Đại biểu Quốc hội đề xuất nhiều điểm mới tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản

Trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, về phạm vi điều chỉnh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã bổ sung khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh BĐS.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)

Trong đó, điểm đ quy định về trường hợp: “Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh”, do đây là những giao dịch dân sự, không phải là hoạt động kinh doanh BĐS thuộc Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư.

Đồng thời, chỉnh lý khoản 1, Điều 3 về khái niệm kinh doanh BĐS. Theo đó, đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS chỉ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS và phải gắn với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

Dự thảo Luật đã chỉnh lý Điều 5 để làm rõ các loại BĐS được đưa vào kinh doanh; quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật. Theo đó, “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh BĐS".

Về công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, có ý kiến đề nghị quy định “Doanh nghiệp BĐS phải công khai thông tin và chịu trách nhiệm về sự đầy đủ, trung thực và chuẩn xác của các thông tin phải công khai”, đồng thời có ý kiến đề nghị quy định cụ thể nơi công khai thông tin về BĐS.

Tiếp thu ý kiến của Đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉnh lý quy định tại khoản 1 Điều 6 dự thảo Luật để bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong việc phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về BĐS, dự án BĐS trước khi đưa vào kinh doanh; việc công khai thông tin là một trong những điều kiện để kinh doanh BĐS.

Đồng thời, dự thảo Luật đã được bổ sung thêm khoản 6 Điều 6 giao Chính phủ quy định chi tiết để xác định cụ thể về thời điểm, trình tự, thủ tục thực hiện việc công khai thông tin.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS, dự thảo Luật quy định cá nhân khi kinh doanh BĐS thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh BĐS; trường hợp cá nhân kinh doanh BĐS với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Đề xuất 2 phương án bán nhà ở hình thành trong tương lai

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các Đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn Đại biểu Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án:

Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ, nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình BĐS”.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, tiếp thu ý kiến của Đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã chỉnh lý quy định tại khoản 8 Điều 24 và chỉnh lý kỹ thuật điểm c và điểm d khoản 2 Điều 14.

Theo đó, việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án BĐS thì bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Đề xuất 2 phương án thanh toán tiền khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Bên cạnh các nội dung trên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cũng nêu rõ về hình thức thanh toán khi mua bán, giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Ông cho biết, trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các Đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn Đại biểu Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án:

Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Bên cạnh đó, tiếp thu ý kiến của Đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã giải trình, chỉnh lý một số nội dung liên quan đến bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS; Về sàn giao dịch BĐS; Về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; Về điều tiết thị trường BĐS…