Đất nền Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu sau cuộc "rút quân"...

TBCKVN - Sau những ngày sốt lên đỉnh điểm tại huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu những ngày qua, bước sang tuần mới, cơn sốt đất nền tại đây đã bắt đầu nguội trở lại. Nhà đầu tư, môi giới đến nhanh và đi cũng nhanh...

	Bùng cơn sốt đất khi dự án còn trên giấy
	Diễn biến kênh đầu tư "vua" đầu năm 2020

Dù chỉ mới có thông tin một tập đoàn bất động sản lớn đề xuất với chính quyền địa phương phương án đầu tư một dự án quy mô khoảng chừng 800 ha tại xã Bình Ba, huyện Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 1 tháng trước đây, thế nhưng trong những ngày qua, giá đất ở đây liên tục "nhảy múa" trong ngày.

dat nen chau duc ba ria vung tau sau cuoc rut quan

Những ngày qua, rất nhiều nhà đầu tư đất nền đã đổ về Châu Đức săn đất

Phía nhà đầu tư cũng chỉ mới đề xuất cho 2 công ty thành viên nghiên cứu, khảo sát, lập quy hoạch chi tiết và đầu tư xây dựng Dự án khu đô thị, công nghiệp chế tạo sản xuất công nghệ cao trên khu đất của Công ty Cao Su Bà Rịa, nằm trên quốc lộ 56, phía Đông giáp địa phận xã Đá Bạc.

Theo ghi nhận của phóng viên, lượng nhà đầu tư, môi giới từ nhiều nơi, đặc biệt là từ TP. HCM kéo xuống xã Bình Ba, huyện Châu Đức họp “chợ” mua bán đất đai đã làm dậy sóng vùng quê nghèo. Giá đất nền nhày từ 200 triệu/m2 đến 270 triệu/m2 rồi 330 triệu/m2.

Một người dân tại xã Bình Ba cho biết: "Mỗi ngày hàng trăm xe ô tô đổ về, khách hàng cả ngàn người, xe đậu kín các con đường, công an phải ra treo biển rồi tuần tra ai đậu ra lề đường là bị phạt ngay nhưng vẫn không ngăn được lượng người đổ về mỗi ngày một đông”.

Tuy nhiên, bước sang tuần này, tại xã Bình Ba, cảnh tranh mua, tranh bán, xe cộ tấp nập đã không còn nữa mà thay vào đó là sự “nguội lạnh”. Trên quốc lộ 56, nếu như cách đây 2 ngày xe đậu kín đường thì nay thưa thớt chỉ còn lại một số “cò đất” đứng vẫy khách chào bán đất.

Ông Lâm, môi giới người địa phương dẫn chúng tôi một vòng xem các khu đất người dân đang rao bán với giá trên trời. Những khu đất nông nghiệp nằm sâu bên trong các con đường được hét với giá hàng chục tỷ đồng. Cũng theo ông này, lượng người đổ về Bình Ba đến hôm nay đã giảm khoảng 90%.

Theo ông Ngô Văn Luận, Trưởng phòng Kinh tế Hạ tầng UBND huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đến nay các văn phòng công chứng, văn phòng đất đai trên địa bàn huyện chưa có con số giao dịch chính thống nào được thực hiện, nghĩa là toàn bộ giao dịch này chỉ thực hiện trên giấy tờ tay với nhau và có tính chất đầu cơ chưa chính thức.

Theo đó, vị này khuyến cáo các nhà đầu tư cũng nên bình tĩnh xem xét việc mua bán, tránh bị cuốn vào cơn sốt đất ảo, vì thủ tục pháp lý dự án lớn, lí do dẫn đến cơn sốt đất Bình Ba những ngày qua chưa phải là thủ tục đầu tư.

Ông Trần Khánh Quang, một chuyên gia tư vấn bất động sản, cho biết: “Khi bạn quyết định mua bất động sản thì bạn phải hiểu bạn đang mua giá lúc này nhưng của giai đoạn nào trong tương lai. Nhiều nhà đầu tư thấy ở đâu sốt, nóng là lao vào bất chấp giá bán tại thời điểm ấy như thế nào, bỏ qua tất cả mọi cảnh báo về tính pháp lý của dự án".

Sau cơn sốt đất, Bình Ba lại trở về vắng lặng

Giai đoạn 1: Giá cơ bảnTheo ông Quang, có 5 giai đoạn xác định giá bao gồm:

Giá hiện hữu đang giao dịch trong điều kiện bình thường. Giá này mang tính địa phương cục bộ thành ra đừng ngạc nhiên có địa phương quá cao vài trăm triệu trên m2, có nơi khác chỉ vài chục triệu một mét cũng mặt biển như nhau. Các nhà đầu tư nhóm chỉ cần nhận ra sự chênh lệch này thì dễ xảy ra tạo sốt đất .

Giai đoạn 2: Giá trong chiến dịch tuyền thông, quảng bá

Chỉ cần một tờ giấy, chủ đầu tư tha hồ vẽ thiên đường cuộc sống trên đó, lúc này giá cơ bản cao hay hợp lý thì tuỳ lòng "hảo tâm" của chủ đầu tư. Có lòng tốt thì ROS (tỷ suất lợi nhuận trên giá bán) là 15%, thích tiền thì 20%-25%, mê tiền thì 30-40%. Dĩ nhiên giai đoạn này cần kèm theo một chiến dịch PR mạnh mẽ, kiểu như "nói riết nói hoài thành sốt". Giá này thường cao hơn 20-30% so với giá cơ bản đã xác lập ổn định .

Giai đoạn 3: Giá lúc dự án xây dựng

Sau giai đoạn 2, ông Quang cho biết thêm các thông tin về Giấy phép dự án, thông tin hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ... là đến giai đoạn xây dựng có đúng tiến độ không, có đúng kế hoạch vẽ ban đầu, nhất là chất lượng. Đây là giai đoạn "đau tim" nhất của người mua: tiền đã xuống, nợ đã vay, định sẵn ngày sử dụng BĐS ... Dĩ nhiên lúc này giá BĐS sẽ tỷ lệ thuận với các yếu tố trên.

Giai đoạn 4: Giá khi sản phẩm tiền bàn giao

Lúc này giao dịch sẽ rất sôi động, người mua cũng rất đau đầu: bán hay giữ lại, cho thuê giá nào?, bán với giá nào? ... "Ngạc nhiên là lúc này các hệ số góc, tầng, hướng, diện tích... sẽ không ảnh hưởng nhiều. Đây là lúc đánh giá tấm lòng của chủ đầu tư về chất lượng và các hạng mục dịch vụ cam kết, chi phí cũng không bao nhiêu. Nên chủ đầu tư cố gắng thêm tí chi phí xây dựng, quản lý, chi phí vài loại hình dịch vụ, tăng cường PR rộng thì giá sẽ tăng 10-15% so với giá giai đoạn 3", ông Quang lý giải.

Giai đoạn 5: Giá của cư dân

Sau khi bàn giao, chất lượng văn minh của người ở sẽ quyết định người kế tiếp có mong muốn vào ở khu vực này và mặt bằng giá lại tiếp tục thay đổi.

Tuy nhiên, có một điều ông Quảng cũng cảnh báo các nhà đầu tư, đó là 5 giai đoạn trên nhanh thì 3 năm, chậm thì 5 - 10 năm tuỳ vào nhiều yếu tố khác nhau.