Siết tín dụng: Phương án tái cấu trúc nguồn vốn doanh nghiệp

	Tín dụng bất động sản: Siết bao nhiêu thì hợp lý?
	Tỷ lệ cho vay trung - dài hạn có thể sẽ rút xuống còn 25%
	Siết tín dụng vay mua bất động sản trên 3 tỷ: "Ngân hàng không nên quá hà khắc"

Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các ngân hàng thương mại cẩn trọng, thậm chí siết tín dụng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản ít nhiều sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Song, nhiều người cho rằng đây cũng là dịp để các doanh nghiệp tính toán lại chiến lược đầu tư kinh doanh của mình.

Bàn về câu chuyện này, ông Trần Đình Cường, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TP. HCM cho biết, thông tin về việc ngân hàng siết van tín dụng với lĩnh vực bất động sản không phải mới xuất hiện mà đã có từ 2 – 3 năm nay.

Theo ông Cường, việc hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn không làm mất đi nguồn vốn của doanh nghiệp. Một thống kê của NHNN cho thấy, các ngân hàng cũng chỉ sử dụng chỉ tiêu này ở khoảng 35 - 36% và không hề đụng trần đến 40%.

Ông Cường cho rằng, các ngân hàng có thể điều chỉnh tăng lãi suất huy động tiền gửi trung, dài hạn để thu hút dòng vốn ở phân khúc này.

Theo đó, những chính sách điều tiết vốn từ NHNN có tác động từ từ, đủ thời gian để các bên liên quan điều chỉnh nên tác động của nó không phải là ngay tức thì. Đây cũng là cách quản trị phù hợp theo chuẩn quốc tế. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng phải tự điều chỉnh mình, có mô hình sử dụng vốn phù hợp hơn.

Cùng quan điểm, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Ngân hàng Nhà nước rất có lý khi có những kiến nghị này. Tỷ lệ cho vay trung và dài hạn có thể sẽ được rút từ 40 - 45% hiện nay xuống còn khoảng 35%. Đây là điều hợp lý vì hiện nay các nước trên thế giới dùng nguốn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn khoảng 25%”.

Ông Hiếu nhận định, trong khoảng 5 - 10 năm nữa, Việt Nam nên đưa tỷ lệ này xuống 30% hoặc thậm chí 25% khi kinh tế ổn định. Đặc biệt, đối với phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Những năm gần đây, loại hình bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng đắt tiền nở rộ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của một bộ phận không nhỏ người có tiền tại Việt Nam. Đây là phân khúc họ rất quan tâm đồng thời cũng là động lực cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng cũng cần cẩn thận, vì nếu cung vượt cầu thì đây cũng là phân khúc khởi đầu cho khủng hoảng và sẽ kéo theo cả thị trường.

Ghi nhận thức tế tại thời điểm kết quý I/2019, dư nợ tín dụng bất động sản bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng đã tăng 3,29%, chiếm 18,08% tổng dư nợ toàn hệ thống. Với thông số như trên, tín dụng bất động sản đang nằm ở ngưỡng an toàn.

PGS. TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) phân tích, vốn từ các ngân hàng hiện vẫn chiếm trên 70% tổng nguồn tiền đổ vào thị trường bất động sản. Từ 01/01/2019, nguồn tiền này chịu tác động mạnh từ chính sách, cụ thể là quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn ở các ngân hàng giảm từ 45% xuống còn 40%, hệ số rủi ro với tín dụng bất động sản lên tới 200% từ mức 150%. Về chỉ số, đây là mức thắt tín dụng bất động sản chặt nhất từ trước đến nay và tất cả các tổ chức tín dụng đều phải tuân thủ.

Theo các chuyên gia đánh giá, chủ trương siết tín dụng vào các lĩnh vực nhạy cảm đã được NHNN đặt ra những năm gần đây. Với mức tăng trưởng tín dụng dự kiến 14% cho năm 2019, nếu kiểm soát tốt, vốn từ ngân hàng vào bất động sản vẫn không đáng lo. Bên cạnh đó, thị trường này còn nhiều nguồn vốn khả quan khác.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, việc nguồn vốn bị siết lại ban đầu sẽ khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, buộc họ phải tính toán kỹ chiến lược đầu tư, lựa chọn phát triển các dự án phù hợp. Nhưng đây cũng là cơ hội tốt để doanh nghiệp phải tự làm mới mình, tái cấu trúc nguồn vốn đầu tư, giảm bớt sự phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng.

Vốn từ các ngân hàng hiện vẫn chiếm trên 70% tổng nguồn tiền đổ vào thị trường bất động sản Ảnh: Hoàng Minh

Ngân hàng siết tín dụng cũng là một tấm lưới để sàng lọc, loại bỏ các doanh nghiệp bất động sản yếu kém, tay không bắt giặc, giúp thị trường phát triển ổn định hơn, tránh tình trạng sốt ảo, bong bóng.

Cũng theo ông Châu, hiện nay ngân hàng vẫn đang là “bầu sữa” với nhiều doanh nghiệp bất động sản, việc phải thay đổi là không hề dễ dàng. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn còn nhiều con đường khác để thu hút nguồn tín dụng đầu tư. Cụ thể, các doanh nghiệp nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.

Doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Một hướng đi khác là các doanh nghiệp cần lựa chọn đối tác có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã và đang gặt hái được thành công khi đi theo xu hướng này như Tập đoàn Nam Long với các dự án liên kết với quỹ đầu tư đến từ Nhật Bản, hay Tập đoàn An Gia, Phúc Khang…