Nhận diện 3 sai lầm lớn khi mua nhà lần đầu

KTCKVN - Mua nhà thành phố là mơ ước của rất nhiều người. Song người mua nhà lần đầu thường không đủ kiến thức, kinh nghiệm, dễ vấp phải những sai lầm chết người, có thể ngay lập tức bị mất hơn một nửa số tiền cả đời tích luỹ được...

Để tránh "ném tiền qua cửa sổ", người mua cần nhận diện được những nguy cơ có khả năng mất tiền "oan". Dưới đây là ba sai lầm chết người người mua nhà lần đầu hay gặp phải.

Mua nhà/đất trúng ngay khu vực quy hoạch không phải đất ở (thổ cư)

Tháng 4/2020, anh Đ được giới thiệu một mảnh đất ở Thủ Đức với giá chỉ 35 triệu đồng/m2, rất rẻ so với giá 45 - 50 triệu đồng/m2 ở khu vực xung quanh đó.

Tìm hiểu kĩ thì đất không bị quy hoạch mất m2 nào, chủ đất cũng cung cấp luôn cả Chứng chỉ Quy hoạch của UBND quận là đất được quy hoạch xây dựng ở theo kiểu nhà biệt thự đơn lập với mật độ xây dựng tới 95,2% (xây gần hết đất).

nhan dien 3 sai lam lon khi mua nha lan dau

Nhưng rủi ro đang chờ đón mà anh Đ không chú ý tới là: Văn bản Chứng chỉ Quy hoạch đã có từ tháng 5/2019, cách một năm so với thời điểm anh chuẩn bị mua. Tuy nhiên theo bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thì khu vực đất này đã không còn là đất ở, mà được chuyển đổi thành đất giáo dục.

Mua nhà/đất đúng khu quy hoạch đất ở (thổ cư) nhưng không xây dựng được hết đất

Tháng 11/2016, chị T được giới thiệu mua một mảnh đất ở Thủ Đức với giá chỉ 22 triệu đồng/m2, rất rẻ so với giá 30 triệu đồng/m2 ở khu vực xung quanh đó. Tìm hiểu kĩ thì đất không bị quy hoạch mất m2 nào, đồng thời cũng là đất ở (thổ cư) 100%. Chị T yên tâm xuống tiền mua.

Hai tháng sau, khi đi xin giấy phép xây dựng để xây nhà chị T mới tá hỏa khi mật độ xây dựng của khu vực này chỉ có 43%. Nghĩa là trong 174 m2 đất, chị chỉ được xây dựng 75 m2, còn lại 99 m2 không được phép xây dựng.

Lý do: Đây là khu vực đất ở nhưng quy hoạch xây dựng theo chuẩn biệt thự, phải chừa hơn một nửa đất làm sân vườn. Loại hình xây dựng này chỉ phù hợp người nhiều tiền xây biệt thự hưởng thụ, không phù hợp với nhu cầu xây càng nhiều đất càng tốt của chị.

Mua nhà/đất đúng khu quy hoạch đất ở (thổ cư) nhưng bị quy hoạch mất đất

Tháng 5/2010, anh B được giới thiệu mua một căn nhà cấp 4 ở Tân Phú với giá chỉ 36 triệu đồng/m2, rất rẻ so với giá 45 - 50 triệu đồng/m2 ở khu vực xung quanh đó. Anh đến xem thực tế thì thấy các nhà xung quanh đều xây cao kiên cố rồi nên yên tâm khu vực này quy hoạch đúng đất ở (thổ cư).

Khi chủ nhà gửi sổ chủ quyền, anh thấy có hai dòng ghi chú nho nhỏ ở dưới "Quy hoạch 1 phần đất ở + 1 phần đất giao thông được duyệt…; lộ giới hẻm dự kiến 5m".

Hỏi thì chủ nhà giải thích "hẻm hiện hữu 2 m nên mở thành 5 m sẽ mất 3x6=18 m2 đất thôi, nhưng nhà có hẻm 5 m giá trị sẽ cao hơn nhiều nhà hẻm 2 m. Và đây là nhà cuối hẻm cụt, các nhà kế bên xây kiên cố hết rồi nên nếu có chỉ mở hẻm tối đa nhiêu đây đất thôi".

Đồng thời, chủ nhà hối thúc anh B đặt cọc giữ chỗ 100 - 200 triệu đồng để họ từ chối các người mua khác vì họ cần tiền trả ngân hàng gấp nên bán giá rất rẻ do đó rất nhiều người hỏi mua.

Nhưng điều độc nhất anh B không ngờ tới là: Nhà này bị quy hoạch mở đường ở phía sau phần đuôi nhà, không phải bị phóng đường ở phía trước mặt tiền - hướng mà chủ nhà chỉ các nhà xây kiên cố bên cạnh để giải thích cho anh.

Theo bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thì trong 132 m2 đất trên chủ quyền, căn nhà này bị phóng đường ngang qua phía sau mất 94,97 m2, chỉ còn lại 37,11 m2.

Nếu anh B đặt cọc 100 - 200 triệu đồng xong mới biết thông tin này và không muốn mua nữa, anh có thể sẽ mất số tiền cọc này.

Hoặc nếu anh B chấp nhận mua căn nhà này và chờ số đất bị quy hoạch được Nhà nước đền bù khi phóng đường, thì đơn giá đền bù Nhà nước chắc chắn cũng sẽ thấp hơn rất nhiều giá 36 triệu đồng/m2 anh B phải mua.

Tuy giá nhà anh B cũng sẽ tăng lên nhiều do từ nhà hẻm thành nhà mặt tiền, nhưng trong thời gian chờ thực hiện/thay đổi quy hoạch (có thể 10 - 20 năm) anh B không thể xây dựng gì trên đất đó, mất cơ hội sử dụng phần diện tích đã mua.

Bài học quý giá khi mua nhà đừng tin 100% lời môi giới và người bán, hãy tự tìm hiểu kĩ thông tin để bảo vệ tiền của mình.

Phần lớn người bán đều biết các nhược điểm nhà/đất của họ nhưng không bao giờ họ nói hết cho môi giới, người mua. Mà môi giới không phải ai cũng đủ tầm để tìm hiểu và đủ tâm để hỗ trợ giúp người mua, họ chỉ cần giao dịch được thực hiện để có phí hoa hồng.