Tiềm năng bất động sản dọc theo trục đường sắt cao tốc Bắc–Nam: Để "đất" hóa "vàng" phải cần thêm một thứ

Nhà ga và tác động không đồng đều đến thị trường địa ốc

Tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam với chiều dài 1.541 km được dự kiến sẽ đi qua 20 tỉnh, thành phố cùng 23 nhà ga hành khách đang bước vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Dù chưa khởi công, dự án đã nhận được sự quan tâm lớn từ các địa phương, nhà đầu tư hạ tầng lẫn thị trường bất động sản, nhất là ở các khu vực được quy hoạch có nhà ga.

Theo quy hoạch tiền khả thi, hệ thống nhà ga hành khách trên toàn tuyến được phân thành ba nhóm. Trong đó, các ga loại 1 như Ngọc Hồi (Hà Nội), Vinh (Nghệ An), Đà Nẵng, Diên Khánh (Khánh Hòa) và Thủ Thiêm (TP.HCM) đóng vai trò trung tâm kết nối vùng, thường gắn với các trục đô thị lớn, quy mô đầu tư cao và kỳ vọng hình thành các khu đô thị vệ tinh hoặc trung tâm thương mại – dịch vụ mới. Long Thành là nhà ga duy nhất được xếp loại 3, mang đặc thù riêng khi tích hợp với sân bay quốc tế trong tương lai. Số còn lại thuộc nhóm ga loại 2, giữ vai trò liên kết các địa phương dọc tuyến, phục vụ hành khách nội vùng.

Cấu trúc phân cấp này không chỉ thể hiện chiến lược phát triển giao thông mà còn mở ra nhiều khả năng định hình lại cấu trúc không gian đô thị. Một số khu vực dự kiến có nhà ga đã ghi nhận sự quan tâm tăng lên đối với bất động sản, nhất là tại những địa bàn gần thành phố lớn hoặc đang trong quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, các diễn biến này chủ yếu mang tính quan sát và chưa thể khẳng định là xu hướng ổn định, do phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai dự án, năng lực kết nối và chính sách phát triển vùng xung quanh ga.

Nhìn về những bài học ở các nước, kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy các nhà ga thuộc hệ thống tàu cao tốc Shinkansen có thể thúc đẩy phát triển mạnh mẽ các khu vực lân cận nếu được tích hợp theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) – phát triển đô thị gắn với trục giao thông công cộng. Tuy nhiên, thành công của mô hình này không đến từ riêng tuyến tàu hay nhà ga, mà từ quy hoạch đô thị đồng bộ, khả năng thu hút dân cư, trung tâm thương mại và cơ sở hạ tầng phụ trợ.

Ngược lại, Trung Quốc lại cho thấy một số nhà ga hiện đại rơi vào tình trạng ít người sử dụng, do xây dựng quá xa khu dân cư hoặc thiếu hạ tầng kết nối, khiến khu vực xung quanh khó phát triển như kỳ vọng ban đầu.

Cách tiếp cận của doanh nghiệp trong nước và điều kiện để bất động sản bền vững

Trong nước, hai doanh nghiệp tư nhân lớn là VinSpeed (thuộc hệ sinh thái Vingroup) và THACO đã đề xuất các phương án đầu tư cho tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam, với cách tiếp cận tổng thể, bao gồm cả việc phát triển đô thị quanh nhà ga.

Theo đề xuất của VinSpeed, doanh nghiệp sẽ tự thu xếp 20% tổng vốn đầu tư, tương đương khoảng 12,27 tỷ USD, phần còn lại sẽ được vay từ nguồn vốn Nhà nước với lãi suất 0% trong thời hạn 35 năm. Dự án không bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng. VinSpeed đặt mục tiêu khởi công trước tháng 12/2025 và đưa vào khai thác toàn tuyến trước tháng 12/2030. Bên cạnh việc tiếp cận công nghệ từ các quốc gia có kinh nghiệm như Nhật Bản, Đức và Trung Quốc, VinSpeed cũng hướng đến việc phát triển các khu đô thị tích hợp quanh nhà ga với sự tham gia của Vinhomes. Theo doanh nghiệp, việc này sẽ tạo ra hệ sinh thái bền vững và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế tại các địa phương có ga dừng.

Trong khi đó, Tập đoàn THACO dưới sự điều hành của Chủ tịch Trần Bá Dương đưa ra đề xuất với tổng vốn tương tự khoảng 61,35 tỷ USD, trong đó 20% là vốn tự có và phần còn lại huy động từ các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước. THACO đề nghị Chính phủ bảo lãnh phần vay và hỗ trợ lãi suất trong vòng 30 năm. Kế hoạch đầu tư được chia làm hai giai đoạn: Giai đoạn một ưu tiên hai phân đoạn có nhu cầu vận tải lớn là TP.HCM – Nha Trang và Hà Nội – Hà Tĩnh; giai đoạn hai triển khai đoạn còn lại từ Hà Tĩnh đến Nha Trang. Doanh nghiệp này cũng đề xuất nhiều cơ chế đặc thù, như tách riêng phần giải phóng mặt bằng do Nhà nước thực hiện, giao đất phát triển đô thị quanh nhà ga theo mô hình TOD và miễn thuế nhập khẩu thiết bị chưa thể sản xuất trong nước.

Chủ tịch HĐQT THACO trong đề xuất gửi Chính phủ cũng đã nhấn mạnh rằng đây không chỉ là một dự án hạ tầng đơn thuần mà là cơ hội để kiến tạo ngành công nghiệp đường sắt nội địa, bao gồm luyện kim, cơ khí chế tạo và công nghệ số.

Tuy vậy, các chuyên gia cũng đồng thuận rằng việc phát triển bất động sản quanh nhà ga chỉ có thể mang lại giá trị thực sự nếu đi kèm quy hoạch rõ ràng, có hạ tầng phụ trợ, khả năng kết nối đa phương tiện và động lực kinh tế xã hội rõ nét. Việc đón đầu hạ tầng bằng kỳ vọng đầu cơ có thể tiềm ẩn rủi ro nếu dự án chậm tiến độ hoặc không hình thành được hệ sinh thái đồng bộ. Thực tế trong quá khứ cho thấy nhiều khu vực từng “sốt đất” theo thông tin quy hoạch nhưng sau đó rơi vào tình trạng đóng băng vì thiếu kết nối hoặc điều chỉnh quy hoạch.

Tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam có tiềm năng trở thành trục phát triển mới của quốc gia, không chỉ về giao thông mà cả về không gian đô thị và kinh tế vùng. Tuy nhiên, khả năng lan tỏa đến thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc lớn vào chất lượng quy hoạch, tiến độ triển khai và tầm nhìn dài hạn.

Cả hai doanh nghiệp là THACO và VinSpeed dù đã đưa ra những phương án về hệ sinh thái xoay quanh mỗi nhà ga. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, sự thận trọng và dựa trên dữ kiện thực tế sẽ là điều kiện cần thiết để đánh giá đúng giá trị mà các nhà ga có thể mang lại – cả về hạ tầng lẫn thị trường.