Thị trường bất động sản vẫn cần thêm thời gian...

Những tháng cuối năm 2022 là thời điểm mà gần như tất cả các doanh nghiệp bất động sản niêm yết bắt đầu cảm nhận khó khăn từ sự ảm đạm của thị trường. Lấy dẫn chứng từ Novaland (NVL), doanh thu và lợi nhuận ròng quý IV/2022 của NVL giảm 29,4% và 70,7%, do thiếu hụt sản phẩm bàn giao và các khoản thu nhập bất thường.

Trong khi đó, doanh thu quý IV-2022 của Đất Xanh (DXG) giảm 56,5% (đạt 984 tỷ đồng) do bàn giao BĐS ít hơn và doanh thu môi giới ảm đạm trong bối cảnh ngành BĐS đang gặp khó khăn. Từ đó, DXG ghi nhận khoản lỗ ròng 408 tỷ đồng trong kỳ do áp lực chi phí cao. Lũy kế cả năm, doanh thu và lợi nhuận ròng của DXG giảm 44,7% (đạt 5.581 tỷ đồng) và 87,1% (đạt 149 tỷ đồng).

Nam Long (NLG) cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về doanh thu trong quý cuối cùng của năm 2022. Cụ thể, doanh thu trong kỳ giảm 63,1% (đạt 1.629 tỷ đồng), chủ yếu từ bàn giao dự án Flora Akari (261 tỷ đồng) và Southgate (1.219 tỷ đồng).

Tuy nhiên, lợi nhuận ròng lại tăng 21,1% (đạt 437 tỷ đồng) nhờ khoản thu nhập bất thường 386 tỷ đồng từ việc thoái 25% cổ phẩn của Paragon Đại Phước. Dù vậy, lũy kế cả năm, doanh thu và lợi nhuận ròng của NLG giảm 16,7% và 48,1%.

Khác với những trường hợp trên, doanh thu quý IV/2022 của Khang Điền (KDH) lại tăng 109,2% (đạt 1.234 tỷ đồng). Thế nhưng, biên lợi nhuận gộp lại giảm 58 điểm % xuống 24,2%, do bàn giao dự án có biên lợi nhuận thấp.

Do đó, lợi nhuận ròng quý IV/2022 của KDH giảm 71,3% (đạt 119 tỷ đồng). Lũy kế cả năm 2022, doanh thu và lợi nhuận ròng KDH giảm 22,1% (đạt 2.912 tỷ đồng) và 8,3% (đạt 1.102 tỷ đồng).

Rủi ro mất khả năng thanh toán

Bước sang năm 2023, đã có nhiều cảnh báo từ các cơ quan chức năng và giới phân tích về áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Ước tính, sẽ có khoảng 230.000 tỷ đồng TPDN từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023, trong đó có đến 90% đến từ DN BĐS.

Theo thống kê của CTCK VNDirect (VNDS), khoảng 37.642 tỷ đồng TPDN BĐS sẽ đáo hạn trong quý II (tăng 306,4%) và 65.905 tỷ đồng (tăng 13,3%) trong nửa cuối 2023.

Thực tế, ngay trong những tháng đầu năm 2023, hàng loạt doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm. Tại thời điểm giữa tháng 2, có tới 54 tổ chức phát hành TPDN đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản.

Số liệu thống kê của VNDS cũng cho thấy, những con số báo động khi tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các DN BĐS niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013.

Đáng chú ý, hiện có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề vốn. Điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiểm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà. Hệ lụy của tình trạng này là khả năng xảy ra tình trạng mất khả năng thanh toán và làn sóng vỡ nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản.

Thị trường BĐS vẫn cần thêm thời gian

Sau hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì ngày 17/2, Chính phủ đã đưa ra dự thảo nghị quyết về một số giải pháp với thị trường BĐS như: đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp BĐS khó khăn; tiếp tục cấp tín dụng với dự án BĐS có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay; đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã phát hành trong giai đoạn 2013-2016).

Mới nhất là Nghị định 08 với hàng loạt giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp có hoạt động phát hành TPDN như: được đàm phán gia hạn thêm thời gian thanh toán tối đa 2 năm, được hoán đổi tài sản thanh toán nợ TP bằng cổ phần hay BĐS.

Ngoài các chính sách từ cơ quan quản lý, giới đầu tư tin rằng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn 2011. Đơn cử là tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020 tại Hà Nội và TPHCM, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Do đó, Luật Đất đai sửa đổi năm 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Tuy nhiên, với quan điểm thận trọng, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường BĐS vẫn cần thời gian “ngấm thuốc”. Thực tế cho thấy, mặc dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường BĐS, nhưng thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngỏ.

Bên cạnh đó, các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn như đã đề cập ở trên, nếu được thực hiện cũng sẽ tác động đến các doanh nghiệp BĐS lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần. Trong khi hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi.

Hiện tại định giá cổ phiếu nhóm bất động sản đang khá rẻ khi giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5x, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7x lần. Tuy nhiên, theo VNDS, giá cổ phiếu các BĐS có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới khi bước vào giai đoạn cao điểm của TP đáo hạn.