Thuế bất động sản 20% – Cổ phiếu địa ốc có còn "thơm"?

Sáng sớm tại một quán cà phê nhỏ ở trung tâm TP.HCM, mùi cà phê phin thoảng nhẹ hòa cùng tiếng nhạc acoustic. Ba người bạn – Long, Thảo, Minh – đang sôi nổi bàn về tin tức mới nhất: Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, thay cho mức 2% trên tổng giá trị hiện nay. Liệu thay đổi này có làm rung lắc nhóm cổ phiếu địa ốc?

Long nhấp ly đen đá, lắc đầu: "Tôi đang ôm cổ phiếu DIG, PDR, cả DXG nữa, giờ nghe tin thuế 20% mà hoang mang. Nếu dân đầu tư bất động sản ngại mua bán vì thuế cao, doanh nghiệp địa ốc sẽ khó bán dự án, dòng tiền kẹt cứng. Cổ phiếu bất động sản liệu có bị ‘đánh’ tơi tả không"?

Thảo cười nhẹ, lật báo cáo: "Đừng nóng, Long. Đúng là Bộ Tài chính đang nghiên cứu thuế 20% trên chênh lệch giá mua - bán bất động sản, thay vì 2% trên tổng giá trị hợp đồng như hiện nay. Mục tiêu là minh bạch hóa thị trường, hạn chế lách thuế bằng cách khai giá thấp. Nhưng đề xuất này mới chỉ ở giai đoạn nghiên cứu, chưa chắc áp dụng ngay. Với lại, nếu có hiệu lực, nó sẽ tác động hai chiều lên thị trường bất động sản và cổ phiếu địa ốc".

Minh ngẩng lên, bối rối: "Chờ chút, Thảo! Tôi mới mua miếng đất ở Đồng Nai, định năm sau bán kiếm lời. Giờ thuế 20% là sao? Ví dụ tôi mua 2 tỷ, bán 3 tỷ, lãi 1 tỷ, vậy phải nộp 200 triệu thuế hả? Thế thì còn gì là lời! Mà cái này liên quan gì đến cổ phiếu bất động sản mà Long lo".

Thảo gật đầu, giải thích: "Minh hỏi đúng trọng tâm đấy. Theo đề xuất, thuế 20% chỉ áp dụng khi cậu có lãi, và phải có hóa đơn chứng từ rõ ràng để tính chênh lệch. Nếu không có chứng từ, cơ quan thuế có thể ấn định mức 1-2% theo bảng giá đất của tỉnh. Mục đích là công bằng hơn: ai kiếm lời nhiều thì nộp thuế nhiều. Nhưng về cổ phiếu bất động sản, Long lo cũng không thừa. Thuế cao có thể làm giảm giao dịch mua-bán, đặc biệt là nhóm đầu cơ lướt sóng. Doanh nghiệp địa ốc như DIG, DXG, hay NVL nếu bán dự án chậm, doanh thu giảm, sẽ ảnh hưởng đến giá cổ phiếu".

Long nhíu mày: "Đúng rồi! Nhìn thị trường năm 2024 mà xem, cổ phiếu bất động sản như DXG, PDR tăng mạnh nhờ thanh khoản thị trường đất nền và chung cư hồi phục. VN-Index cũng được kéo lên nhờ nhóm này. Nếu thuế 20% làm nhà đầu tư chùn tay, doanh nghiệp bất động sản khó xoay vốn, cổ phiếu địa ốc chắc chắn sẽ lao dốc. Tôi đang tính cắt lỗ đây!".

Thảo lắc đầu: "Đừng vội, Long. Thuế 20% không hẳn là ‘thuốc độc’. Với các doanh nghiệp bất động sản lớn, có dự án chất lượng và chiến lược dài hạn, tác động có thể không quá nặng. Ví dụ, Vinhomes VHM hay Novaland NVL vẫn có lượng khách mua để ở ổn định, ít phụ thuộc vào dân lướt sóng. Hơn nữa, nếu thị trường minh bạch hơn, quỹ ngoại sẽ tự tin rót vốn vào cổ phiếu địa ốc. Theo Savills, khối ngoại đã mua ròng hơn 5.000 tỷ đồng cổ phiếu bất động sản Việt Nam trong quý 1/2025. Thuế mới có thể là cơ hội để lọc bớt doanh nghiệp yếu, chỉ những ‘ông lớn’ trụ vững".

Minh gật gù: "Nghe Thảo nói, tôi thấy cũng có lý. Nhưng tôi vẫn lo giá đất tăng vì chủ đất đẩy chi phí thuế cho người mua. Với lại, tôi có nên mua cổ phiếu bất động sản bây giờ không? Nghe bảo VHM đang hot, mà tôi sợ rủi ro".

Thảo nhấp cà phê, trầm ngâm: "Minh, thị trường bất động sản và cổ phiếu địa ốc năm 2025 sẽ không dễ đoán. Thuế 20% nếu áp dụng có thể làm giảm đầu cơ, giúp giá nhà đất ổn định hơn, nhưng ngắn hạn sẽ gây tâm lý e dè. Với cổ phiếu, cậu nên chọn doanh nghiệp có nền tảng tốt, nợ thấp, và quỹ đất lớn như VHM hay KDH. Nhưng đừng ‘all-in’, hãy chia vốn, theo dõi sát báo cáo tài chính. Long, cậu cũng nên bình tĩnh, đừng cắt lỗ vội. Thị trường chứng khoán giống ly cà phê này – phải kiên nhẫn chờ từng giọt".

Long cười lớn: "Thảo đúng là ‘chuyên gia đen đá’! Thôi, tôi sẽ giữ cổ phiếu thêm vài tháng, xem thuế 20% có thành luật không đã. Minh, cậu ráng học hỏi, đừng mua đất hay cổ phiếu theo phong trào nhé!".

Minh cười tươi: "Tôi rút kinh nghiệm rồi. Cà phê này đắng thật, nhưng tỉnh cả người!".

Ba người cụng ly, tiếng leng keng vang lên giữa không gian ấm cúng. Ngoài kia, thị trường bất động sản và chứng khoán vẫn biến động, nhưng họ đều đồng ý: tỉnh táo là chìa khóa để vượt sóng.