Dự án Hồ Sen (Thanh Hóa): Mới được phê duyệt trúng đấu giá, "cò đất" đã đua nhau chào bán rầm rộ

	Thanh Hóa: Cận cảnh dự án hơn 70ha của Tập đoàn Sao Mai nằm trong danh sách Thanh tra
	Thanh Hóa: "Siết" quản lý đấu giá QSDĐ tại Sầm Sơn, đảm bảo không làm thất thoát ngân sách Nhà nước
	Sắp diễn ra Lễ kỷ niệm 30 năm thiết lập quan hệ ngoại giao Việt Nam - Hàn Quốc được tổ chức tại Thanh Hóa

Cái gọi là vị thế đắt giá giữa lòng TP. Thanh Hóa vẫn đang ngổn ngang gạch đá phế thải, nhiều chỗ vẫn chỉ là ao đầm cỏ mọc um tùm.

Cò đất đua nhau “bán vịt trời”

Gõ vào google từ khóa "Khu dân cư dọc hai bên đường dự án CSEDP" hoặc “dự án Hồ Sen” sẽ có hàng trăm thông tin rao bán đất tại dự án này. Trong khi dự án mới được UBND tỉnh Thanh Hóa phê duyệt trúng đấu giá hơn 3 tháng. Toàn bộ khu đất vẫn đang ngổn ngang gạch đá phế thải, nhiều chỗ vẫn chỉ là ao đầm cỏ mọc um tùm.

Trên các trang mạng xã hội nhiều sàn giao dịch BĐS và giới cò đất đua nhau thổi giá và giới thiệu sản phẩm trên các trang Web, Facebook, Zalo... Một tài khoản facebook có tên Rich Land quảng cáo và cũng khẳng định chắc nịch đã chính thức mở bán đợt 1 Dự án MB Hồ Sen, phường Đông Vệ TP. Thanh Hóa. Với những lời mời chào có cánh như: Giá từ 31.5tr/m2 đón sóng siêu thị Aeon Mall Nhât Bản khu vực Bắc Miền Trung. Khu đô thị khi hoàn chỉnh ngay gần 10 trường đại học, các bệnh viện lớn nhất Thanh Hóa. Gần công viên hồ điều hòa rộng 15ha gần khách sạn Mường Thanh. Đại lộ CSEP (đường phát triển Châu Á Thái Bình Dương) Đại lộ Đông Tây nối các tuyến phía Tây tỉnh Thanh Hóa đến bãi biển Sầm Sơn đẹp nhất nhì Bắc Bộ và Trung Bộ, QL 47 Đại lộ Võ Nguyên Giáp. Cửa ngõ Đông Nam TP. Thanh Hóa ngay cạnh dự án Sun Group Đông Nam TP. Thanh Hóa….

Trong vai khách hàng đang có nhu cầu tìm mua đất đầu tư, PV đã gọi điện vào số ĐT 0913592xxx và số 09657473xx được quảng cáo trên trang facebook có tên là Rich Land. Ngay lập tức đầu dây bên kia thao thao bất tuyệt giới thiệu về mặt bằng dự án: “Em tên T bên Cty BĐS Rich Lan, bên em được chủ đầu tư cho độc quyền phân phối đất dự án. Người này cho biết giá dao động là hơn 30 triệu đồng/m2 tùy từng lô, vị trí bám mặt đường thì tầm 40 triệu đồng/m2. Mặt bằng này đẹp nhất TP Thanh Hóa anh ạ. Mà đây là em lấy giá ngoại giao mới có giá đó. Thấy PV có vẻ băn khoăn về pháp lý, T nói tiếp: Anh yên tâm cái này là chỗ anh H Lam Sơn nên anh yên tâm về pháp lý đi, tháng 6 này dự án sẽ khởi công…”.

Nơi được quảng cáo là vị thế đắt giá giữa lòng TP. Thanh Hóa vẫn đang là đầm ao.

Theo tìm hiểu được biết, dự án Khu dân cư dọc hai bên đường dự án CSEDP thuộc khu đô thị Đông Sơn, TP. Thanh Hóa (MBQH điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt kèm theo Quyết định số 2865/QĐ-UBND ngày 21/7/2020 của Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá). Ranh giới khu đất đấu giá được xác định theo trích lục bản đồ địa chính khu đất số 363/TLBĐ, số 364/TLBĐ tỷ lệ 1/1000 do Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hoá lập ngày 23/6/2021.

Dự án, có tổng diện tích là 130.752,3 m², trong đó diện tích đất ở là 55.395,0 m² (gồm 28 lô đất ở biệt thự, diện tích là 9.707,9 m² và 508 lô đất ở chia lô, diện tích là 45.687,1 m²). Diện tích đất xây dựng nhà văn hóa, cây xanh, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, chung cư nhà ở xã hội là 75.357,3 m² (gồm: đất văn hóa cộng đồng là: 2.086,1 m²; đất cây xanh là: 732,5 m²; đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật là: 52.990,0 m²; đất chung cư nhà ở xã hội là: 19.548,7 m²).

Cò đất và nhân viên của các sàn môi giới BĐS tư vấn đặt chỗ cho khách hàng

Giá "chào" cao gấp nhiều lần giá "trúng"

Chiều ngày 29/11/2021, Công ty đấu giá Hợp danh Lam Sơn đã đấu giá thành công D.A Khu dân cư dọc 2 bên đường CSEDP khu Đô thị Đông Sơn, TP. Thanh Hóa. Đơn vị được chọn mặt gửi vàng là Công ty TNHH Đầu tư SIGMA với tổng số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất là 435 tỷ đồng, tăng so với giá khởi điểm là hơn 20 tỷ đồng. Đến ngày 24/12/2021, UBND tỉnh Thanh Hóa mới có Quyết định số 5354/QĐ-UBND công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu dân cư dọc hai bên đường dự án CSEDP thuộc khu đô thị Đông Sơn, TP. Thanh Hóa.

Căn cứ vào kết quả mà Công ty TNHH Đầu tư SIGMA trúng đấu giá là 435 tỷ đồng, chia cho diện tích đất ở 55.359m2, thì giá đất bình quân doanh nghiệp bỏ ra để thực hiện dự án là khoảng 8 triệu đồng/m2. Tuy nhiên chỉ 3 tháng sau mức giá mỗi m2 đất tại đây mà các sàn giao dịch BĐS và giới cò đất đưa ra đã cao gấp 3 đến 4 lần thậm chí gấp 5 lần so với mức giá mà Công ty TNHH Đầu tư SIGMA đã trúng đấu giá trước đó.

Nếu giá bán ra hiện nay tại mặt bằng này đúng như những gì mà các sàn giao dịch BĐS và một số "cò đất" thông tin, thì quả thực chủ đầu tư thắng lớn. Tạm tính giá đất thấp nhất mà các cò đất đưa ra là 31.5 triệu đồng/m2 x 55.359m2 thì chủ đầu tư có thể thu về hàng nghìn tỷ đồng lợi nhuận, đồng nghĩa với đó là Nhà nước thất thu hàng trăm tỷ giá chênh lệch chỉ sau 3 tháng ngắn ngủi.

Bảng giá đất các lô mà Cty BĐS Rich Lan cung cấp

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư bất động sản phân tích: "Giá mà các “cò đất”, đưa ra giao bán từ 30 đến 40 triệu đồng/m2 thậm chí đến gần 50 triệu đồng/m2 tại mặt bằng này là có cơ sở. Bởi thời gian vừa qua tại TP. Thanh Hóa một số mặt bằng liền sát, đối diện ngay trên đại lộ CSEDP và các mặt bằng tương tự, giá đất cũng đang giao dịch tương đương như nêu trên".

Điển hình dự án "mặt bằng 3241", cách dự án Hồ Sen chỉ khoảng 1km, với diện tích đất ở tương đương, Sau 30 vòng đấu, liên danh Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng ADI - Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa trúng đấu giá với số tiền 1.215.030.000.000 đồng (hơn một nghìn hai trăm mười lăm tỷ đồng) cho 58.000m2 đất với giá khởi điểm 662,46 tỷ đồng, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước là 548,61 tỷ đồng.

Người mua cẩn trọng với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán

Mặc dù đến thời điểm hiện tại, hiện trạng dự án Khu dân cư dọc hai bên đường dự án CSEDP (mặt bằng Hồ Sen) vẫn còn đang là những vũng ao, đầm, chưa có, hạ tầng… nhưng nhiều sàn giao dịch BĐS và giới cò đất đua nhau thổi giá và giới thiệu sản phẩm tư vấn đặt chỗ và nhận đặt cọc từ các nhà đầu tư. Tình trạng bán đất trên giấy này không còn là chuyện mới nhưng với nhiều “chiêu thức” khác nhau để “lách luật” thì người dân cần hết sức tỉnh táo tránh rủi ro.

Mặt bằng quy hoạch dự án

Theo các chuyên gia về BĐS phân tích, thực chất các dự án được đưa ra phân phối khi chưa đủ điều kiện bán hàng là chủ đầu tư “lách luật” để huy động vốn, gây rủi ro cho người đầu tư mua đất, mua nhà. Các sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện mà chủ đầu tư lại hợp tác với sàn giao dịch để ký hợp đồng với khách hàng là vi phạm pháp luật. Bản chất là bán tài sản hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện nhưng núp dưới bóng “đặt cọc giữ chỗ”.

Một lãnh đạo công ty BĐS đề nghị giấu tên chia sẻ, sở dĩ tình trạng lách luật giữ chỗ khá phổ biến bởi doanh nghiệp tiềm lực tài chính chưa đủ lại đã tốn nhiều chi phí để mua và đầu tư cho dự án nên quá sốt ruột khi đợi hoàn thiện thủ tục pháp lý, trong khi chịu sức ép từ lãi suất, chi phí cơ hội. Dẫu biết rằng cũng có những rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng nhưng tình thế bắt buộc.

Để hạn chế tình trạng bán lúa non của các chủ đầu tư dự án BĐS mới đây Chính phủ vừa ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP (gọi tắt là Nghị định 16) quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, trong đó quy định mức phạt tiền đối với vi phạm quy định về kinh doanh BĐS. Cụ thể, phạt tiền từ 800 triệu - 1 tỷ đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS có một trong các hành vi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định; Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định.