Dự án Lotus New City chiêu thức mới lách luật bằng hợp đồng vay vốn

Thừa nhận “bán lúa non” để huy động vốn

Sau khi thị trường bất động sản TP.HCM bị sụt giảm nguồn cung do siết chặt về pháp lý. Long An đang là điểm nóng của các dự án phân lô bán nền. Hiện nay nhiều chủ đầu tư chỉ cần xin được chấp thuận chủ trương đầu tư của tỉnh, đã tự vẽ quy hoạch và rao bán. Gần đây phải kể đến dự án Lotus New City tại xã Tân Lân, huyện Cần Đước, tỉnh Long An được rao bán khá rầm rộ trên mạng.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án Lotus New City thực chất là tên thương mại được Công ty Phúc Land đổi tên từ dự án khu dân cư Tân Lân do Công ty TNHH Hưng – Đào – Tân làm chủ đầu tư. Sau đó công ty này ký kết hợp đồng độc quyền với Công ty Phúc Land phân phối độc quyền dự án theo quyết định số 1880/QĐ – UBND (không nêu tên cụ thể dự án).

Theo quyết định 1880/QĐ – UBND ngày 30/5/2019, UBND tỉnh Long An trong chấp thuận chủ trương đầu tư cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, đầu tư trên phần diện tích sử dụng đất khoảng 9,6ha (chưa được đo cụ thể). Và quan trọng thời gian hoạt động của dự án chỉ có 50 năm.

Trong công văn khác số 5073/UBND-KTTC UBND tỉnh Long An cho phép Công ty Hưng – Đào – Tấn san lấp mặt bằng trong thời gian lập thủ tục đất đai trên địa bàn huyện Cần Đước và văn bản này cho phép công ty san lấp với phần diện tích 55.059m2 gồm 21 thửa đất là loại đất trồng lúa và 1 thửa đất trồng cây lâu năm.

Đất lúa của Long An đang bị khoét dần làm dự án phân lô bán nền

Vậy mà công ty này đã làm lễ mở bán cũng như quảng cáo rầm rộ trên các website và các phương tiện truyền thông. Với giá bán không hề rẻ từ 12 triệu đồng/m2. Ngày 20/10 vừa qua Công ty Phúc Land đã có lễ giới thiệu dự án mở bán, trong dịp này hơn 200 lô đất đã được khách hàng giao dịch thành công. Có thể thấy, dự án chưa có quyết định giao đất cũng như chưa được quy hoạch nhưng chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án tự vẽ ra diện tích 9,6ha và 698 nền diện tích từ 60 – gần 100m2 nhằm thu tiền của khách hàng.

Anh Gi… nhân viên môi giới của Công ty Phúc Land không ngần ngaị chia sẻ, do dự án của bên em đang có một vài vấn đề nên giờ nếu ai thực sự hiểu về pháp lý bọn em mới đem giới thiệu. Anh Gi nói thêm: Đúng là dự án bên em đang “bán lúa non” vì công ty đang cần tiền để đóng cho dự án nên bên em có bán vài chục suất với giá nội bộ, nếu anh chị mua sẽ được giảm 20% và ký bằng hợp đồng vay vốn. Có nghĩa là anh chị đóng 95% giá trị lô đất thì sẽ đựơc giảm 20%. Sau 1 năm nếu công ty chưa ra được sổ cho anh chị công ty sẽ cam kết bị phạt trả chậm trả tiền phạt 0,03%/ ngày, quá 365 ngày bị phạt 20%. Nếu sau một năm bên em có được quy hoạch 1/500 và nếu anh chị muốn giữ lại đất thì bên em ký hợp đồng mua bán, còn nếu anh chị không muốn nhận đất nữa công ty trả lại cho anh chị nhưng theo giá gốc (chứ không phải giá giảm 20%) và nhận cả gốc và 20% lãi suất. Đây là suất chỉ dành cho cán bộ cấp cao bên em nên mới có giá ưu đãi và cũng chỉ có hơn chục lô như vậy thôi. Anh chị nếu quyết định mua thì nên quyết định nhanh vì suất nội bộ bên em không có nhiều.

Sau một hồi tư vấn nhân viên Công ty Phúc Land đưa ra một phương án tài chính mà ai nhìn cũng thấy bất lợi về phía khách hàng và cái gọi là suất nội bộ giảm 20% kia thực ra cũng là bảng giá mà công ty đưa ra cho ai đóng hết 95% sẽ được giảm 20%.

Cẩn trọng với các hợp đồng vay vốn

Luật sư Đặng Trường Thanh – Văn phòng luật sự Đặng Trường Thanh Đoàn luật sư TP.HCM cho biết: Với hợp đồng vay vốn này chủ đầu tư cố tình né luật dân sự vì đó là sự đồng tình của bên mua và bên bán. Tuy nhiên trong các điều khoản này có hứa trả lãi suất khi không ra được sổ thực chất là hợp đồng giả cách dấu đi sự thật mua bán, vì thực chất đây là hành vi mua bán nếu xảy ra tranh chấp hoàn toàn vô hiệu trước tòa. Hợp đồng này hoàn toàn bất lợi với người mua, nếu chủ đầu tư không thực hiện như cam kết trong hợp đồng thì cũng không làm gì được. Hoặc sau một thời gian chủ đầu tư không có vốn thực hiện dự án tỉnh thu lại thì lúc đó khách hàng trở nên trắng tay. Nên người mua hãy tỉnh táo không nên góp vốn vào các dự án không rõ ràng về pháp lý. Về phía chủ đầu tư nếu vay vốn của nhiều người để kinh doanh cũng có thể bị kết tội lừa đảo.

Dự án đang là khu đất lúa đang được san lấp, chưa được giao đất cũng như chuyển mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó, lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết, trên địa bàn không có dự án nào mang tên Lotus New City. Riêng dự án Khu dân cư Tân Lân chỉ mới được phê duyệt “nhiệm vụ quy hoạch" chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 chứ chưa phải là quy hoạch chi tiết 1/500. Dự án này cũng chưa có giấy phép xây dựng nên chưa đủ điều kiện pháp lý để giao dịch mở bán.

Việc các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn lách luật mở bán “kiểu bán lúa non” khiến khách hàng có nguy cơ gánh chịu rủi ro rất lớn. Theo đó, các giao dịch thường được thể hiện dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng hứa mua hứa bán…

Trước thực trạng trên, mới đây Bộ Tài Nguyên & Môi Trường có Công văn số 4944/BTNMT-TCQLĐĐ ký ngày 30-9-2019 gửi UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo tăng cường kiểm tra, rà soát nhằm kịp thời phát hiện và xử lý ngay những chủ đầu tư rao bán nhà đất thuộc các dự án nhà ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc các dự án không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, bán nhà ở.... Tuy nhiên, thực tế các dự án kiểu "bán lúa non” vẫn diễn ra khá tràn lan và khách hàng có nguy cơ lãnh hậu quả.