Bất động sản sau cơn “sốt”: Người bán “mắc cạn”, kẻ mua “mắc tiền”

	Nguồn cung dự án “tiếp tay” cho sự tăng giá
	Sau Bình Dương, cơn "sốt" đất di hình về Đồng Nai
	Thị trường bất động sản: Nghịch lý thực tế sốt đất và đóng băng

Còn nhớ hồi tháng 4/2018, giá đất khắp Sài Gòn tăng tốc mạnh mẽ bất chấp những cơn sốt đất từng kéo dài suốt năm 2017. Với tâm điểm đến từ khu Đông, giá đất nhiều nơi tại quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ nhanh chóng vọt lên 50, thậm chí là gấp đối so với cuối năm 2017.

Đất quận 9 tăng từ 60% đến gấp đôi vào giữa quý II/2018.

Đất quận 2, dọc bờ sông vị trí đẹp khu Thạnh Mỹ Lợi có giá 140-160 triệu đồng mỗi m2, được xem là mức giá đỉnh của khu vực này, còn giá đất nền Cát Lái đã tăng 50%.

Ở khu vực Tây Nam TP.HCM, huyện Bình Chánh ghi nhận nhiều lô đất đã tăng giá cả tỷ đồng sau một năm.

Tại Cần Giờ, giá nhà đất cũng đội thêm 50-100% chỉ sau 4 tháng đầu năm 2018.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, có ít nhất 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành Sài Gòn. Bên cạnh đó, cơn sốt đất mới tại Sài Gòn khiến UBND thành phố phải yêu cầu công an vào cuộc. Thành phố đề nghị điều tra vấn nạn tung tin sai lệch về các dự án để đầu cơ, đẩy giá để hưởng chênh lệch dẫn đến giá trị giao dịch các loại bất động sản tăng đột biến.

Ở nửa còn lại, thị trường bất động sản miền Bắc chứng kiến một năm diễn biến trái chiều ở từng khu vực, phân khúc khác nhau. Nếu như thị trường Hà Nội trước đó ảm đạm về giao dịch, đặc biệt ở phân khúc căn hộ thì thị trường bất động sản các tỉnh lân cận lại rất sôi động, đặc biệt phân khúc đất nền. Không ít dự án tung ra thị trường, đơn vị phân phối chưa kịp chi tiền chạy quảng cáo đã giao dịch đến 70-80%. Điều đó cũng khiến một số chủ đầu tư nóng lòng mở bán dự án kể cả khi chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Thực tế, tình trạng sốt giá đất nền diễn ra tại thị trường Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Nguyên... Tuy nhiên, một số đơn vị nghiên cứu cảnh báo, lượng khách mua đầu tư hay các công ty đầu cơ bất động sản thứ cấp là khá lớn, khiến cho thị trường có hiện tượng sốt ảo. Các khu đô thị không có người dân vào ở dù đã thanh khoản hết và tình trạng nhà đầu tư thứ cấp đang làm "loạn" thị trường, tạo giao dịch ảo.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng việc đất nền các tỉnh hấp dẫn hơn trước một phần do giá đất khá thấp so với mặt bằng tại Hà Nội. Hơn nữa, làn sóng đầu tư vào một số tỉnh lân cận, biến chuyển tốt về hạ tầng giao thông, kinh tế khiến nhiều người kỳ vọng giá tại các tỉnh sẽ tăng. Một lý do khác khiến thị trường tại các tỉnh sôi động và có phần sốt ảo là nhiều doanh nghiệp lớn cũng đổ bộ về đây với một loạt dự án, kéo theo các nhà đầu tư thứ cấp từ Hà Nội.

Một cơn “sốt” không thể không nhắc đến… đó là “sốt đất đặc khu". Kỳ vọng trong Luật, ba đặc khu sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội tháng 10/2018, giá đất Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc vốn bị đẩy cao suốt cả năm trước tiếp tục đạt đỉnh mới, với lượng giao dịch tăng gấp nhiều lần chỉ trong quý đầu năm. Tại Vân Đồn, giá giao dịch một số nơi có thời điểm chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Cơn sốt xảy ra cả ở những khu đất chưa có sổ, không rõ pháp lý, hoặc đất nông lâm nghiệp chưa chuyển đổi...

Ở những khu vực còn rất hoang sơ, nơi dân chủ yếu làm nghề đánh bắt nuôi trồng thuỷ sản như Bắc Vân Phong (Khánh Hoà) – nơi cách thành phố Nha Trang khoảng 50km, giá đất cũng bị đẩy cao gấp 2-3 lần so với năm 2017. Tại Phú Quốc (Kiên Giang), giá đất "nhảy theo giờ", nhiều lô đất chỉ trong vòng một năm tăng tới 18 lần.

Giới địa ốc thừa nhận cơn sốt ảo xảy ra tại ba nơi, trong khi chính quyền địa phương thừa nhận việc "bất lực trước thời cuộc". Để "hãm phanh" cơn sốt đất, giữa quý II, cơ quan quản lý ra quyết định dừng giao dịch tại cả ba địa phương này. Sau đó Quốc hội cho biết sẽ chưa xem xét dự án Luật Đặc khu trong kỳ họp tháng 10. Đến nay, giới đầu tư mắc kẹt với bất động sản tại đây khi hầu như không có giao dịch.

Điểm khác biệt của cơn sốt đất năm 2018 so với 2017 là các cơn sốt này không kéo dài âm ỉ mà đều kết thúc vào cuối quý II, tức chỉ diễn ra chóng vánh trong nửa đầu năm. Với nhiều chính sách giám sát giảm nhiệt thị trường của cơ quan quản lý Nhà nước, các cơn sốt đất tại TP.HCM, các tỉnh giáp ranh Hà Nội và các đặc khu đều nhanh chóng hạ nhiệt.

Dù chỉ bùng phát ngắn ngủi trong vài tháng đầu năm, các cơn sốt đất mới năm 2018 đã để lại nhiều dư chấn nặng nề cho thị trường. Tại TP.HCM, mặt bằng giá đất mới liên tục được thiết lập đã khiến cho giá nhà tại đô thị đông dân nhất nước bị đội lên ngày càng cao. Đây là tác nhân khiến cho chi phí đầu vào của thị trường nhà ở Sài Gòn tăng lên chóng mặt trong năm 2018, đồng thời tạo thêm nhiều rào cản về việc tiếp cận quỹ đất cho các dự án nhà giá rẻ. Hệ lụy là sụt giảm nguồn cung nhà bình dân lên đến 70%.

Tại các tỉnh phía Bắc và những nơi dự kiến làm đặc khu là Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc, sốt đất gây nhiễu loạn thị trường, hình thành nên những mặt bằng giá ảo, tiềm ẩn nhiều nguy cơ khủng hoảng cũng như tích tụ bong bóng cho những năm kế tiếp.

Theo các chuyên gia kinh tế, bong bóng bất động sản năm 2018 sở dĩ được kiềm hãm là nhờ các cơn sốt đất đã bị chặn đứng kịp thời và chính sách thắt chặt tín dụng hợp lý. Tuy nhiên, nỗi lo bong bóng khủng hoảng bất động sản có tính chu kỳ một thập kỷ lặp lại vẫn còn đó, tạo nên không ít thách thức cho thị trường năm 2019.