Dự án bất động sản phức hợp: “Phức hợp” cả những bất cập

	“Lổn nhổn” câu chuyện chung cư
	“Bêu” 9 chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì
	Trả giá “cực chát” cho việc mua căn hộ bàn giao thô

Theo nhận định của Savills Việt Nam, sự phát triển của các khu phức hợp như một xu thế tất yếu của thị trường bất động sản khi mà sự cạnh tranh giữa các dự án đang ngày càng gay gắt. Người mua nhà không chỉ quan tâm đến chất lượng căn hộ mà còn chú ý đến những giá trị thụ hưởng đi kèm.

Dù triển mạnh mẽ song việc quản lý các khu phức hợp này vẫn đang là một bài toán khó đối với các chủ đầu tư.

Thực tế, nhiều người đã bị “hớ” trước những chiêu trò thổi phồng tiện tích của một số chủ đầu tư như: Dự án sẽ sở hữu 5 tầng trung tâm thương mại bao gồm đầy đủ các tiện ích như siêu thị, nhà hàng ăn uống, spa, gym hay mọi nhu cầu sinh hoạt của gia đình sẽ được đáp ứng ngay tại chỗ mà không cần đi xa. Một số khác chưa lường hết những bất lợi từ địa chỉ chọn mua căn hộ dẫn đến việc tự trách bản thân vội vàng (có thể kể đến như khu mua sắm quá đông người, chỗ để xe quá trật hẹp, các nhà hàng ăn uống, mùi thức ăn, tiếng ồn từ hoạt động vui chơi giải trí kéo dài đã ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của cư dân, nhất là các căn hộ ở tầng thấp, gần các tầng trung tâm thương mại).

Đó còn là những mâu thuẫn giữa hộ dân và ban quản lý tòa nhà. Lý giải cho vấn đề này, giám đốc một đơn vị quản lý, khai thác toà nhà uy tín tại Hà Nội cho rằng, đối với các dự án chung cư có phần diện tích trung tâm thương mại lớn, việc quản lý vận hành phức tạp hơn rất nhiều so với các dự án chỉ để ở đơn tuần.

Vị này gợi ý, các dự án nên thuê một đơn vị quản lý vận hành thực sự uy tín, có kinh nghiệm để đảm bảo an ninh trật tự và hoạt động của toàn bộ dự án, đáp ứng nhu cầu cuộc sống của cư dân.

Tuy nhiên, theo vị giám đốc này, khu chung cư quy định chỉ 20m2/đầu người, trong khi đó, khu thương mại là 8m2/đầu người, hàng nghìn người ra vào mỗi ngày khiến chi phí vận hành toà nhà rất lớn. Phần phí dịch vụ nên được thu của cả hai bên và gộp chung lại để chi tiêu chung cho cả dự án.

Hiện nay một số dự án sử dụng chung phần phí dịch vụ này, như tại một dự án trên đường Minh Khai cư dân chỉ đóng 12 nghìn/m2/tháng nhưng phí dịch vụ của khu thương mại là 5 USD/m2. Một dự án khác ở Mỹ Đình cư dân chỉ đóng 9 nghìn đồng/m2 nhưng khu thương mại đóng 2 USD/m2.

Mặc dù cư dân chỉ đóng phí dịch vụ thấp hơn nhưng toàn bộ phần thu được từ khối trung tâm thương mại đã bù đắp được toàn bộ. Cư dân dự án vì thế đều được hưởng tiêu chuẩn quản lý cao cấp.

Trong khi đó, tại nhiều chung cư khác như dự án trên đường Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân đã nêu, mặc dù mức phí là gần 13 nghìn đồng/m2 song chất lượng dịch vụ rất hạn chế. Nguyên nhân là do chủ đầu tư thu riêng hai phần phí dịch vụ của khu nhà ở và khu trung tâm thương mại (5,5 USD/m2/tháng) để sử dụng riêng cho mỗi bên. Nếu gộp chung lại, mọi thứ sẽ rất cân bằng.

Đồng quan điểm, theo luật sư Nguyễn Quỳnh Mai, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, sở hữu chung của chung cư là sở hữu không thể chia cắt. Khu thương mại và tầng hầm phải đóng phí dịch vụ chung cho toà nhà để phục vụ việc vận hành. Phần diện tích thương mại có thể là diện tích kinh doanh riêng của các đơn vị nhưng nếu nói nó hoạt động độc lập với khu chung cư, không liên quan đến nhau là không đúng. Thực chất, hai khu vực vẫn nằm trên một mảnh đất, chung tầng hầm, bể phốt, chung hệ thống điện nước, rác thải không thể tách biệt.

Quỹ đất trật hẹp, người dân đau đầu tìm bãi để xe và chấp nhận bị chặt chém phí

Chính vì vậy, hai khoản phí này phải được "thu về một mối" để sử dụng chung cho toà nhà. Chủ đầu tư không thể tách biệt phần phí dịch vụ của trung tâm thương mại để "bỏ túi" gây mất cân bằng trong quản lý chung cư.

"Nếu lập luận rằng khu chung cư và khu thương mại được tính phí quản lý riêng biệt chỉ chi cho hoạt động của từng khu, vậy nếu tôi ở tầng 33 đi thang máy nhiều hơn tôi có phải đóng phí dịch vụ cao hơn tầng 10 không? Như vậy là rất vô lý", vị luật sư này cho hay.

Ở góc tiếp cận khác, ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Capital House thừa nhận những khó khăn trong việc quản lý các dự án phức hợp do tồn tại trên hai đơn vị sở hữu. Tuy nhiên, vị lãnh đạo này lại cho rằng, sở dĩ nhiều dự án gộp chung phần phí dịch vụ của khu cư dân và khu thương mại là do nếu chia tách ra sẽ quá phức tạp, không thể tính toán được.

Mặt khác, khi gộp chung như vậy, cư dân sẽ được lợi lớn do phần phí dịch vụ của khối thương mại rất cao, "cõng" cả chi phí chung của toàn dự án nên hầu như không có tranh chấp, khiếu kiện từ phía cư dân.

Trong khi đó, từ kinh nghiệm quản lý chung cư của nước ngoài, ông Trung cho rằng, ngay từ khâu thiết kế của các dự án của nước ngoài đã chia tách rõ rằng giữa diện tích của cư dân và khối thương mại. Phần phí dịch vụ được thu riêng và sử dụng riêng cho các bên. Phần tiện ích nào sử dụng chung giữa cư dân và trung tâm thương mại sẽ được chia tiền phí theo tỷ lệ sử dụng. Mọi việc vì thế được thực hiện rất công khai minh bạch.

Trái lại, các chủ đầu tư của Việt Nam lại không làm rõ vấn đề này ngay từ đầu. Hầu hết các dự án đều xây xong mới xác định các diện tích chung - riêng, dẫn đến việc quản lý các khu phức hợp rất phức tạp.

Do đó, theo ông Trung, để giải quyết bài toán trước mắt tại các dự án phức hợp hiện nay, chủ đầu tư phải công khai lại toàn bộ tài liệu của dự án gồm hồ sơ đảm bảo chất lượng xây dựng, hồ sơ đất đai, thiết kế dự án, mật độ dân cư, số căn hộ. Căn cứ vào đó, cư dân và chủ đầu tư sẽ phân tích tổng thể dựa trên phần diện tích chung, diện tích riêng của cả toà nhà và đưa ra mức phí dịch vụ phù hợp. Về lâu dài, để giải quyết tận gốc mâu thuẫn của cư dân liên quan đến cách phí dịch vụ, vị lãnh đạo này cho rằng, chủ đầu tư cần chia tách rõ rằng các diện tích sử dụng, tiện ích giữa hai khối chung cư và thương mại ngay từ khâu thiết kế dự án để có cơ sở tính mức phí sau này, ông Trung chia sẻ.