Từ “nhà hoang” đến “làng hoang”, chuyện của Nhật với Việt Nam… là gì?

	Sách lược cứu vãn các dự án tái định cư
	Đất nền tưởng “ngon ăn” mà “ăn không ngon”
	Hành trình giải cứu hàng ngàn căn hộ tái định cư vô chủ

Thi nhau "hoang"...

Ông Yuken Kon là một chuyên gia xử lý những bất động sản lất ví dụ với một căn hộ hai phòng ngủ thuộc một chung cư xuống cấp tại ngoại ô thành phố Yokohama hẻo lánh. Người chủ trước của căn nhà là một góa phụ 60 tuổi đã nhảy lầu tự tử sau khi mắc hội chứng trầm cảm, con gái của bà sau đó đã được hưởng thừa kế căn hộ nhưng cũng không dám chuyển vào sống.

Đây chỉ là một trong số hàng triệu căn nhà đang bị bỏ hoang tại Nhật Bản do tình trạng dân số lão hóa…. “Và… hầu hết những căn hộ sẽ trở thành vô chủ sau khi những người sống tại đó qua đời”, một người dân sống tại khu vực chia sẻ

Về căn hộ ở Yokohama, ông Yuken đã cho tu sửa lại toàn bộ và rao bán nó với giá 9,8 triệu Yên Nhật, một mức rất thấp so với giá cả chung trên thị trường. Toàn bộ bếp, toilet, phòng tắm, giấy dán tường và sàn nhà đã được sửa lại gần như hoàn toàn.

Tuy nhiên không phải nhà đầu tư nào cũng giống như Yuken Kon và không phải căn nhà bỏ hoang nào cũng may mắn "đổi vận" như vậy.

Một báo cáo từ năm 2013 của chính phủ Nhật Bản đã chỉ ra, hiện nước này có hơn 8 triệu căn nhà đang bị bỏ hoang và 1/4 số đó là nhà không được rao bán hay cho thuê.

Dự báo, con số trên sẽ còn tăng lên trong những năm tới do tỷ lệ gia tăng dân số tại Nhật Bản luôn âm và cứ 4 người Nhật thì sẽ có 1 người trên 65 tuổi.

Viện Nghiên cứu Quốc gia Nomura ước tính số nhà bỏ hoang sẽ tăng lên 21,7 triệu căn vào năm 2033, tức 1/3 số nhà riêng ở Nhật.

Không chỉ có nhà riêng đang bị bỏ hoang, một nghiên cứu độc lập được tiến hành vào đầu năm 2017 ở tỉnh Iwate cho thấy 4,1 triệu héc-ta đất đai, bằng với diện tích đảo Kyushu, đang không được sử dụng thường xuyên. Con số này ước tính sẽ tăng lên mức 7,2 triệu héc-ta vào năm 2040.

Thực tế, ngày càng có nhiều người từ chối thừa hưởng đất đai của cha mẹ để né tránh các khoản thuế.

Số lượng nhà ở bỏ hoang tăng nhanh đang gây rất nhiều vấn đề cho Nhật Bản, trong khi tốc độ đô thị hóa tại các đô thị lớn ngày càng tăng cao dẫn đến việc giá mua nhà cũng "leo dốc".

Ngoài ra, những “khối bê tông khổng lồ” trên còn cản trở các dự án xây dựng, khiến cho thị trường bất động sản Nhật Bản mất đi tính hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Giải pháp cho không nhà

Trước thực tế đó, tại nhiều nơi, chính quyền địa phương đang sẵn sàng cho không những căn nhà bị bỏ hoang trước nguy cơ hoang hóa nhiều ngôi làng. Những ngôi làng "ma" chỉ còn một hai người định cư không còn là cảnh lạ tại đất nước mặt trời mọc này.

Theo các chuyên gia, quá trình này sẽ còn diễn ra tại Nhật Bản trong ít nhất là ba mươi năm nữa.

Để đối mặt với vấn nạn này, chính quyền nhiều nơi ở Nhật, đang bắt đầu tìm cách thu hút thêm người đến sống tại địa phương họ. Một trong những biện pháp được dư luận chú ý gần đây là các trang web "akiya nank" ("akiya" trong tiếng Nhật nghĩa là "nhà hoang"). Các website này liệt kê ra những ngôi nhà không có người ở tại một địa phương. Người ghé thăm trang web sẽ có thể tìm được một ngôi nhà trong danh sách nói trên với mức giá rất rẻ, hay thậm chí là 0 đồng. Khoản tiền duy nhất mà khách hàng phải trả thêm là các khoản thuế và chi phí làm giấy tờ.

Một ngôi nhà thường được định giá trên các trang "akiya bank" trong khoảng từ ¥500.000 (khoảng $4.428) đến ¥20.000.000 (khoảng $177.140), tùy thuộc vào chất lượng và địa điểm ngôi nhà. Nhiều ngôi nhà trong số đó đã xuống cấp và cần được sửa chữa, nhưng đã có một số chính quyền các tỉnh như Toshigi và Nagano sẵn sàng trợ cấp cho chủ ngôi nhà một phần khoản tiền tân trang, nâng cấp.

Theo báo cáo của công ty bất động sản REthink Tokyo thì nhiều ngôi nhà bị bỏ hoang vì người chủ của chúng đã quá già nên không thể sống một mình được nữa, hoặc vì họ mất khả năng chi trả các khoản thuế thường xuyên. Theo số liệu mới nhất của Bộ Nội vụ & Thông tin Nhật Bản thì trên toàn nước này vào năm 2013 có tới 8,196 triệu ngôi nhà vô chủ, chiếm 13,52% tổng số nhà ở cả nước. Ngay ở Tokyo, nơi có mật độ dân cư cao nhất nước Nhật, cũng có đến 11,1% ngôi nhà không có chủ. Đến năm 2033, tỷ lệ này được dự báo sẽ vượt 20%.

Việt Nam thì sao?

Bàn về thị trường nhà ở, căn hộ cho thuê, hiện Việt Nam là nước đứng đầu khu vực Đông Nam Á về lợi suất cho thuê căn hộ (theo báo cáo của Savills). Con số này gấp 2 lần Singapore và 1.7 lần Bangkok, Manila. Điều này cho thấy lượng bất động sản cho thuê đang là xu hướng phát triển mạnh mẽ.

Cũng theo thống kê, hiện có tới trến 70% người đang có nhu cầu mua nhà ở không đủ điều kiện về tài chính. Hàng năm, lượng người đổ xô về các thành phố lớn có chiều hướng gia tăng, cùng với đó là việc sinh viên sau tốt nghiệp có xu hướng ở lại thành phố làm việc nên nhu cầu nhà thuê ngày càng tăng cao. Thêm vào đó, sự mở rộng và phát triển của các doanh nghiệp nước ngoài tại các thành phố lớn và các tỉnh thành lân cận khiến cho phân khúc khách hàng nước ngoài đang là nguồn cung lớn cho thị trường bất động sản cho thuê.

Đó là chưa kể đến mỗi năm, lượng khách du lịch tăng mạnh gồm cả khách nội địa và nước ngoài. Nhu cầu lưu trú vào mùa cao điểm ở các khu du lịch đều trong tình trạng quá tải, vì thế nhu cầu thuê bất động sản sẽ lại ngày càng lớn. Sự xuất hiện cũng những công cty start-up thì nhu cầu cần thuê mặt bằng là điều thiết yếu, chính điều đó sẽ là tiềm năng thúc đẩy thị trường cho thuê mặt bằng, nhà phố…

Có thể thấy, việc kinh doanh, đầu tư bất động sản theo mô hình cho thuê là lựa chọn để tạo ra dòng tiền thông minh trong thời điểm hiện tại.

Toàn cảnh khu tái định cư lớn nhất TP. HCM vẫn đang vật lộn tìm chủ nhân cho nhiều căn hộ

Tuy nhiên, vấn đề nhà ở cũng là một bài toán nan giải với nguồn cầu tăng mạnh trong khi nguồn cung chưa thể đáp ứng kịp thời… Đó là nguyên nhân dẫn tới thực tế oái oăm xảy ra ở một số phân khúc, nhất là dạng nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư khi hàng chục ngàn sản phẩm tại TP. HCM đang đứng trước nguy cơ không có người ở.

Như vậy, dù ở thị trường đang phát triển hay thị trường cấp tiến, vấn đề nhà ở, hoang hóa và rất nhiều vấn đề khác luôn là bài toán chưa thể có phương án giải quyết trong một sớm một chiều.