích đất liền thửa chưa đủ điều kiện để bàn giao cho khách hàng. Bên cạnh đó, dự án KCN Tràng Duệ 3 (687 ha, Hải Phòng) – một trong những dự án trọng điểm của Kinh Bắc – vẫn chưa được Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư, dù đã có nhiều khách hàng lớn bày tỏ sự quan tâm.

Theo báo cáo thường niên 2023, Kinh Bắc (KBC) đánh giá tình hình thu hút vốn FDI là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Việc các tập đoàn lớn như Apple, Intel, Nike, Asics chuyển một phần hoạt động sang Việt Nam mang lại cơ hội lớn cho KBC trong việc thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, KBC cũng đang đối mặt với thách thức không nhỏ. Cạnh tranh thu hút FDI ngày càng gay gắt khi Ấn Độ và Indonesia liên tục đưa ra chính sách hấp dẫn nhằm lôi kéo các tập đoàn quốc tế. Đặc biệt, từ ngày 1/1/2024, chính sách Thuế tối thiểu toàn cầu có hiệu lực tại Việt Nam, khiến các biện pháp ưu đãi thuế không còn là lợi thế cạnh tranh mạnh như trước. Điều này có thể làm giảm sự hấp dẫn của Việt Nam đối với các doanh nghiệp FDI trong ngắn hạn.

Tình hình tài chính của KBC cũng chịu nhiều áp lực. Đến cuối năm 2024, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt 44.765 tỷ đồng, tăng 34% so với đầu năm, nhưng đồng thời nợ phải trả cũng tăng mạnh 83%, lên 24.084 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay tài chính tăng gấp 2,8 lần, lên hơn 10.100 tỷ đồng, chiếm 42% tổng nợ, với 967 tỷ đồng là trái phiếu. Khoản phải trả dài hạn khác – chủ yếu là khoản tiền khách hàng đặt cọc – cũng tăng đột biến lên 5.761 tỷ đồng, gấp 210 lần so với đầu năm, cho thấy một phần doanh thu tiềm năng chưa thể ghi nhận ngay.

Dù kết quả kinh doanh năm 2024 kém khả quan, Kinh Bắc vẫn đặt kỳ vọng lớn vào năm 2025 khi nhiều dự án quan trọng có thể được phê duyệt và triển khai. Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) dự báo diện tích đất KCN cho thuê của KBC trong năm 2025 có thể đạt 234 ha, tăng mạnh 368% so với mức ước tính của năm 2024. Đặc biệt, KCN Tràng Duệ 3 và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hồi phục doanh thu của KBC.

Bên cạnh các dự án tại miền Bắc, Kinh Bắc cũng mở rộng mạnh về miền Nam với các KCN như Lộc Giang, Tân Tập, Nam Tân Tập (Long An) và Phước Vĩnh Đông (Hậu Giang), giúp đa dạng hóa nguồn thu và giảm rủi ro phụ thuộc vào một khu vực duy nhất.

Trên thực tế, ngay đầu năm 2025, tin vui đã đến với Kinh Bắc City khi dự án KCN Tràng Duệ 3 đã được Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký Quyết định số 86 ngày 14/1/2025, chính thức phê duyệt chủ trương đầu tư. Đây là dự án do Công ty CP Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng làm chủ đầu tư, trong đó KBC chi phối gần 90% vốn điều lệ.

Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 được đánh giá là dự án quan trọng, có vai trò quyết định đối với đà tăng trưởng của Kinh Bắc City trong 3 - 5 năm tới. Với quy mô lên tới 652,73 ha, tổng vốn đầu tư hơn 8.094 tỷ đồng, dự án sẽ được triển khai tại các xã Trường Thọ, Trường Thành, An Tiến và Bát Trang, huyện An Lão. Việc phê duyệt Tràng Duệ 3 không chỉ tạo cú hích cho hoạt động kinh doanh của Kinh Bắc City mà còn giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực thu hút đầu tư vào hệ sinh thái khu công nghiệp.

Phối cảnh KCN Tràng Duệ 3, dự án của Kinh Bắc vừa được Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư

Bên cạnh Tràng Duệ 3, dự án Khu đô thị dịch vụ Tràng Cát (584,94ha) tại Hải Phòng của KBC cũng được Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư vào ngày 15/1/2025. Đến ngày 22/1, Phó Thủ tướng tiếp tục ký Quyết định 211/QĐ-TTg chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Kim Thành 2 (giai đoạn 1) tại tỉnh Hải Dương, chấp thuận nhà đầu tư là Công ty CP Tập đoàn đầu tư và phát triển Hưng Yên. Doanh nghiệp này cũng là công ty con của KBC. Trước đó đầu năm 2021, KBC đã góp vốn thành lập công ty này, hiện nắm 94% vốn.

Nhìn chung, năm 2025 sẽ là năm bản lề của Kinh Bắc, khi doanh nghiệp kỳ vọng có thể tháo gỡ các khó khăn về pháp lý, đẩy nhanh tiến độ bàn giao đất và thu hút dòng vốn FDI mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, rủi ro từ tiến độ pháp lý, áp lực tài chính và cạnh tranh gay gắt trong ngành vẫn là những yếu tố mà nhà đầu tư cần theo dõi sát sao.