HoREA: Kiến nghị gỡ khó cho doanh nghiệp địa ốc

	Bảng giá xe Honda SH 2020 mới nhất ngày 11/2/2020
	Giá xe Honda Vision mới nhất ngày 11/2/2020

Trước diễn biến phức tạp và ngày càng lan rộng của dịch viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của virus corona, HoREA đã đề nghị xem xét cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp trước tác động của dịch.

horea kien nghi go kho cho doanh nghiep dia oc

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA)

Theo đó, HoREA cho rằng dịch cúm Corona nCoV đang tác động rất lớn đến nền kinh tế toàn cầu và nước ta, làm tăng thêm khó khăn cho thị trường bất động sản, trước hết là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Hiệp hội đề nghị UBND TP. HCM đề xuất Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp trước tác động của dịch nCoV, về việc cho phép khoanh nợ, giãn nợ, giảm lãi suất vay, cơ cấu lại các khoản vay, giãn tiến độ nộp thuế… để giúp cho một số doanh nghiệp hoạt động sản xuất, kinh doanh đúng pháp luật nhưng đang gặp khó khăn.

Theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Sàn Bất động sản Đất Xanh Miền Bắc cũng nhận định, thị trường bất động sản 2020 được đánh giá là một năm khó khăn thì nay càng khó khăn hơn khi bị tác động bởi dịch bệnh.

Theo ông Quyết, về ngắn hạn nếu như dịch bệnh được kiểm soát tốt về cơ bản nhà đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng nhiều. Tuy nhiên, nếu như tình hình kéo dài thêm rất có thể tâm lý nhà đầu tư bất ổn và sẽ sẽ chuyển hướng.

"Trên thị trường, dòng tiền đầu tư vẫn phải chảy. Chính vì vậy, nếu bị ngưng ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thì sẽ chảy về những phân khúc bất động sản khác đặc biệt là những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như nhà ở, đất nền, và đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp khi làn sóng dịch chuyển công xưởng từ Trung Quốc về Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ".

Đề xuất 4 phương án gỡ vướng đất xen kẹt

Cùng thời điểm này, HoREA cũng đã có văn bản gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính... đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo đó, HoREA cho rằng thời gian qua, nhiều dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lý.

Phần đất công này thường có hình dạng bất định hình hoặc nằm phân tán, không thể xác định các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết nên không thể hình thành dự án độc lập trong lòng các dự án này; và nhà đầu tư khác cũng không thể thực hiện dự án riêng tại các mảnh đất nhỏ này được.

Từ thực tiễn trên, HoREA kiến nghị 4 phương án xử lý nhằm gỡ khó cho các chủ đầu tư đang bị mắc kẹt.

Phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này.

Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách Nhà nước, như cách làm hiện nay.

Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế "chuyển đổi quyền sử dụng đất" và "dồn điền đổi thửa" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất có hình dạng bất định hình thuộc Nhà nước quản lý, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Phương án 3: Thực hiện đấu giá đối với các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập.

Căn cứ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, thuộc Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì Hiệp hội đề nghị thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư.

Phương án 4: Đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định.

Đối với những dự án (mới) đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Trước đây, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Văn bản số 6711/UBND-ĐTMT ngày 29/10/2008 cho phép giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong khu vực dự án. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 8 - 12%. Nhưng hiện nay, pháp luật đất đai không cho phép việc hoán đổi đất theo cách giải quyết này.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định. Tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn) do Chính phủ quy định, hoặc Chính phủ phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị bổ sung cơ chế này khi sửa đổi pháp luật đất đai, để có thêm phương thức xử lý đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án.

Đối với những dự án (cũ) đang thực hiện dở dang, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo xem xét từng trường hợp cụ thể để áp dụng "Phương án 4" cho phù hợp, có lý có tình.