Đánh thuế cho thuê căn hộ, condotel: Cần "hoãn binh" mùa COVID?

Mới đây, Tổng cục Thuế đã đưa ra nhiều giải pháp siết chặt lại việc thu thuế với chung cư cao cấp bao gồm cả condotel để tránh thất thu tiền thuế.

Ảnh minh họa (nguồn internet)

Luật có lý

Theo quy định, nếu cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ trên 100 triệu đồng/năm (8,3 triệu đồng/tháng) phải kê khai và nộp thuế. Tuy nhiên, nhiều chủ căn hộ chung cư cao cấp cho thuê trên mức 100 triệu đồng/năm đã né kê khai đóng thuế do không ai giám sát, kiểm tra hoạt động cho thuê nhà. Khi cơ quan chức năng kiểm tra, chủ căn hộ sẽ tìm cách lách thuế bằng các hoạt động như uỷ quyền cho mượn căn hộ, giảm giá thuê căn hộ trên hợp đồng...

Trong khi đó, các căn hộ condotel diễn ra tình trạng tương tự tại các thành phố biển: Nha Trang, Đà Nẵng... Bên cạnh những căn hộ được vận hành dưới sự quản lý của chủ đầu tư, nhiều căn hộ condotel được bán đứt cho khách hàng để tự khách hàng khai thác, cho thuê hằng năm.

Trao đổi với báo giới, ông Trần Việt Trung, Giám đốc Sở Du lịch Khánh Hòa cho biết, việc người dân tự cho thuê căn hộ condotel hay căn hộ chung cư hiện như hoạt động “chui”. Người dân dù tự kinh doanh cũng phải đáp ứng điều kiện trong Luật Du lịch, từ an ninh trật tự, vệ sinh an toàn thực phẩm đến phòng cháy chữa cháy… Theo ông Trung, kiểu hoạt động “chui” của các chủ căn hộ chung cư, condotel... không chỉ khiến Nhà nước thất thu thuế trong hoạt động khai thác du lịch mà còn phát sinh nhiều vấn đề.

Mới đây, tại tờ trình UBND TP. HCM, cơ quan thuế đề xuất thu thuế cá nhân, tổ chức cho thuê căn hộ, cho thuê nhà ở, cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các chung cư; các cá nhân, tổ chức trực tiếp kinh doanh, cung cấp dịch vụ trong khu vực chung cư; cá nhân, tổ chức cho thuê văn phòng. Cách thức thực hiện là làm việc với ban quản trị chung cư để lập danh sách các hộ dân cho thuê căn hộ, các hộ trực tiếp kinh doanh trong khu vực chung cư.

Ngoài ra, các đơn vị liên quan sẽ phối hợp với công an rà soát danh sách tạm trú, tạm vắng, danh sách có đăng ký thường trú, thông qua ban quản trị chung cư để tuyên truyền cho các chủ hộ khai thuế, nộp thuế cho thuê nhà, căn hộ.

Theo bà Tạ Thị Phương Lan, Tổng cục Thuế đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế, thay cho mức 100 triệu đồng trở lên trong 1 năm đang áp dụng. Đề xuất này sẽ được đưa vào chương trình sửa Luật thuế VAT thời gian tới.

Bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội tư vấn thuế Việt Nam nói rằng, để chấn chỉnh lại công tác thu thuế, cũng như công tác quản lý lưu trú, các cục thuế mà đặc biệt là các địa bàn có dịch vụ lưu trú lớn như Hà Nội, TP. HCM, cần triển khai thanh tra, kiểm tra, xác định lại các cá nhân, đơn vị có căn hộ cho thuê nếu mức doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai và nộp thuế. Việc siết chặt quản lý thuế đối với hoạt động này là phù hợp với chính sách thuế hiện hành.

Thực thi luật phải có tình

Đánh thuế hai lần (Double taxation) là gì? Hiệp định tránh đánh thuế hai lần

Theo các chuyên gia, mọi hoạt động kinh doanh có lợi nhuận đều phải đóng thuế và việc thu thuế căn hộ chung cư cho thuê là hoàn toàn cần thiết và phù hợp. Tuy nhiên, chắc chắn trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay, phân khúc cho thuê sẽ đối diện nhiều thách thức, và nguy cơ nhà đầu tư rời bỏ thị trường đầu tư cho thuê là dễ xảy ra.

Theo nguồn khảo sát mới đây của Vnexpress về việc khi giá thuê nhà tăng, nhà đầu tư sẽ tiếp tục đầu tư hay rời bỏ để lựa chọn phân khúc khác với tỷ suất lợi nhuận cao hơn. Kết quả cho thấy có đến hơn 80% nhà đầu tư lựa chọn phương án rời bỏ.

Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, khi giá cho thuê bị trừ đi phần thuế, bài toán nhà đầu tư cho thuê quan tâm là tỷ suất lợi nhuận lúc này sẽ giảm, dẫn đến thị trường cho thuê không còn hấp dẫn như trước, nhà đầu tư cho thuê sẽ rút khỏi thị trường.

Chia sẻ trên báo chí trước đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, mọi hoạt động kinh doanh có lợi nhuận đều phải đóng thuế và việc thu thuế cho thuê căn hộ chung cư là hoàn toàn cần thiết và phù hợp song nhiều nhà đầu tư và chuyện gia vẫn không khỏi lo ngại về những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản trước thông tin đánh thuế căn hộ cho thuê.

Theo ông Đính, trong bối cảnh hiện nay, hoạt động cho thuê căn hộ chưa mang lại nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Tại TP. HCM và Hà Nội, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ mang lại hiệu quả rất thấp, thậm chí còn thấp hơn cả lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng.

Ông Đính cho rằng, bản thân hiệu quả của việc đầu tư căn hộ cho thuê đã rất kém hấp dẫn, giờ cộng thêm với mức thuế cho thuê căn hộ 10% chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến lợi nhuận và tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường này. Hệ quả là thị trường bất động sản không khuyến khích được các nhà đầu tư mua căn hộ kinh doanh, làm giảm lực cầu của thị trường.

Vị chuyên gia này đề xuất có thể tạm hoãn thu thuế một thời gian hoặc áp mức thuế 2 - 3% bởi cho thuê căn hộ đây là hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ, lợi nhuận thấp, không giống với hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp của các công ty, doanh nghiệp.

Chia sẻ về tác động từ câu chuyện thu thuế cho thuê, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, việc đánh thuế căn hộ cho thuê tác động đến việc đầu tư căn hộ (mua cho thuê) hay không thì hiện tại chưa thấy rõ nhưng tương lai chắc chắn khi người mua với mục đích này sẽ phải tính toán, cân nhắc.

Theo ông Hoàng, hiện nay việc đánh thuế căn hộ cho thuê mới chỉ đang thử nghiệm ở một số chung cư tại TP. HCM, Hà Nội nên phải chờ thêm một thời gian để đánh giá nhưng trước mắt là sẽ nảy sinh một số vấn đề.

Để việc này đi đúng đường và không ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, người sở hữu nhà, quan trọng nhất phải là những cơ chế, những công thức tính, những trường hợp nào thì tính và việc phối hợp áp dụng như thế nào, khi có được "cái khung" vậy rồi thì thử nghiệm sẽ hiệu quả hơn. Khi áp dụng thử nghiệm ở một số nơi, thì phải xem thực hiện như thế nào, không thể đánh đồng cứ thấy cho thuê là tính thuế.