Thủ tục hành chính "vây", "cản" doanh nghiệp địa ốc

	Lãi suất năm 2020 sẽ ra sao?
	Thu ngân sách Nhà nước sẽ ngày càng khó?

thu tuc hanh chinh vay can doanh nghiep dia oc

Trao đổi với phóng viên TBTCVN, ông Nguyễn Ngọc Thành – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp (DN) địa ốc hiện khổ trăm bề, bởi bị “bủa vây” vì những rủi ro đến từ các quy định pháp luật, cũng như quá trình thực thi các thủ tục hành chính (TTHC) trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.

* PV: Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng, các yếu tố về mặt quy định pháp luật, TTHC đang là rào cản lớn ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của các DN BĐS. Quan điểm của ông về ý kiến trên như thế nào?

- Ông Nguyễn Ngọc Thành: Hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của 3 yếu tố cơ bản là pháp luật, TTHC và thị trường. Trong các yếu tố chi phối hoạt động kinh doanh nói trên, sự biến động hay ổn định của thị trường là yếu tố khách quan, mặc dù vậy, yếu tố thị trường chỉ chiếm tỷ lệ 30% trong số những yếu tố chi phối hoạt động của DN. Còn lại 70% là các yếu tố liên quan đến các quy định pháp luật và việc thực thi các TTHC. Trên thực tế, 2 yếu tố này đang là sự “ám ảnh” đối với các DN, khiến DN khổ trăm bề, bởi pháp luật thì chồng chéo, mâu thuẫn; TTHC thì phức tạp, rườm rà…

* PV: Xin ông có thể chia sẻ cụ thể những rào cản về mặt TTHC mà ông vừa đề cập?

- Ông Nguyễn Ngọc Thành: Có thể nói, các TTHC trong hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS hiện nay giống như “thiên la địa võng”, có rất nhiều thủ tục và mỗi thủ tục bao gồm rất nhiều bước phải thực thi. Cụ thể, thủ tục đầu tư của một dự án thông thường bao gồm 25 nội dung cơ bản phải thực hiện gồm: khai thác quỹ đất, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin chủ trương đầu tư, lập phương án quy hoạch, xin phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch, xin thẩm định quy hoạch, xin phê duyệt quy hoạch, lập dự án đầu tư, xin thẩm định dự án đầu tư, xin chấp thuận đầu tư…

TTHC là rất cần thiết, nhưng trên thực tế, với 25 nội dung công việc phải thực hiện thì có tới 18 nội dung thủ tục phải đi “xin”, chiếm trên 70% khối lượng công việc phải thực hiện, chỉ có gần 30% khối lượng công việc là do DN được hoàn toàn chủ động. Chính vì vậy, việc thực thi các TTHC luôn tiềm ẩn những rủi ro cho DN. Bởi lẽ, thời gian thực hiện TTHC hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình giải quyết của các cơ quan, chính quyền; kết quả giải quyết TTHC hoàn toàn phụ thuộc vào năng lực và trách nhiệm của người trực tiếp thụ lý hồ sơ, người quyết định. Trong khi đó, mọi hậu quả xảy ra trong quá trình giải quyết TTHC DN đều phải gánh chịu.

Chính vì những rủi ro trong quá trình thực hiện các TTHC luôn thường trực, nên mối lo ngại khi giải quyết các thủ tục của một dự án thường xuyên ám ảnh các DN, từ đó xuất hiện những tiêu cực trong mối quan hệ xin - cho để đạt được kết quả trong quá trình xử lý và giải quyết các TTHC này.

Khảo sát thực tế từ các DN địa ốc cho thấy, trên 90% DN chấp nhận “mua kết quả” để tránh rủi ro khi bị kéo dài quá trình giải quyết các thủ tục. Ảnh hưởng xấu của hiện tượng tiêu cực này là rất lớn, nó không chỉ gây tổn thất về tài chính cho các DN, mà còn làm biến dạng chi phí giá thành BĐS và cuối cùng người tiêu dùng phải chịu thiệt…

* PV: Đối với những vướng mắc, bất cập về mặt quy định pháp luật thì như thế nào, thưa ông?

- Ông Nguyễn Ngọc Thành: Hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS được điều tiết bởi nhiều bộ luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Kinh doanh BĐS... Tuy nhiên, bất cập ở chỗ, nhiều quy định pháp luật trong các bộ luật này đang có sự mâu thuẫn, chồng chéo nhau đã dẫn đến những ách tắc trong giải quyết TTHC và làm ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, kinh doanh của các DN địa ốc.

Ví dụ, khái niệm “chủ đầu tư” trong Luật Quy hoạch chưa thống nhất với các quy định của Luật Đầu tư. Cụ thể, tại Luật Quy hoạch có quy định: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng, tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư và đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”. Trong khi đó, theo Luật Đầu tư, khi chưa có dự án đầu tư thì chưa xác định được “chủ đầu tư”. Vậy người lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư không thể là “chủ đầu tư” theo như quy định này của Luật Quy hoạch được.

Hay nhiều quy định pháp luật còn tồn tại những vướng mắc, bất cập nhưng chưa được tháo gỡ, chẳng hạn quy định về lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại. Tại Luật Nhà ở có quy định “dự án có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư”. Tuy nhiên, trên thực tế, quỹ đất được khai thác làm dự án gồm các loại đất khác nhau, ngoài đất ở ra còn có đất nông nghiệp, đất chuyên dùng được đền bù để chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Như vậy, nếu thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi phải đảm bảo 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở… Có thể nói, những vướng mắc, bất cập về mặt quy định pháp luật như trên nếu kể ra là không xuể và những rào cản này đang làm mất đi cơ hội của nhiều nhà đầu tư, thậm chí nhiều DN gặp rủi ro rất lớn, dẫn đến đứng trước nguy cơ phá sản…

* PV: Trước những thực tế trên, ông có kiến nghị như thế nào để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động của các DN địa ốc?

- Ông Nguyễn Ngọc Thành: Trong quá trình giải quyết các TTHC, điều bất cập nhất chính là thời gian. Vì vậy, cần định ra tiêu chí và thời hạn rõ ràng cho mỗi bước giải quyết thủ tục, để đảm bảo tính minh bạch của quá trình thực thi các TTHC và hạn chế sự tùy ý của các cán bộ thực thi.

Bên cạnh đó, cần có một cơ chế giám sát quá trình giải quyết các thủ tục và phải gắn với chế tài xử lý vi phạm khi người cán cộ công chức không thực hiện đúng chức trách, đúng thời hạn quy định. Đặc biệt, cần nâng cao trách nhiệm, đạo đức công vụ của đội ngũ cán bộ công chức, kiên quyết loại bỏ những cán bộ có tư duy lợi ích làm cản trở quá trình cải cách TTHC.

Đối với những chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định pháp luật hiện hữu chi phối hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS, cần có sự phối hợp làm việc giữa các ban soạn thảo các luật để tiến hành rà soát, đánh giá toàn diện vấn đề, từ đó đề xuất ban hành một luật để sửa nhiều luật.

Về lâu dài, ở tầm vĩ mô, công tác thẩm định, thẩm tra văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan có thẩm quyền cần được nâng cao hơn, trách nhiệm hơn, để đảm bảo không xảy ra tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định pháp luật của các bộ luật khác nhau liên quan đến lĩnh vực đầu tư, xây dựng, BĐS…

* PV: Xin cảm ơn ông!