Bài cuối: Đầu tư cổ phiếu KCN - "Bỏ trứng vào giỏ nào" để tối ưu lợi nhuận?

Định giá cổ phiếu KCN – Những yếu tố quyết định giá trị

Định giá cổ phiếu KCN là một trong những yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn. Theo chuyên gia Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích & Nghiên cứu Công ty Chứng khoán Agribank (AGR), yếu tố then chốt trong việc định giá cổ phiếu KCN chính là quỹ đất và tiềm năng mở rộng của doanh nghiệp. Diện tích đất sẵn có để cho thuê sẽ quyết định khả năng tăng trưởng dài hạn, trong khi tỷ lệ lấp đầy và giá thuê đất phản ánh hiệu quả kinh doanh cũng như lợi nhuận trong tương lai. Bên cạnh đó, các yếu tố tài chính như dòng tiền, mức độ nợ vay và quản lý tài chính cũng cần được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo doanh nghiệp có nền tảng vững chắc, hạn chế rủi ro trong bối cảnh thị trường biến động.

Ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích & Nghiên cứu AGR

Khi lựa chọn cổ phiếu KCN để đầu tư, ông Khoa khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, sở hữu các khu công nghiệp tại vị trí chiến lược, có hệ thống hạ tầng hoàn thiện và thu hút nhiều vốn FDI. Để đánh giá chính xác, nhà đầu tư có thể quan sát khoản mục “Hàng tồn kho” trên báo cáo tài chính, bởi đây chính là quỹ đất chưa cho thuê hoặc dự án đang trong giai đoạn phát triển. Nếu hàng tồn kho lớn và có pháp lý rõ ràng, doanh nghiệp sẽ có lợi thế cạnh tranh trong dài hạn. Tuy nhiên, nếu quỹ đất này gặp vấn đề về pháp lý hoặc không có nhu cầu thuê cao, doanh nghiệp có thể đối mặt với áp lực tài chính lớn.

Ngoài ra, tiến độ cho thuê đất có thể được đánh giá thông qua “doanh thu chưa thực hiện” – khoản tiền doanh nghiệp đã ký hợp đồng nhưng chưa ghi nhận vào kết quả kinh doanh. Nếu chỉ số này tăng ổn định và doanh thu tăng theo, đây là tín hiệu tích cực.

Trong năm 2025, tiềm năng tăng trưởng của cổ phiếu KCN sẽ phụ thuộc phần lớn vào triển vọng giải ngân FDI. Năm 2024, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt 25,35 tỷ USD, tăng 9,4% so với năm trước, nhưng tổng vốn đăng ký mới lại giảm 3%. Nguyên nhân chính là do các doanh nghiệp nước ngoài chờ đợi các chính sách thương mại mới của chính phủ Mỹ cũng như ưu đãi thuế từ Việt Nam. Tuy nhiên, triển vọng dòng vốn FDI vẫn khả quan nhờ chiến lược “Trung Quốc+1” khi các doanh nghiệp quốc tế tìm kiếm địa điểm sản xuất ngoài Trung Quốc để giảm thiểu rủi ro.

Chuyên gia Nguyễn Tiến Dũng - Trưởng phòng Phân tích Công ty CP Chứng khoán MB (MBS) cũng nhấn mạnh quỹ đất của doanh nghiệp khi định giá cổ phiếu KCN. Ông cho rằng, cần đánh giá kỹ lưỡng quỹ đất hiện có của doanh nghiệp, khả năng khai thác, kế hoạch mở rộng và mức độ hoàn thiện pháp lý của từng dự án. Một yếu tố quan trọng khác là giá thuê đất, cần được so sánh với các KCN khác để xác định tính cạnh tranh. Vị trí địa lý cũng đóng vai trò quan trọng, bởi các KCN gần cảng biển, sân bay, hoặc khu logistics có lợi thế thu hút dòng vốn đầu tư lớn hơn. Ông Dũng cũng nhấn mạnh rằng, tình hình tài chính và mức độ vay nợ của doanh nghiệp cần được đánh giá kỹ để tránh rủi ro thanh khoản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động.

Bên cạnh đó, chính phủ Việt Nam đang xây dựng các chính sách hỗ trợ đầu tư nước ngoài, điển hình như việc thành lập Quỹ Hỗ trợ Đầu tư vào cuối năm 2024 nhằm thu hút vốn vào các ngành công nghệ cao, sản xuất chip, bán dẫn và trí tuệ nhân tạo (AI). Nếu chính phủ mở rộng chính sách ưu đãi sang các lĩnh vực khác, Việt Nam sẽ cạnh tranh tốt hơn với các quốc gia như Indonesia, Malaysia và Philippines.

Về mặt địa lý, khu vực phía Bắc được đánh giá có lợi thế lớn nhờ vị trí gần Trung Quốc, giúp dễ dàng kết nối với chuỗi cung ứng toàn cầu. Hạ tầng giao thông tại đây cũng đang phát triển mạnh với hệ thống cao tốc và các cảng biển lớn như Cảng Hải Phòng, Cảng Lạch Huyện và Cảng Cái Lân.

Ông Nguyễn Tiến Dũng (ảnh nhỏ), Trưởng phòng Phân tích CTCP Chứng khoán MB (MBS) đánh giá cao tiềm năng cổ phiếu KBC và BCM

Trong khi đó, khu vực phía Nam có tỷ lệ lấp đầy cao và nguồn cung đất hạn chế, nhưng đang chờ đợi nguồn bổ sung từ việc chuyển đổi đất cao su sang đất KCN. Các dự án cao tốc như Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu, TP.HCM – Chơn Thành – Thủ Dầu Một, đường Vành đai 3 và Vành đai 4 sẽ giúp tăng khả năng kết nối và tạo động lực cho sự phát triển của KCN tại miền Nam.

Đầu tư cổ phiếu KCN - ‘Bỏ trứng vào giỏ’ nào?

Tiến sỹ Trần Thăng Long, , Giám đốc Trung tâm phân tích nghiên cứu, Công ty CP Chứng khoán BIDV (BSC) cho rằng, một số cổ phiếu KCN đáng chú ý trong năm 2025 bao gồm IDC, KBC, VGC, SIP, BCM và SZC. Đây là những doanh nghiệp có diện tích đất thương phẩm lớn, vị trí thuận lợi và khả năng thu hút dòng vốn FDI mạnh mẽ. Trong đó, IDC có 1.486 ha đất thương phẩm, KBC sở hữu 1.382 ha, SIP có 1.020 ha, BCM nắm giữ 847 ha, và SZC có 540 ha, tạo lợi thế cạnh tranh lớn trên thị trường.

'Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, quỹ đất hạn chế hoặc định giá quá cao có thể không phải là lựa chọn tốt trong dài hạn', ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích & Nghiên cứu AGR khuyến cáo.

KBC và BCM cũng lọt vào ‘mắt xanh’ của chuyên gia Nguyễn Tiến Dũng, Trưởng phòng Phân tích CTCP Chứng khoán MB (MBS). Theo phân tích của chuyên gia này, KBC đang đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho KCN Tràng Duệ 3 và khu đô thị Tràng Cát, dự kiến đi vào hoạt động từ 2025-2026. Ngoài ra, việc mở bán dự án NOXH Nếnh và khu đô thị Tràng Duệ sẽ góp phần tăng trưởng lợi nhuận, dự báo đạt 26%-33% trong hai năm tới. KBC hiện giao dịch ở mức P/B 1,2 lần, là mức định giá hấp dẫn. Trong khi đó, BCM có lợi thế nhờ dự án KCN Cây Trường sắp hoàn thiện pháp lý và đưa vào vận hành. VSIP cũng sẽ đóng góp lớn vào doanh thu nhờ khai thác các dự án VSIP III Bình Dương, VSIP Bắc Ninh II và Becamex VSIP Bình Định. Dự báo lợi nhuận BCM sẽ tăng 29%-33% trong giai đoạn 2025-2026. Ngoài ra, BCM sắp đấu giá 300 triệu cổ phiếu với giá khởi điểm 69.600 đồng/cổ phiếu, giúp thu về nguồn vốn lớn để mở rộng dự án.

Ông Dũng khuyến nghị nhà đầu tư cần theo sát tình hình FDI vào Việt Nam vì đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu thuê đất KCN. Bất ổn kinh tế toàn cầu có thể làm suy giảm dòng vốn, ảnh hưởng đến triển vọng tăng trưởng của ngành. Đồng thời, cần theo dõi tiến độ pháp lý của các dự án KCN để chọn thời điểm đầu tư hợp lý, đặc biệt khi dự án được cấp phép quy hoạch 1/500.

Ông Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích & Nghiên cứu AGR khuyến cáo, nhà đầu tư nên xây dựng danh mục đầu tư an toàn bằng cách đa dạng hóa cổ phiếu. Cần kết hợp giữa các cổ phiếu đầu ngành có quỹ đất lớn, tài chính minh bạch, lợi nhuận ổn định với các cổ phiếu quy mô vừa và nhỏ có tiềm năng tăng trưởng mạnh. Việc chủ động điều chỉnh danh mục, cắt lỗ khi cần thiết và nắm giữ cổ phiếu có triển vọng dài hạn sẽ giúp tối ưu lợi nhuận và hạn chế rủi ro. Các dữ liệu lịch sử cũng cho thấy, nhóm cổ phiếu KCN có kết quả kinh doanh tăng trưởng tốt thường mang lại tỷ suất sinh lời cao.

Bảng: Một số dự án FDI lớn trong các tháng đầu 2025

Ông Khoa lưu ý, nhà đầu tư nên lựa chọn doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, đã ký hợp đồng ghi nhớ từ trước tại các vị trí đắc địa, hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và sự phục hồi dòng vốn FDI. Các doanh nghiệp có tình hình tài chính ổn định, dòng tiền mạnh và chính sách trả cổ tức bằng tiền mặt đều đặn sẽ là lựa chọn an toàn. Ngoài ra, các KCN được chuyển đổi từ đất cao su sang đất KCN cũng có tiềm năng tăng trưởng trong năm tới. Một số cổ phiếu đạt tiêu chí này bao gồm KBC, VGC, PHR, SZC và SIP.

Tuy nhiên, để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần thận trọng khi lựa chọn cổ phiếu KCN. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, quỹ đất hạn chế hoặc định giá quá cao có thể không phải là lựa chọn tốt trong dài hạn. Đặc biệt, khi giá cổ phiếu tăng mạnh mà chưa có nhịp điều chỉnh hợp lý, nhà đầu tư nên giải ngân theo từng phần và tận dụng các đợt điều chỉnh để gia tăng tỷ trọng thay vì mua vào với khối lượng lớn. Ngoài ra, việc theo sát các chính sách vĩ mô như đầu tư công, phát triển hạ tầng và thu hút FDI cũng là yếu tố quan trọng giúp đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn.