Tháo gỡ khung pháp lý, Dự án KĐT Phúc Ninh của Kinh Bắc (KBC) có thể được mở bán

Theo nghiên cứu mới đây của nhóm phân tích từ Công ty CK Rồng Việt Securities (VDSC), vướng mắc pháp lý chủ yếu của Dự án Khu đô thị Phúc Ninh là tính tiền sử dụng đất cho phần còn lại của dự án sẽ được tháo gỡ trong năm 2024 trong bối cảnh phương pháp về định giá đất đã được hoàn thiện trong Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc Hội thông qua.

Song song, Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã được Chính Phủ phê duyệt vào ngày 5/2/2024, bổ sung cho Nghị định 44/2014 về việc quy định rõ hơn về quy trình thực hiện, các phương pháp định giá và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất. Đây là nền tảng để vướng mắc về thẩm định giá đất và tính toán sử dụng đất hiện đang tắc nghẽn tại các địa phương có hướng tháo gỡ, nhóm nghiên cứu tại VDSC nhận định.

Nhờ vậy, Dự án Khu đô thị Phúc Ninh nhiều khả năng sẽ được Công ty CP Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) tái khởi động đầu tư và mở bán trở lại trong năm nay, góp phần giúp công ty có thể bàn giao phần còn lại của giai đoạn 2 và ghi nhận 1.245 tỷ đồng doanh thu.

Tháo gỡ khung pháp lý, Dự án KĐT Phúc Ninh của Kinh Bắc (KBC) có thể được mở bán

Khu đô thị Phúc Ninh với quỹ đất rộng đến 120ha trên địa bàn 3 phường Đại Phúc, Thị Cầu và Vũ Ninh.

Cùng chiều, các văn bản pháp luật mới được thông qua cũng đang đặt hy vọng sẽ đem lại chuyển biến tích cực tại Dự án Khu đô thị Tràng Cát tại TP.Hải Phòng của Đô thị Kinh Bắc khi dự án này cũng đang gặp vướng mắc về tính tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm (gần 100ha).

Hiện quy hoạch 1/500 (điều chỉnh) và đồ án quy hoạch của dự án này thành công được UBND TP.Hải Phòng phê duyệt vào quý 4/2023. Đô thị Kinh Bắc cũng đã hoàn tất việc tăng vốn thêm 6.051 tỷ đồng trong năm 2023 vào dự án này để chuẩn bị đầu tư cho giai đoạn tiếp theo.

Tuy nhiên, các nhà phân tích từ VDSC cho rằng ngay cả khi các vướng mắc pháp lý được giải toả, Đô thị Kinh Bắc phải mất thêm thời gian tiến hành hoàn thiện hạ tầng cơ bản và tìm kiếm khách hàng cho Dự án Khu đô thị Tràng Cát. Vì vậy, cho tới năm 2025, dự án này mới có khả năng được KBC chào bán.

Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 có thể nhận được quyết định thành lập

Trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, điểm nghẽn về tiêu chuẩn sử dụng đất tại Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (402 ha, tỉnh Bắc Ninh) đã được giải quyết, tạo tiền đề để Đô thị Kim Bắc đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng.

Khu công nghiệp Tràng Duệ 3. (Nguồn: Đô thị Kinh Bắc)

Điều đáng chú ý là phần lớn diện tích đất của dự án này là đất nông nghiệp. Do đó, xét thấy nhu cầu đất công nghiệp cao, đặc biệt là khu vực phía Bắc, Đô thị Kinh Bắc có thể nhanh chóng thực hiện giải phóng mặt bằng và đưa khu công nghiệp này vào hoạt động vào năm 2024. Ngoài ra, VDSC dự kiến Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (687 ha, Thành phố Hải Phòng) sẽ sẵn sàng hoạt động từ quý 4 năm 2024.

Dự án này đã được UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2.000, đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư.

Nhóm nghiên cứu tại VDSC hiện kỳ vọng Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 sẽ được nhận quyết định thành lập ngay trong quý 1 này. Với diện tích đã giải phóng mặt bằng lên đến 200 ha, Đô thị Kinh Bắc có thể xúc tiến ngay thương vụ cho Tập đoàn LG thuê 90 ha đất ở đây ngay trong năm nay.

Về tình hình kinh doanh của KBC, quý IV/2023, lũy kế năm 2023, doanh thu của Kinh Bắc đạt 5.885 tỷ đồng, tăng gấp 4,2 lần so với năm trước. Trong đó, mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng đóng góp 5.248 tỷ đồng, tương đương 93% cơ cấu doanh thu. Đây cũng là mảng kinh doanh ghi nhận chuyển biến tích cực nhất với mức tăng trưởng lên tới 699% so với cùng kỳ. Trong số 4 mảng kinh doanh chính của Kinh Bắc, chuyển nhượng bất động sản là mảng duy nhất có doanh thu sụt giảm và mức sụt giảm cũng khá mạnh, ở mức 3,4 lần, xuống còn 105 tỷ đồng.

Sau khi giảm trừ, Kinh Bắc ghi nhận doanh thu thuần đạt 5.645 tỷ đồng, tăng 5,9 lần so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, giá vốn hàng bán tăng chậm hơn, ở mức 2,9 lần. Nhờ vậy, lợi nhuận gộp tăng tới 13,9 lần, đạt 3.686 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp tương ứng đạt 65%, tăng mạnh so với mức 28% của năm 2022.

Cuối cùng, lợi nhuận sau thuế của Kinh Bắc đạt 2.218 tỷ đồng, tăng 41% so với cùng kỳ năm 2022. Kết quả này cũng tương đương thực hiện được 55% trong mục tiêu lợi nhuận 4.000 tỷ đồng mà Kinh Bắc đã đề ra cho năm 2023.

Được biết, năm 2023, “gã khổng lồ” ngành bất động sản đã đề ra một kế hoạch kinh doanh vô cùng tham vọng với mục tiêu doanh thu hợp nhất đạt 9.000 tỷ đồng, tăng 157,3% và lợi nhuận hợp nhất sau thuế đạt 4.000 tỷ đồng, tăng 153,7% so với thực hiện trong năm 2022.

Như vậy, kết thúc năm 2023, mặc dù còn cách kế hoạch khá xa nhưng với việc thu về 2.218 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, Kinh Bắc đã thiết lập kỷ lục kinh doanh mới trong lịch sử hoạt động của mình.

Với số tiền này, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2023 của Kinh Bắc đã chuyển dương 2.167 tỷ đồng, cải thiện hoàn toàn so với mức âm hơn 1.217 tỷ đồng của năm 2022. Dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư cũng dương gần 338 tỷ đồng, chủ yếu do ghi nhận tiền thu hồi từ cho vay, bán lại công cụ nợ và thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác.

Một điểm đáng lưu ý, trong năm 2023, Kinh Bắc đã chi gần 4.383 tỷ đồng để trả nợ gốc vay, trong khi chỉ thu về 851 tỷ đồng từ đi vay và 130 tỷ đồng từ phát hành cổ phiếu. Do đó, dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính âm gần 3.402 tỷ đồng, khiến lưu chuyển tiền thuần trong năm âm gần 896 tỷ đồng.

Trên bảng cân đối kế toán, tại ngày 31/12/2023, tổng tài sản của Kinh Bắc giảm hơn 4%, ghi nhận ở mức 33.420 tỷ đồng. Trong đó, tổng lượng tiền, các khoản tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn đạt giảm hơn 34% so với cuối năm 2022.

Về hàng tồn kho, tính tới cuối năm 2023, giá trị khoản mục này ghi nhận ở mức 12.211 tỷ đồng, chiếm 36,5% cơ cấu tài sản. Toàn bộ số này là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang. Trong đó, các dự án có chi phí lớn là: Khu công nghiệp và đô thị Tràng Cát (8.171 tỷ đồng), Khu đô thị Phúc Ninh (hơn 1.113 tỷ đồng), Khu công nghiệp Tân Phú Trung (gần 928 tỷ đồng), Nhà ở xã hội Thị trấn Nếnh (660 tỷ đồng), Khu công nghiệp Nam Sơn – Hạp Lĩnh (635 tỷ đồng), Khu đô thị Tràng Duệ (264 tỷ đồng).

Ngoài ra, Kinh Bắc cũng có gần 493 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại các dự án Khu ngoại giao đoàn Hà Nội (106 tỷ đồng), Hệ thống cấp nước và xử lý nước thải thuộc Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (124 tỷ đồng),... So với thời điểm kết thúc năm 2023, khoản chi phí này đã giảm 58%. Nguyên nhân là do sau khi bán công ty con là Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh Bắc – Đà Nẵng, doanh nghiệp do không còn ghi nhận chi phí hơn 744 tỷ đồng tại dự án Viễn Đông Meridian Tower.

Phía bên kia bảng cân đối kế toán, tổng nợ phải trả của Kinh Bắc tính đến ngày 31/12/2023 là 13.226 tỷ đồng, giảm gần 22,5% sau một năm. Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tương ứng ghi nhận ở mức 0,65 lần, giảm đáng kể so với mức 0,96 lần hồi cuối năm 2022.

Đáng chú ý, tổng nợ vay tại ngày 31/12/2023 là 3.659 tỷ đồng, giảm 52% so với đầu năm 2023, bao gồm 337 tỷ đồng tiền nợ vay ngắn hạn và 3.322 tỷ đồng nợ vay dài hạn. Phần lớn trong số này là các khoản vay ngân hàng thương mại. Sau khi sau khi hoàn tất mua lại trước hạn toàn bộ trái phiếu trong nửa đầu năm, bằng dòng tiền thu được từ việc chính thức ký hợp đồng thuê đất từ các thỏa thuận trong năm 2023, doanh nghiệp của đại gia Đặng Thành Tâm không còn ghi nhận nợ trái phiếu.

Trên thị trường chứng khoán, trong ngày 7/3, cổ phiếu KBC đang giao dịch trong vùng giá 33.150 đồng/cp. So với thời điểm đầu năm, cổ phiếu của Kinh Bắc đang tăng nhẹ. Khối lượng giao dịch khớp lệnh trung bình 10 phiên gần nhất tương đối cao, đạt gần 10 triệu đơn vị mỗi phiên.