Đánh thuế hay bị thuế đánh?

"Cho thuê căn hộ nhiều khi cũng chua chát lắm em ơi, đặc biệt là trong mùa dịch này nữa…", chị Th, ngụ Q.12 – người có một số căn hộ đang cho thuê bày tỏ nỗi lòng khi thông tin đánh thuế căn hộ đang "rộ lên".

Chuyên gia nói gì về việc đánh thuế căn hộ cho thuê?

"Thửa ruộng" ít màu mỡ

Xung quanh cây chuyện đánh thuế cho thuê căn hộ, chị Th cũng cho biết thêm:

Thứ nhất, việc đánh thuế cho thuê căn hộ sẽ gây nhiều khó khăn đối với người cho thuê căn hộ, đặc biệt là trong tình hình dịch bệnh như hiện nay. Người thuê nhà bị ảnh hưởng công việc, mất việc thường có xu hướng không thuê nữa, hủy ngang hợp đồng. Trong trường hợp người thuê nhà trả nhà, người cho thuê phải mất chi phí cải tạo lại nhà với chất lượng chỉn chu mới có thể cho thuê tiếp được. Thêm vào đó, người cho thuê còn mất một khoảng phí cho môi giới,… tạo nên áp lực đối với người cho thuê căn hộ.

"Khi ký hợp đồng thuê một năm, người cho thuê phải trả phí môi giới 1 tháng rồi, hiện tại dịch bệnh người thuê rất dễ hủy ngang hợp đồng thuê. Xem như phí môi giới vẫn mất, chưa kể là phải xem xét mức hư hại rồi tốn chi phí sữa chữa căn nhà nữa", chị Th chia sẻ.

Thứ hai, nếu thu thuế, bắt buộc người cho thuê nhà phải tăng giá căn hộ để đảm bảo được mức thu nhập. Điều này gây khó cho cả hai bên thuê và cho thuê khi vô tình giá nhà bị đẩy lên cao. Nhất là vào những thời điểm kinh tế khó khăn như hiện nay, người thuê nhà rất mong muốn có được nhà ở với mức giá vừa phải.

Thứ ba, việc thu thuế này vô tình khiến nhiều người trở nên e dè hơn trong việc đầu tư căn hộ cho thuê bởi trước quá nhiều chi phí và tình hình khó khăn như hiện nay, người mua nhà muốn thuê nhà với giá rẻ, người cho thuê muốn sớm có khách thì việc tốn thêm chi phí cho thuế đã tạo nên nhiều bức xúc, bất cập. Nói rộng ra, rất có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay.

Khi TP. HCM phất lệnh...

Nỗi niềm của người cho thuê khi nghe tin đánh thuế căn hộ thuê

Ban Chỉ đạo Chống thất thu ngân sách Nhà nước TP. HCM mới đây đã ban hành Kế hoạch thí điểm thu thuế người cho thuê căn hộ, văn phòng, diện tích mặt bằng kinh doanh trong nhà chung cư vẫn chưa hết "nóng".

Các chung cư được thí điểm tại Quận 11 gồm chung cư Res 11 (205 Lạc Long Quân), khu nhà ở thương mại Thuận Việt (319 Lý Thường Kiệt), cao ốc Bảo Gia (184 Lê Đại Hành), chung cư 70 Lữ Gia, cao ốc Khải Hoàn (624 Lạc Long Quân) và cụm chung cư The EverRich (968 đường Ba Tháng Hai).

Như vậy, Ban Chỉ đạo Chống thất thu ngân sách nhà nước TP. HCM sẽ làm việc với Ban Quản trị chung cư để thu thập danh sách các hộ cho thuê căn hộ, các hộ trực tiếp kinh doanh tại chung cư đồng thời phối hợp với công an quản lý địa bàn rà soát danh sách khai báo tạm trú, tạm vắng, danh sách có đăng ký thường trú để tuyên truyền cho chủ các căn hộ có biến động về khai báo tạm trú để tự khai thuế, nộp thuế cho thuê nhà, căn hộ. Những cá nhân, tổ chức cho thuê căn hộ, nhà ở, văn phòng trong chung cư sẽ được hướng dẫn kê khai và nộp thuế điện tử.

Sau TP. HCM, Cục Thuế TP. Hà Nội cũng vừa có "lệnh" yêu cầu các chi cục thuế quận, huyện, thị xã, khu vực trên địa bàn tăng cường phối hợp quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà. Theo đó, Cục thuế TP. Hà Nội yêu cầu các chi cục thuế quận, huyện, thị xã, khu vực thực hiện tăng cường công tác rà soát, quản lý với các hộ, cá nhân cho thuê nhà, hộ kinh doanh nhà nghỉ, lưu trú.

Cụ thể, tăng cường công tác tuyên truyền, vận động chủ hộ kinh doanh cho thuê nhà đăng ký cư trú cho khách thuê đồng thời phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương, UBND phường, xã chỉ đạo cơ quan chức năng trên địa bàn phường như: Công an, địa chính, ban quản lý tòa nhà, khu chung cư, tổ trưởng tổ dân phố… để tăng cường công tác quản lý lưu trú và quản lý thuế.

Đặc biệt, đối với người nước ngoài thuê nhà trên địa bàn, chủ nhà phải thực hiện khai báo tạm trú, kê khai thuế. Trường hợp sau khi rà soát phát hiện người cho thuê nhà không thực hiện đăng ký tạm trú, không kê khai và nộp thuế, cơ quan thuế sẽ xử lý theo quy định của pháp luật.

Thiệt cho người có tài sản cho thuê

Thông tin đánh thuế này ngay lập tức nhận được những phản ứng "trái chiều" từ các cá nhân, tổ chức trong đó đa phần bày tỏ sự quan ngại của chính sách này khi mà phần thiệt hại đang nghiêng về phía người có tài sản cho thuê, nhất là trong bối cảnh dịch COVID-19 nhiều khó khăn. Vậy chính sách này đưa ra đang được người đặt câu hỏi: liệu có phù hợp?

Thực tế, thị trường cho thuê đã trải qua nhiều khó khăn trong thời gian qua, bên cạnh những tác động của dịch COVID-19 thì lợi tức cho thuê căn hộ có xu hướng giảm nhiệt khi sức cạnh tranh trên thị trường cho thuê càng lớn. Điều này đã gây khó khăn cho những nhà đầu tư đầu tư căn hộ cho thuê. Hiện tại, theo các chuyên gia trong ngành chính sách này chưa tác động rõ nét nhưng những lo ngại trong tương lai là hoàn toàn có thể xảy ra. Rồi việc nhà đầu tư căn nhắc để mua căn hộ cho thuê là khó tránh khỏi.

Trong khi giá căn hộ liên tục leo thang nhưng giá cho thuê lại không tăng mà thậm chí còn giảm xuống mạnh, đặc biệt là so với trước dịch COVID-19. Theo ghi nhận chung, những tác động từ đại dịch COVID-19, giá cho thuê căn hộ tại TP. HCM đã giảm khoảng 30 - 40%, thậm chí một số khu vực giảm đến 50%. Điều đáng nói, dù chủ nhà giảm giá mạnh nhưng tỷ lệ bỏ trống vẫn chiếm khoảng 30 - 40%. Đã có không ít nhà đầu tư vay ngân hàng để mua căn hộ cho thuê và chấp nhận bán tháo, bán lỗ để giải chấp ngân hàng.

Ngoài ra, dịch COVID-19 cũng khiến tình hình cho thuê căn hộ theo dạng officetel, hay mặt bằng nhà phố càng trở nên khó khăn hơn.

Ghi nhận chung, hầu hết các doanh nghiệp, chủ các nhà hàng, kinh doanh hiện nay đều điều tiết để cắt giảm chi phí, không mở rộng văn phòng, chi nhánh. Khi mà tình hình cho thuê chưa khởi sắc, những chính sách "siết" ra đời lại càng tạo thêm áp lực cho các nhà đầu tưcó tài sản cho thuê.


Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam

Giới đầu tư còn hào hứng với mua căn hộ để cho thuê?

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam

Chính sách đã khả thi?

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cho hay, hiện nay việc đánh thuế căn hộ cho thuê mới chỉ đang thử nghiệm ở một số chung cư tại TP. HCM hay Hà Nội cũng đang tính áp dụng tương tự nên phải chờ thêm một thời gian để đánh giá nhưng trước mắt là sẽ nảy sinh một số vấn đề.

Trước hết, việc thu thuế căn hộ cho thuê có tác động đến việc đầu tư căn hộ (mua cho thuê) hay không thì hiện tại chưa thấy rõ nhưng tương lai chắc chắn khi người mua với mục đích này sẽ phải tính toán cân nhắc.

Theo ông Hoàng, để việc này đi đúng đường và không ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, người sở hữu nhà, quan trọng nhất phải là những cơ chế, những công thức tính, những trường hợp nào thì tính và việc phối hợp áp dụng như thế nào; khi có được "cái khung" vậy rồi thì thử nghiệm sẽ hiệu quả hơn.

"Khi áp dụng thử nghiệm ở một số nơi thì phải xem thực hiện như thế nào, không thể đánh đồng cứ thấy cho thuê là tính thuế", ông Hoàng nhấn mạnh.

Còn chính sách này có ảnh hưởng đến việc giảm giá căn hộ hay không là do thị trường sơ cấp, có nhiều yếu tố tác động còn việc đánh thuế người cho thuê căn hộ chưa thể hiện rõ sự liên quan ở thời điểm này. Điều này cũng chưa thể hiện rõ sự liên quan trong tác động đến giảm nhu cầu mua căn hộ. Trước giờ nhu cầu mua căn hộ rất lớn.

Không để thuế trồng thuế

Chia sẻ về vấn đề này trên báo chí mới đây, Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Luật Việt Tín Nghĩa quan điểm, chẳng hạn, một doanh nghiệp chuyên hoạt động trong lĩnh vực nhà, tòa nhà văn phòng cho thuê cho rằng nếu áp dụng việc đánh thuê vào các căn hộ, nhà cá nhân sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động này trong tương lai bởi lâu nay người cho thuê luôn xem đó là khoản đầu tư đã bị đóng nhiều thứ chi phí, nguồn thu cũng không quá lớn, chỉ xem như một phần tiết kiệm. Nếu phải đóng thuế thì buộc họ sẽ tăng giá thuê để bù vào. Đặc biệt, người phải chịu thuế nặng nề nhất đó là những người đầu tư các tòa nhà lớn để cho thuê văn phòng, căn hộ dịch vụ... bởi doanh thu loại hình cho thuê này thường trên 100 triệu đồng/năm. Nếu tính thuế 10%/năm trên tổng nguồn thu, chắc chắn con số mà những người đầu tư vào nhà cho thuê phải đóng sẽ rất lớn. Từ đó, có thể phát sinh đến việc họ tìm cách "lách luật", khiến nhà nước không thu được thuế.

Ngoài ra, có một số căn hộ cho thuê được tạo lập từ việc góp vốn của nhiều cá nhân và lợi nhuận chia theo tỉ lệ vốn góp. Từ đó, thu nhập của một cá nhân chưa tới mức chịu thuế. Tuy nhiên, Thông tư số 92/2015/TT- BTC chỉ xác định đối tượng nộp thuế cho 1 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế. Do đó, doanh thu cho thuê căn hộ được tính cho người đại diện mà không chia sẻ cho các đồng sở hữu khác. Thế nên, khi kế hoạch của thí điểm thu thuế căn hộ của Cục Thuế TP trở thành hiện thực, người cho thuê căn hộ có thể sẽ rất băn khoăn. Bởi lẽ, hầu hết họ cho rằng việc nộp thuế cần khấu trừ chi phí lãi vay tạo lập tài sản hoặc giảm trừ chi phí bảo trì, bảo dưỡng, hoa hồng môi giới...

Theo LS Nghĩa, vấn đề đặt ra cần xác định về doanh thu tính thuế trong vòng 1 năm của cá nhân cho thuê căn hộ chứ không phải là doanh thu cho thuê của một tài sản. Nếu một cá nhân cho thuê nhiều căn hộ thì doanh thu tính thuế phải là tổng doanh thu cho thuê các căn hộ cộng lại trong một năm. Từ đó, cơ quan thuế xác định nghĩa vụ kê khai, nộp thuế của cá nhân đó. Đồng thời, cần tăng cường công tác tuyên truyền để cộng đồng người cho thuê và người thuê hiểu rõ quyền và nghĩa vụ thuế của mình. Từ đó, họ hỗ trợ cơ quan thuế thực hiện tốt công tác quản lý thuế trên địa bàn.

Một số chuyên gia khác cho rằng, nhà ở là nhu cầu thiết yếu, người dân còn khó khăn thì cần chính sách phải hài hòa để không đẩy khó cho người yếu thế. Mức thuế thu nhập cá nhân là 5% và giá trị gia tăng 5% với doanh thu cho thuê nhà, cần giảm xuống một nửa, sau này tùy tình hình có thể nâng lên. Ngưỡng nộp thuế theo doanh thu cho thuê 100 triệu đồng/năm, theo một chuyên gia trong ngành, cần nâng lên 120 triệu đồng, vì tiền thuế thường sẽ được cộng vào giá thuê.