Thị trường bất động sản quận 9 chuẩn bị tăng tốc

Cơ sở hạ tầng đồng bộ

Với lợi về trí địa lý, quận 9 đang cho thấy sự phát triển vượt bậc của hệ thống hạ tầng giao thông tại đây. Đến thời điểm này, hầu hết các công trình trọng điểm đều đi qua quận 9.

Quận 9 được kết nối bởi tuyến Xa lộ Hà Nội hiện hữu, đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây được đưa vào hoạt động đầu năm 2014 càng hỗ trợ cho giao thông khu này trở nên thuận lợi hơn bao giờ hết.

Hạ tầng giao thông quận 9 được đầu tư tốt.

Ngoài ra, hàng loạt hệ thống hạ tầng mới đang được đầu tư xây dựng như tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên dự kiến sẽ chính thức đưa vào khai thác vận hành năm 2020, đường Vành Đai 3 đi qua quận 9, kết nối khu vực này đến trung tâm thành phố, Monorail Thủ Thiêm - Sân bay quốc tế Long Thành.

Bên cạnh đó, thành phố còn đầu tư hàng ngàn tỉ đồng để nâng cấp mở rộng các trục giao thông chính như Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển, Đỗ Xuân Hợp, xây cầu Phú Hữu, cầu Tăng Long,…

Trong tương lai Bến xe Miền Đông, Bệnh viện Ung Bướu 2, Đại học Fullbright, Đại siêu thị Aeon Mall, Ga Metro Bến Thành-Suối Tiên,… được đưa vào sử dụng biến quận 9 trở thành vùng đất giàu tiềm năng cho nhà đầu tư và khách hàng chọn làm nơi sinh sống.

Bên cạnh đó, Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM cũng cho biết trong năm 2018, sẽ triển khai 3 dự án giao thông quan trọng thuộc tuyến đường vành đai 2 nhằm thông suốt và giảm ùn tắc giao thông cục bộ với số vốn hơn 13.115 tỷ đồng. Trong đó, 2 dự án giao thông điểm của khu Đông cấp bách cần áp dụng cơ chế đặc thù để sớm hoàn thành như các đoạn từ cầu Phú Hữu đến xa lộ Hà Nội, từ nút giao Bình Thái đến đường Phạm Văn Đồng.

Sự phát triển của hạ tầng giao thông, lại nằm kề một khu công nghệ thu hút các tập đoàn nước ngoài, cộng với lợi thế nằm gần quận 2 chính là những lý do giúp bất động sản quận 9 những năm gần đây gia tăng giá trị nhanh chóng.

Đáng chú ý, quận 9 còn là nơi tập trung của các tập đoàn hàng đầu thế giới như Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, Mỹ... các tập đoàn điện tử hàng đầu tại khu công nghệ cao tập đoàn Samsung, intel, Tập đoàn Jabil,... đầu tư và mở rộng nhà máy tại đây càng tạo thêm động lực để các nhà đầu tư quốc tế mạnh tay đổ vốn vào thị trường.

Hệ thống giáo dục, văn hóa, giải trí, các khu chức năng quan trọng tại quận 9 cũng được hình thành một cách bài bản như Khu giáo dục đào tạo Đại học Long Phước, Khu Đại học Quốc gia TP.HCM, Cảng Phú Hữu, Khu du lịch Suối Tiên và Công viên Lịch sử Văn hoá Dân tộc...

Nằm trong quy hoạch khu đô thị sáng tạo

Mới đây, quận 9 được chính quyền thành phố Hồ Chí Minh phân bổ chỉ tiêu đất đô thị lớn nhất trong số 24 quận, huyện với gần 11.400 ha, chiếm khoảng 1/5 tổng số diện tích đất được phân bổ. Ngoài ra, quận 9 còn được phân bổ 913 ha đất khu công nghệ cao.

Đặc biệt thành phố đã đưa quận 9 vào quy hoạch khu đô thị sáng tạo gồm 3 quận: 9, 2 và Thủ Đức. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, quận 9 hiện có khu công nghệ cao lớn thứ nhì cả nước với hơn 700ha, 35.000 lao động, 6 tỷ USD vốn đầu tư. Quận Thủ Đức có 12 trường đại học, trung tâm ĐHQG sáng tạo nhất cả nước. Hai quận này tạo nên 2 cực công nghệ và trí tuệ, kết hợp với trung tâm hành chính ở quận 2 sẽ trở thành khu Đô thị thông minh tương tác cao. Đây cũng sẽ là trung tâm để các doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo.

Hàng loạt dự án bất động sản của các nhà đầu tư lớn đã và đang được triển khai tại đây, có thể kể tên như: Thủ Thiêm Garden, Nhà phố Rio Vista, Melosa Garden, Green Home Riverside, Khu đô thị Đông Tăng Long, Khu căn hộ River Terrace, Him Lam Phú An…

Dự án Him Lam Phú An

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản TP. HCM, quận 9 diện tích đất còn lớn, mật độ dân cư còn thưa, không đông đúc như các quận khác. Hơn nữa, hạ tầng giao thông ở đây được đầu tư bài bản, đó là nền tảng để tạo một khu đô thị thông minh...

Ông Bảo cho rằng, tốc độ giao dịch, giá cả nhà đất khu vực quận 9 từ nay đến cuối năm sẽ vẫn giữ ở mức ổn định và trong tương lai sẽ có tăng nhẹ. Lý do mà ông Bảo đưa ra là Ngân hàng nhà nước vừa có chính sách thắt chặt cho vay tiêu dùng trong bất động sản. Điều này làm giảm mãi lực giao dịch bất động sản trong đó có khu vực quận 9.

Một lý do nữa là thời gian qua, các phương tiện thông tin đại chúng đã cập nhật, kịp thời phản ánh, đưa tin về giá đất, căn hộ trong từng thời điểm cụ thể để người dân nắm được. Từ đó, họ tìm hiểu kỹ trước khi tiến hành đầu tư mua nhà đất.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc công ty Phú Đông Group, thị trường bất động khu vực quận 9 vẫn có định hướng phát triển tốt nhất hiện tại, cả về không gian lẫn, quy hoạch. Quận 9 và khu đông rất thuận lợi để đi về các tỉnh miền đông do có hạ tầng giao thông được đầu tư tốt. Đặc biệt là có tuyến Metro Bến Thành-Suối Tiên, nên lượng khách hàng đổ về đây hỏi mua nhà đất nhiều.

Đối với thị trường căn hộ khu vực quận 9 và khu đông, ông Phúc phân tích, phân khúc dưới 2 tỉ đồng đang được nhiều người quan tâm, lý do là quỹ đất ngày càng khan hiếm. Còn về phân khúc đất nền thì ngày càng hiếm, trong tương lai giá sẽ giữ ổn định, nhất là những dự án tốt, vị trí đẹp, hồ sơ pháp lý đầy đủ, cơ sở hạ tầng được đầu tư bài bản. Những dự án không rõ ràng về pháp lý, bị thổi giá quá cao vào thời điểm nóng sốt, khi bình ổn giá thì không còn chiếm được lợi thế nữa.

Ông Phúc đưa ra nhận định, đối với thị trường căn hộ, nhất là phân khúc dưới 2 tỉ đồng/ căn, sắp tới ngày càng khan hiếm. Lý do mà ông Phúc đưa ra là: Một là, quỹ đất khu vực này ngày một khan hiếm, không còn quỹ đất lớn.

Hai là, chi phí tăng do giá đất cao không chỉ phụ thuộc vào đất khan hiếm mà do giá đất thiết lập mặt bằng giá mới. Làm cho chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng lên.

“Ngày xưa mua mảnh đất 100 tỉ đồng có thể làm nhà chung cư, bây giờ phải là 300 - 400 tỉ đồng mới có thể xây được. Rõ ràng yếu tố đầu vào đã tăng lên, chi tiêu cũng tăng lên, dẫn đến hiệu quả đầu tư không cao. Do đó, nhiều doanh nghiệp không đầu tư nữa”, ông Phúc nêu ví dụ.

Ba là, thời gian để hoàn thành thủ tục pháp lý một dự án nhiều hơn. Pháp luật đã quy định rất chặt chẽ về thủ tục pháp lý để bảo vệ người tiêu dùng. Đòi hỏi các doanh nghiệp phải hoàn thiện thủ tục cần thiết mới được bán hàng, huy động vốn.

Ví dụ, ngày xưa là doanh nghiệp chỉ chuẩn bị 1 - 2 năm là bán căn hộ, đất nền, thì bây giờ có thể lên đến 3 - 4 năm. Như vậy, tất cả các doanh nghiệp đều phải chuẩn bị đầy đủ các thủ tục trước khi bán hàng. Điều này cơ bản là tốt, nhưng để đáp ứng được các điều kiện như vậy thì doanh nghiệp phải bỏ ra nhiều thời gian, chi phí hơn, để làm được một giấy phép hoàn chỉnh.

Ba yêu tố trên, làm cho nguồn cung sắp tới tại quận 9 và khu đông sẽ bị giảm đi. Tuy nhiên, khi nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu của khách hàng thì không đổi, sẽ làm cho giá cả không giảm mà có thể tăng lên.

Dự án Phú Đông Prermier - căn hộ nhắm đến người trẻ có giá dưới 2 tỉ đồng.

Ông Phúc đưa ra lời khuyên, đối với chủ đầu tư, phải xác định được phân khúc mình đang nhắm tới, đối tượng là ai?. Đồng thời, phải cân đối được chi phí đầu tư dự án, tránh dàn trải kém hiệu quả. Đối với người đầu tư hoặc đầu cơ, đối tượng này có nhiều thông tin và lanh lợi, họ sẽ đầu tư vào các dự án có tính khan hiếm và độ thanh khoản cao. Đây chắc chắn là những sản phẩn mà người mua chú ý nhiều nhất, ở thực nhiều nhất. Cụ thể, loại căn hộ dưới 2 tỉ đồng khả thi nhất.

Ông Phúc cho biết, dự án của Phú Đông Group đều nhắm đến người ở thực, đặc biệt là giới trẻ với phân khúc dưới 2 tỉ đồng nên lượng thanh khoản rất tốt, không phụ thuộc nhiều vào yếu tố thị trường. “Trung bình một năm ở Sài Gòn có khoảng 50 ngàn cặp kết hôn, tương đương họ cần đến 50 ngàn căn hộ. Tuy vậy, mức giá chỉ vừa phải, vì gia đình trẻ mua nhà lần đầu, không có nhiều tiền...” ông Phúc đưa ra dẫn chứng.

Đối với người tiêu dùng, do nguồn cung bị hạn chế nên cơ hội mua nhà ở thực bị khan hiếm, khó khăn hơn trước đây. Nên khi khách hàng ưng, chọn được căn hộ nào thì nên mua ngay.

Ngoài ra, lãi suất tăng cũng là một rào cản rất lớn đối với chủ đầu tư, bởi yếu tố chi phí đầu vào tăng lên. Nhưng nhà nước sẽ không hạn chế nhu cầu mua nhà chính đáng của người dân, chỉ hạn chế nhu cầu đầu cơ, đầu tư. Tuy nhiên, nó ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của khách hàng. Nếu nhà nước không giải được bài toán nguồn cung thì cơ hội để khách hàng mua nhà ở thực ngày càng ít đi.