Tín dụng bất động sản tiếp tục eo hẹp trong năm 2020?

	Giá xe Honda SH 2019 tăng chóng mặt: SH 150 2020 vẫn chưa chào bán
	Bảng giá xe Honda Vision mới nhất cuối tháng 11/2019

Phát biểu tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam lần thứ 2, vừa diễn ra mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) Nguyễn Trần Nam cho rằng, trong giai đoạn 3 năm vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước.

tin dung bat dong san tiep tuc eo hep trong nam 2020

Chủ tịch VnREA Nguyễn Trần Nam phát biểu tại diễn đàn ngày 27/11

Tuy nhiên, có thực tế là đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ lại có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định.

Bên cạnh đó, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel không còn sôi động như giai đoạn trước. Ngoài ra, việc thực hiện những quy định về quy hoạch, xây dựng, đất đai, giải phóng mặt bằng… kể cả thủ tục hành chính cũng được siết chặt, cũng làm giảm mạnh các dự án được phê duyệt và triển khai.

Nói về những khó khăn, thách thức mà doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có thể sẽ phải đối mặt trong năm 2020 tới đây, ông Nam lo ngại rằng, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn.

Theo ông, hiện hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Cùng với đó là hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Ngoài ra, theo ông Nam, những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao.

"Gần đây, tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán "dự án ma" trở nên phổ biến. Nhiều nơi diễn ra tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý. Việc phân lô bán nền không giải quyết được được sự tích đọng cho quy mô của nền kinh tế mà còn tạo ra sự lệch lạc về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông, gây ra sự lộn xộn lớn cho bộ mặt đô thị", ông Nam cho rằng, tình trạng trên cũng là một thách thức của thị trường trong năm tới.

Cuối cùng, Chủ tịch VnREA nhìn nhận, việc thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường cũng không thể không đề cập tới bởi nó có thể khiến thị trường khó khăn.

Những dự án bất động sản rao bán rầm rộ và ăn theo hạ tầng thường xuyên thu hút nhà đầu cơ có thể gây rủi ro tiềm ẩn

Dư nợ lớn

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2019. Đáng chú ý trong báo cáo lần này là những thống kê về tín dụng hiện tại của thị trường bất động sản.

Bộ này cho biết, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản quý II/2019 là 478.648 tỷ đồng (tăng 3,6% so với quý I/2019).

Trước đó, trong báo cáo vừa được NHNN trình Quốc hội tại kỳ họp vừa qua, tính đến tháng 8, tín dụng bất động sản tăng tới 14,58% (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) so với cuối năm 2018, chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm gần 33% và tiêu dùng khoảng 68,3%.

Trong khi đó tín dụng tiêu dùng chiếm 20,68% tổng dư nợ nền kinh tế, tăng 13,92% (liên quan tới mua, thuê, thuê mua, xây dựng sửa chữa nhà ở... chiếm 59,4% dư nợ cho vay tiêu dùng).

Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trong quý II/2019 tăng so với quý I/2019 tuy nhiên về cơ cấu dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản không có sự thay đổi lớn, trong đó tỷ lệ dư nợ tín dụng cho vay đối với hầu hết các hạng mục đều tăng (dư nợ cho vay đối với các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, cho vay mua quyền sử dụng đất và cho vay xây dựng, sửa chữa nhà ở để bán, cho thuê tăng trên 7% so với quý I/2019; tỷ lệ dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê và dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng giảm so với quý I/2019).

Lo hay không lo?

Một chuyên gia đưa ra con số so sánh dòng tiền cụ thể đang từ vốn ngân hàng đổ vào bất động sản là 1,5 triệu tỷ đồng - tương đương xấp xỉ với vốn Nhà nước đang đầu tư vào 855 doanh nghiệp Nhà nước hoặc có vốn góp Nhà nước.

Nguồn thống kê: SSI

Vị này cho rằng thị trường bất động sản hiện đang có hơn 10.000 doanh nghiệp hoạt động. Chưa có con số thống kê cụ thể khối bất động sản trong toàn nền kinh tế đạt tổng tài sản bao nhiêu, tỷ suất sinh lời bình quân ra sao và đóng thuế thu nhập doanh nghiệp cho Ngân sách như thế nào, nhưng rõ ràng nếu xét trên 95 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán, tỷ suất lợi nhuận gộp trung bình khá cao (25 - 30%) và ngành này cũng đang tạo ra công ăn việc làm cho hàng ngàn lao động.

"Bất động sản còn dắt dây đến nhiều ngành công nghiệp, ngành hỗ trợ khác như sản xuất vật liệu xây dựng, thiết kế, nội ngoại thất, bán lẻ... Do đó, 1,5 triệu tỷ đồng là con số lớn nhưng không vì vậy mà ngay lập tức cần tính đến chặn vốn vào bất động sản. Điều quan trọng là kiểm soát sao để dòng vốn này trở thành nguồn lực chất lượng, hiệu quả, không tồn đọng và không biến thành nợ có khả năng mất vốn, nợ xấu, gây nguy hại cho hệ thống ngân hàng", vị chuyên gia này nói.

Ở một so sánh khác, nếu so với những năm trước đây, giai đoạn từ 2007 - 2008, dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của toàn nền kinh tế chiếm tỷ trọng trên 30%, cá biệt có giai đoạn lên tới trên 54%, và chỉ mới giảm xuống 14% trong năm trước, thì mức tăng "vì cách tính mới" hiện tại không phải quá mức quan ngại. Vì lẽ đó, Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ trong phiên thảo luận tổ về kinh tế xã hội tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XIV đã phân tích thống kê như vậy "tránh để thấy dư nợ thấp mà chủ quan", và nhấn mạnh "chúng ta quản lý, kiểm soát chặt chứ không thể ngăn tín dụng rót vào lĩnh vực này. Bởi thực tế khi khởi công một công trình, dự án BĐS sẽ kéo theo dịch vụ như vật liệu xây dựng, nội thất... tăng trưởng".

Nhưng ngay cả như vậy thì một yếu tố rủi ro tiềm ẩn khác có thể không thể hiện rõ trong dư nợ tín dụng bất động sản, lại không thể không nhắc, là trái phiếu bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng. Hiện trái phiếu do các chủ đầu tư phát hành đang có tỷ trọng không nhỏ trong tín dụng kinh doanh bất động sản. Theo thống kê của Bộ Tài chính, tổng lượng trái phiếu chào bán của khối doanh nghiệp bất động sản đã trên 47.000 tỷ đồng tương đương 2 tỷ USD.

Đáng nói là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang trả mức lãi suất rất cao và có hiện tượng không ít trái chủ đầu tư hay nhà bảo lãnh phát hành, bán trái phiếu cho doanh nghiệp bất động sản chính là ngân hàng. Thậm chí, có ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp trong đó có mục đích để cơ cấu lại khoản nợ của doanh nghiệp phát hành...

Nhìn chung, theo định hướng của NHNN và những bài học hệ lụy nợ xấu từ bất động sản, ngân hàng hiện đã không còn luôn luôn "trải thảm đỏ" cho tín dụng bất động sản như trước đây. Tuy vậy, những con số dư nợ tín dụng bất động sản vừa lộ thiên vì phương pháp thống kê thay đổi, vẫn là cảnh báo để một lần nữa, việc kiểm soát với mục tiêu nắn dòng vốn chất lượng vào lĩnh vực ưu tiên, giảm rủi ro của TCTD trên toàn hệ thống, không thể "mắt mở mắt nhắm".