Ngân hàng ồ ạt cho vay bất động sản, chuyên gia chỉ rõ hệ lụy tiềm ẩn

Tín dụng bất động sản bùng nổ, ngân hàng tăng mạnh cho vay

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024, mức tăng này cao hơn tốc độ chung toàn hệ thống. Lĩnh vực bất động sản hiện chiếm 23,68% tổng dư nợ của nền kinh tế, với tỷ lệ nợ xấu là 2,43%.

Trong đó, dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tăng gần 24% và chiếm 43,98% dư nợ toàn lĩnh vực. Dư nợ cho vay phục vụ tiêu dùng và nhu cầu tự sử dụng đạt 2,28 triệu tỷ đồng, tăng hơn 12% và chiếm 56,02%.

Thống kê từ 14 ngân hàng thương mại cho thấy, tính đến cuối quý II/2025, có 10 ngân hàng ghi nhận tăng trưởng cho vay bất động sản trên 20%. VIB là đơn vị dẫn đầu khi dư nợ tăng 78,3% so với đầu năm, đạt hơn 10.159 tỷ đồng. Đáng chú ý, VIB đã liên tục mở rộng cho vay trong hai năm gần đây: từ mức 1.673 tỷ đồng đầu năm 2024 tăng lên 5.695 tỷ đồng vào đầu năm 2025, tương đương mức tăng 240%. Saigonbank và PGBank cũng ghi nhận tăng trưởng trên 30%.

Ngân hàng Nhà nước đánh giá, dư nợ bất động sản đang tăng nhanh, tập trung vào hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, cơ quan này cảnh báo sự phụ thuộc lớn vào vốn tín dụng ngân hàng có thể tạo rủi ro cho hệ thống, bởi bất động sản là lĩnh vực đầu tư trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Việc lệch pha kỳ hạn có thể gây ra rủi ro thanh khoản nếu khách hàng chậm trả nợ.

Cơ quan quản lý cũng cho biết thị trường đang thiếu nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam là 23,7 lần, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu là 14,6 lần. Ngoài ra, một số chủ đầu tư được đánh giá có năng lực tài chính hạn chế, trong khi các kênh vốn dài hạn như chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phát triển.

Giá nhà leo thang, giải pháp nào cho thị trường bền vững?

TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng tín dụng ngân hàng hiện vẫn là nguồn vốn chủ yếu cho bất động sản, chiếm khoảng 25% tổng dư nợ. Ông nhận định, khoảng 40% tín dụng bất động sản phục vụ đầu tư, còn 60% dành cho người mua nhà. So với Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc – nơi tỷ lệ này dao động 25 – 29%, mức độ phụ thuộc của Việt Nam là tương đồng, song rủi ro vẫn hiện hữu nếu chỉ dựa vào ngân hàng.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho biết tín dụng kinh doanh bất động sản đang tăng rất nhanh, hiện đạt 20 – 21%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của hệ thống. Theo ông, một trong những giải pháp quan trọng là tháo gỡ các dự án đang ách tắc. Hiện cả nước có gần 3.000 dự án với tổng vốn khoảng 6 triệu tỷ đồng bị đình trệ, nếu giải quyết được 10 – 15% trong số này sẽ tạo thêm nguồn vốn lớn cho nền kinh tế và góp phần tăng cung hàng hóa bất động sản.

Ông Lực đồng thời chỉ ra bất cập lớn nhất của thị trường hiện nay là giá nhà quá cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân. Một công chức trung bình cần tới 26 năm để mua một căn hộ, trong khi con số này trên thế giới là 15 năm. Nguyên nhân giá nhà cao bắt nguồn từ hàng loạt yếu tố: vướng mắc pháp lý kéo dài, dự án phân khúc trung cấp khan hiếm, tình trạng đầu cơ và thổi giá phổ biến, thuế bất động sản chưa hiệu quả, chi phí đầu vào tăng và các đợt sốt đất do thông tin quy hoạch, sáp nhập địa giới.

Chuyên gia cảnh báo nếu không có giải pháp quyết liệt, số năm tích lũy để mua nhà của người dân sẽ tiếp tục kéo dài, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời. Ông đề xuất ba hướng hành động: tăng nguồn cung bằng việc tháo gỡ dự án và thành lập quỹ phát triển nhà ở quốc gia; kiểm soát chặt chẽ hoạt động thổi giá; và nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản để hạn chế đầu cơ.

Ngoài ra, việc hoàn thiện khung pháp lý và cơ sở dữ liệu về bất động sản được coi là điều kiện cần để nâng cao minh bạch, giúp thị trường phát triển bền vững. Ông Lực nhấn mạnh, doanh nghiệp bất động sản cũng cần điều chỉnh để đưa giá nhà về mức hợp lý hơn, bởi nếu vượt quá khả năng chi trả của người dân thì rủi ro không chỉ cho người mua mà còn cho cả ngân hàng và các chủ đầu tư.