Cạm bẫy đầu tư đất nền Đông Anh

	Bảng giá xe SH Mode 2019 cuối tháng 10/2019 mới nhất
	Bảng giá xe máy Honda Lead tháng 10/2019 mới nhất: Vênh cao nhất 6 triệu

10 năm trở lại đây, huyện Đông Anh, Hà Nội chứng kiến nhiều đợt sốt đất nền, đất thổ cư mỗi khi đón nhận tâm lý tích cực từ thị trường như hoàn thành đưa vào sử dụng cầu Nhật Tân, nhà ga T2 sân bay quốc tế Nội Bài, Dự án cầu Đông Trù, rồi thông tin huyện sẽ lên quận vào năm 2020.

Đầu tháng 9 vừa qua, ngay sau khi dự án thành phố thông minh diện tích 272 ha, vốn đầu tư 4,2 tỷ USD của Tập đoàn Sumitomo Corporation và BRG được động thổ, nhiều môi giới đã đẩy mạnh quảng cáo các lô đất nền, đất thổ cư ở cạnh siêu dự án, tiếp tục đẩy giá đất lên cao hơn so với thời điểm trước.

Nhận định về vấn đề này, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung - Savills Việt Nam cho rằng, Đông Anh cách trung tâm 1 cây cầu, đây cũng là khu vực đang có nhiều kế hoạch về xây dựng các cầu đường kế nối khác như cầu Từ Liên. Khi các cây cầu đi vào hoạt động, khoảng cách đi từ Đông Anh vào Hà Nội sẽ càng gần hơn.

Hiện nay, Đông Anh lại có thêm một dự án quy mô lớn, nếu dự án được phát triển bài bản, triển khai đầu tư mạnh mẽ, chắc chắn đem lại nguồn lợi ích lớn cho toàn bộ địa bàn và cả chính quyền thành phố.

Thứ hai, việc thu hút khu đô thị lớn về đấy giúp cho tốc độ đô thị hóa tăng lên, các nhà đầu tư cũng kỳ vọng giá đất cũng tăng theo vì có nhiều người về ở, nhu cầu sử dụng dịch vụ nhiều, giá trị thương mại gia tăng.

Tất cả những yếu tố trên cho thấy giá trị bất động sản ở Đông Anh nếu nhìn ở tương lai thì hoàn toàn có cơ sở tăng giá, nhưng "món quà" thường đi kèm với điều kiện.

Trước thông tin giá đất thổi tăng thậm chí lên đến 50%, nhiều nhà đầu tư lo ngại tình trạng sốt ảo xảy ra, ông Hiển khẳng định, không tránh được tình trạng này bởi bên cạnh những khu vực sốt đất thực nhờ thấy được tiềm năng thì cũng có những khu vực sốt do yếu tố thị trường là những nhà đầu cơ, những đối tượng cò đất thổi giá trục lợi.

Ông Hiển phân tích, khi các dự án đi vào hoạt động, đất nền xung quanh mới có giá trị thật sự. Người biết đầu tư thì họ sẽ nhìn vào tiềm năng phát triển dân số tăng lên, nhu cầu thương mại tăng cao, kỳ vọng vào tốc độ đô thị hóa của thị trường. Còn nếu mọi thứ chưa có gì diễn ra thì chẳng nói lên được điều gì về giá đất. Tất nhiên, đi tắt đón đầu cơ hội thì phải chấp nhận rủi ro cao, nên có những người đầu tư sai thời điểm thì phải chấp nhận điều đó.

Bên cạnh đó, ông Hiển cũng cho rằng, đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Là nhà đầu tư, không phải chỗ nào cũng mua mà có thể đầu tư một mảnh đất nhưng có thể đến 20 năm sau mới quay lại xây dựng cho con cái. Quan trọng là khu đất đấy giao thông phải thuận tiện, phục vụ nhu cầu cuộc sống.

Các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ trong đầu rằng đầu tư để kiếm lợi nhuận mà quên mất câu chuyện đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, để tránh câu chuyện tiền có thể mất giá. Bên cạnh đó, phải hiểu rằng đã đầu tư là đương nhiên phải chấp nhận rủi ro... Và những nhà đầu tư chuyên nghiệp họ vẫn dành một phần tiền đầu tư rủi ro, một phần của họ đầu tư vào tài sản sinh ra dòng tiền hàng tháng cho họ.

"Hiểu biết về thị trường của một số người Việt Nam thực sự có vấn đề, vẫn đầu tư theo tâm lý đám đông. Càng lao vào mua càng làm giá cho người bán", ông Dương Đức Hiển nêu vấn đề và khuyến cáo, trước khi xuống tiền đầu tư đón đầu cơ hội, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không.

Đối với khu đất muốn mua, phải kiểm tra trên Sở Tài nguyên Môi trường sổ đỏ có bị thế chấp, nằm trong ngân hàng nào hay chưa? Cái này phải đặc biệt lưu ý.

Thêm một cái nữa, liên quan tốc độ phát triển dự án, nếu muốn mua vì nó thì xem tiến độ dự án thực tế đến đâu, được cấp giấy phép chưa, đền bù giải phóng mặt bằng xong chưa vì những việc này có thể kéo hàng năm. "Một dự án để đến lúc đủ điều kiện bán có quá nhiều thứ phải làm, chẳng có lý do gì để sốt đất trước lúc dự án bắt đầu. Tôi chẳng bao giờ bỏ tiền đi đầu tư những chỗ tôi chưa nhìn thấy tiềm năng, lợi ích gì ở đó", ông Hiển khẳng định.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung - Savills Việt Nam

Đất nền có là phân khúc sáng để đầu tư trong tương lai?

Ông Hiển nhận định: "Việt Nam là một trong những nước có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất thế giới. Có nhiều khu vực, khi phân lô bán nền xong sau 1-2 năm đã có người ở và biến thành khu dân cư hiện hữu. Nhưng có những khu phân lô bán nền xong sau 10 năm sau vẫn là khu đất trống. Điều này liên quan đến định hướng phát triển cũng như vị trí dự án.

Vì thế, trước khi đầu tư cần quan tâm đến pháp lý của dự án là gì. Các nhà đầu tư có thể đến cơ quan, chính quyền địa phương để tìm hiểu dự án, xem xét dự án đã được phê duyệt chưa.

Đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, khi quyết định đầu tư đất nền nên xác định nó là dài hạn, mua và quên nó đi. Cũng giống như những lời khuyên trước đây của nhiều chuyên gia khi đầu tư chứng khoán, đôi khi có người đầu tư dài hạn họ chỉ mua một mã cổ phiếu khi nhận định nó tiềm năng và để đó 10 năm sau quay lại xem như thế nào.

Đất nền chỉ là một trong những sản phẩm của rất nhiều sản phẩm bất động sản. Cái sai lầm trong câu chuyện đầu tư đất nền đó là chỉ để mua đi bán lại, chờ tăng giá… Tôi cho rằng, đây mới chính là lý do chính dẫn đến bong bóng bất động sản.

Nếu cả nước tập trung đầu tư đất nền sẽ dẫn đến việc nhiều người sở hữu rất nhiều đất nhưng không “đẻ” được ra tiền.

Theo đó, khi lựa chọn đất nền là kênh đầu tư, nhà đầu tư cần lưu ý: Có dòng vốn dư thừa thì có thể quan tâm đầu tư đất nền thay vì đòn bẩy tài chính; đừng đi vay tiền để đầu tư đất nền bởi vay tiền để mua được mảnh đất xong sau đó lại không có tiền để xây dựng, để kinh doanh… mà để đất đó không bán được sẽ thành nợ xấu, nợ xấu thành bong bóng bất động sản.

Nếu có dòng tiền ổn định đầu tư đất nền cũng nên xác định đầu tư trung hạn cho đến dài hạn, thay vì chỉ tìm cách đầu tư trong ngắn hạn rồi lại tìm cách bán đi".