Kiến nghị giao HĐND, UBND ban hành bảng giá đất, khung giá đất

	Dự báo giá đất Bình Dương giai đoạn 2020 - 2024
	Bản tin bất động sản sáng ngày 12/11: 8 trường hợp không cần giấy phép xây dựng

Trong văn bản mới đây gửi tới Thủ tướng Chính phủ; Bộ Tài nguyên và Môi trường; UBND TP. HCM góp ý kiến về khung giá đất giai đoạn 2019 - 2024, HoREA đã đưa ra những đánh giá về tác động của khung giá đất, bảng giá đất...

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản TP. HCM (HoREA), cần trao quyền ban hành bảng giá đất cho HĐND, UBND cấp tỉnh, thành phố. HoREA lập luận:

- Khung giá đất, bảng giá đất (được cập nhật bằng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm) tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản.

kien nghi giao hdnd ubnd ban hanh bang gia dat khung gia dat

Khung giá đất tăng, kéo theo bảng giá đất tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Biên độ tăng mức giá càng lớn của khung giá đất sẽ càng kéo theo biên độ tăng mức giá của bảng giá đất và cũng sẽ kéo theo biên độ tăng nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp.

Đặc biệt với các cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

- Khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở. Do giá cả được hình thành theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung - cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lý đám đông, bầy đàn), tâm thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch. Bởi vậy, giá cả thị trường luôn là một biến số.

Theo HoREA, giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

- Bên cạnh đó, HoREA chỉ ra, giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang “rất nóng” hiện nay, nhưng cũng có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

- Khung giá đất, bảng giá đất có mức giá quá cao, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

- HoREA cũng đưa ra đánh giá tác động trực tiếp của khung giá đất, bảng giá đất đến nguồn thu ngân sách của nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách.

Nếu biên độ tăng giá trong khung giá đất, bảng giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài có thể "lợi bất cập hại", bởi có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được “sổ đỏ” dẫn đến giao dịch ngầm, kéo theo hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước.

HoREA nêu quan điểm và nhấn mạnh, nếu nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai có ít hơn một chút, thì người dân và doanh nghiệp được lợi, vì sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi cho tiêu dùng hoặc kinh doanh, còn doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh.

Nên giao quyền cho địa phương

HoREA đề xuất bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần", giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành "bảng giá đất" để đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, với thực tế tình hình của địa phương.

Cùng với đó là việc bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc tỷ lệ % khác cao hơn) bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu tiêu cực.

Theo HoREA, nếu thực hiện cách tính này, trước mắt có thể làm sụt giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước ở các địa phương, nhưng về lâu dài sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững. Điều này cũng là cơ sở để xem xét ban hành "Luật Thuế tài sản - bất động sản" (sẽ không dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế), để bổ sung nguồn thu ngân sách.

"Thuế tài sản - bất động sản sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, người tiêu dùng có cơ hội hưởng lợi vì giá nhà ở có điều kiện giảm hơn so với trước", HoREA nhận định.