Đề xuất bỏ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

	Tin tức đầu tư dự án hạ tầng giao thông mới nhất hôm nay (6/3)
	Tin tức đầu tư dự án mới nhất hôm nay (6/3)

Đề xuất bỏ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

de xuat bo quy dinh bao lanh nha o hinh thanh trong tuong lai

Để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác.

Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.

Luật đầu tư cũng quy định chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Theo đó, việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.

Do đó, hiệp hội này kiến nghị Chính phủ chỉ đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này hoặc bỏ quy định bảo lãnh và thay vào đó một quy định khác mà chủ đầu tư có thể thực hiện trong thực tiễn áp dụng; bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại/xếp hạng uy tín/độ tín nhiệm của chủ đầu tư và các chủ đầu tư có xếp hạng uy tín/tín nhiệm cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Về vấn đề này, luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp người mua nhà dù đã đóng tiền lên đến 95% giá trị bất động sản nhưng có những dự án qua nhiều năm vẫn chưa được bàn giao.

Đứng trước rủi ro của người mua nhà, Nhà nước phải có yêu cầu bắt buộc việc bảo lãnh. Tuy vậy, không phải chủ đầu tư nào cũng thực hiện nghiêm túc, vẫn còn những chủ đầu tư phớt lờ thực hiện nghĩa vụ này khiến người mua nhà lâm vào cảnh “dở khóc dở cười”.

Về mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100%, luật sư Tú cho rằng, đây là điều đương nhiên. “Tôi bỏ ra 10 tỷ đồng mua nhà, ngân hàng chỉ bảo lãnh 5 tỷ đồng thì 5 tỷ đồng kia của tôi sẽ đi đâu?”, ông Tú đặt câu hỏi.

“Như vậy, bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai là điều kiện quan trọng để đảm bảo an toàn cho người mua nhà. Do đó, không bao giờ bỏ được quy định bảo lãnh và cũng không có căn cứ, cơ chế nào để giảm được bước này”, luật sư Tú nhấn mạnh.

Đối với đề xuất gỡ bỏ chồng chéo giữa ký quỹ và bảo lãnh, Chủ tịch Công ty TAT Law firm cho rằng đây là hai quan hệ pháp luật khác nhau, nên không thể nói là chồng chéo được. Ký quỹ là ràng buộc giữa Nhà nước và chủ đầu tư, còn bảo lãnh là trách nhiệm của người bán và người mua.

Tiến độ thu 5% giá trị hợp đồng còn nhiều vướng mắc

Luật sư Trương Anh Tú

Cũng trong bảng tổng hợp kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ, VNREA đã đề cập đến những vướng mắc về tiến độ thu 5% giá trị hợp đồng còn lại với bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là yếu tố góp phần đẩy nhanh tiến độ làm sổ đỏ cho người mua nhà. Tuy nhiên, quy định này cũng gây ra không ít khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp.

Khoản 1, Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

VNREA cho rằng sẽ có hai trường hợp xảy ra. Trường hợp thứ nhất là chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người mua. Trên thực tế, khi làm thủ tục xin cấp GCN cho người mua/khách hàng, chủ đầu tư sẽ gửi thông báo nộp Lệ phí trước bạ cho khách hàng.

Tuy nhiên, khi khách hàng không đóng khoản lệ phí này thì chủ đầu tư không hoàn thiện được thủ tục xin cấp GCN cho khách hàng. Sau khi chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục xin cấp GCN cho người mua và gửi thông báo đề nghị người mua thanh toán tiền đợt cuối và nhận GCN nhưng người mua không thanh toán và không nhận GCN. Do đó, chủ đầu tư không thu được 5% giá trị còn lại.

Thứ hai là trường hợp khách hàng tự đi làm thủ tục cấp GCN. VNREA cho rằng, hiện chưa có cơ chế quản lý của cơ quan cấp GCN về vấn đề này. Khách hàng có thể tự đi làm thủ tục xin cấp GCN khi chưa thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư và không cần bất kỳ xác nhận nào của chủ đầu tư.

Điều đó có nghĩa là khách hàng sẽ nhận GCN trực tiếp từ cơ quan cấp GCN và không thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư. Không chỉ không thu được 5% giá trị còn lại này, chủ đầu tư cũng không có thông tin hay kiểm soát được việc khách hàng tự đi làm GCN.

Điều gì sẽ xảy ra nếu chủ đầu tư vẫn tiến hành làm GCN? Rất có thể bất động sản của khách hàng sẽ được cấp hai GCN.

VNREA kiến nghị bổ sung cơ chế thỏa thuận của các bên. Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về thời điểm thu 5% giá trị hợp đồng còn lại. Nếu không có thỏa thuận, thì 5% này sẽ được đóng khi cơ quan nhà nước cấp GCN cho người mua.

Ngoài ra, hiệp hội này cũng kiến nghị ban hành văn bản quy định về trách nhiệm/cơ chế xử lý với bên mua trong việc vi phạm thời hạn đóng lệ phí trước bạ và nhận GCN để chủ đầu tư có đủ cơ sở yêu cầu bên mua thực hiện và xử lý dứt điểm nếu vi phạm.

Trường hợp khách hàng tự làm thủ tục cấp GCN, cần bổ sung văn bản đề nghị của khách hàng về việc tự tiến hành thủ tục cấp GCN và có xác nhận của chủ đầu tư về việc khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mua bán và chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp GCN cho bất động sản của khách hàng.

Về vấn đề này, theo luật sư Trương Anh Tú, chúng ta đã có cả cơ chế về thanh toán theo hợp đồng trên cơ sơ Luật Dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, cho nên chủ đầu tư không sợ mất 5% giá trị còn lại này. Trường hợp cuối cùng nếu người mua không thanh toán thì chủ đầu tư có quyền không giao sổ đỏ, giấy chứng nhận sở hữu nhà, ngoài ra còn có cơ chế về khởi kiện.

“Còn nhiều cơ chế để chủ đầu tư nắm đằng “chuôi”, người dân mới chỉ nằm phần “xác” của tài sản, trong khi GCN là phần hồn chiếm đến 50 - 70% giá trị”, ông Tú nói.

Theo ông Tú, về đề xuất xử lý người mua, đó là tư duy ở góc độ thị trường, còn nếu nhìn vào lăng kính pháp luật thì hoàn toàn phi luật pháp.

“Tại sao Nhà nước không có cơ chế xử phạt đối với người mua mà chỉ có cơ chế xử phạt chủ đầu tư? Nhìn hình thức thì cứ tưởng là bất bình đẳng nhưng hiểu tổng thể pháp luật, thì đây là đối tượng chuyên nghiệp, lợi ích lớn, có vị thế áp đảo so với người mua nhà. Cho nên pháp luật để đảm bảo sự công bằng giữa các bên phải tiết chế mối quan hệ bất bình đẳng này, bảo vệ bên yếu thế”, luật sư Tú nhấn mạnh.