VNDirect: Khuyến nghị 3 mã cổ phiếu bất động sản tiềm năng nhất trong năm mới

Ảnh minh họa

Triển vọng tích cực đã được phản ánh đáng kể vào giá cổ phiếu trong ngắn hạn

Trong một báo cáo mới đây, VNDirect nhận định nhóm cổ phiếu bất động sản đã chứng kiến đợt tăng giá ấn tượng kể từ đầu quý 4/2021, đặc biệt là sau sự kiện Tân Hoàng Minh trúng đấu giá cao đột biến tại Thủ Thiêm, với chỉ số ngành bất động sản tăng 23,6% kể từ đầu quý 4/2021, cao hơn mức 12,1% của VN-Index. Tuy nhiên, nhóm ngành này cũng nhanh chóng có những nhịp điều chỉnh sau sự kiện Tân Hoàng Minh bỏ cọc.

“Với dòng tiền đổ vào mạnh như vậy, chúng tôi nhận thấy giá cổ phiếu đã bị đẩy lên quá nhanh, đặc biệt là các công ty có quỹ đất lớn ở các tỉnh lân cận Hà Nội / TP.HCM như NLG, HDC, DIG. Chúng tôi cho rằng khả năng trong ngắn hạn sẽ tiếp tục có những nhịp điều chỉnh để cân bằng trở lại, trước khi bước vào xu hướng tăng ổn định trong dài hạn”, báo cáo VNDirect nêu rõ.

Trước đó, hầu hết các cổ phiếu bất động sản đều ở trạng thái tích lũy và đi ngang, cùng với môi trường lãi suất thấp, cơ sở hạ tầng tăng tốc và sự phục hồi trên diện rộng của nền kinh tế trong năm 2022, VNDirect cho rằng xu hướng tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản có thể sẽ tiếp tục trong năm 2022, đặc biệt là cổ phiếu của các doanh nghiệp có chất lượng tài sản tốt cũng như các dự án lớn sẽ được bàn giao ngay vào năm 2022.

Vì vậy nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng, sở hữu những đặc điểm sau: (1) quỹ đất lớn, đặc biệt nằm ở các tỉnh lân cận và ngoại thành Hà Nội / TP HCM, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong 2022; (2) các sản phẩm có liên quan tới phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực của người dân và (3) tăng trưởng lợi nhuận ròng bền vững và có thể mở rộng kinh doanh.

Lựa chọn VHM, KDH, NLG

VNDirect tin rằng giá cổ phiếu của phần lớn các công ty bất động sản đang được giao dịch ở mức hợp lý. Tuy nhiên, VNDirect vẫn ưa thích VHM, KDH, NLG cho đầu tư dài hạn do các doanh nghiệp này sở hữu các tiêu chí sau: Sắp triển khai các dự án đã được cấp phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2022.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp này còn sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân do các phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực của người dân. Sở hữu sức khỏe tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) có thể phòng ngừa các biến động liên quan đến chính sách tiền tệ, biến động thị trường.

Vinhomes (Mã: VHM - Giá mục tiêu: 115.000 đ/cp): Tổng quỹ đất của Vinhomes bao gồm cả đất mua lại là 16.800ha tính đến tháng 9/2021, gấp khoảng 3 lần so với doanh nghiệp có quỹ đất lớn thứ hai là Novaland, tương đương với 16.400ha tổng diện tích sàn nhà ở. Điều này nhấn mạnh khả năng tích lũy quỹ đất và quy hoạch tổng thể ấn tượng của doanh nghiệp. Tính đến tháng 9/2021, có đến 90% tổng quỹ đất chưa được triển khai, cho thấy tiềm năng khổng lồ của Vinhomes trong tương lai.

VNDirect kỳ vọng doanh số ký bán của Vinhomes trong 2022 đạt 124,7 nghìn tỷ đồng (+71,7% svck) với 44.585 sản phẩm bán được (+27,8% svck) chủ yếu từ ba dự án mở bán Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Dream City và Vinhomes Wonder Park.

Khang Điền (Mã: KDH - Giá mục tiêu: 54.800 đ/cp): Chúng tôi ưa thích KDH vì quy mô công ty, năng lực tài chính, quỹ đất sẵn sàng phát triển lớn nằm tại các vị trí đắc địa của TP HCM (578ha đất phát triển nhà ở và 110ha cho khu khu công nghiệp vào cuối quý 3/2021), cũng như pháp lý minh bạch tại các dự án của Khang Điền. VNDirect cho rằng những yếu tố này sẽ giúp KDH là một trong những công ty được hưởng lợi nhất khi thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM phục hồi từ 2022, giúp tăng trưởng lợi nhuận ổn định.

VNDirect ước tính doanh số ký bán của KDH sẽ phục hồi mạnh mẽ trong 2022 nhờ mở bán bốn dự án nhà ở mới và một dự án khu công nghiệp gồm Clarita (5,7ha), Armena (4,3ha) tại thành phố Thủ Đức, một dự án căn hộ (1,8ha) tại quận Bình Tân, Corona (17,5ha) và KCN Lê Minh Xuân (110ha), với tổng giá trị phát triển chúng tôi ước tính đạt 30.853 tỷ đồng.

Tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn đến từ giá bán trung bình cao hơn dự kiến tại các dự án mới; trong trung và dài hạn phụ thuộc việc liệu KDH có thể giải quyết các rào cản pháp lý để khởi công dự án Tân Tạo. Rủi ro giảm giá (1) chậm trễ trong cấp phép và trì hoãn mở bán dự án mới và (2) giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng cao.

Nam Long (Mã: NLG - Giá mục tiêu: 54.800 đ/cp): VNDirect ưa thích NLG cho dài hạn vì (1) NLG sở hữu quỹ đất lớn 681ha tính đến cuối quý 3/2021. Phần lớn nằm ở các tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Long An, nơi đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư nhờ phát triển cơ sở hạ tầng và (2) NLG sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân, những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở của người dân.

Dự báo doanh số ký bán 2022-2023 tăng 70,2% svck/17,7% svck lên 16.332 tỷ đồng/19.230 tỷ đồng nhờ mở bán đồng thời sáu dự án.

Tiềm năng tăng giá là giá bán cao hơn dự kiến tại các dự án đang triển khai. Rủi ro giảm giá (1) pháp lý cấp phép mở bán bị trì hoãn, (2) lãi suất mua nhà tăng cao, ảnh hưởng tới hoạt động ký bán các căn hộ tầm trung của NLG và (3) giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng cao.