“Soi” sức khỏe BĐS công nghiệp

Là một phân khúc chuyên biệt trong ngành xây dựng, BĐS công nghiệp thường rất kén nhà đầu tư lẫn khách hàng bởi những yếu tố ảnh hưởng đặc thù. Nếu nhiều tỉnh phía Nam được cộng điểm bởi hàng loạt cảng biển, cảng hàng không thì địa bàn Hà Nội (cùng các tỉnh lân cận) chỉ ghi nhận ban đầu cơ hội từ việc phát triển dựa vào dự án công nghệ cao.

Trong một nghiên cứu về thị trường BĐS công nghiệp nửa đầu năm 2016, Savills Việt Nam đã có góc nhìn rất chi tiết về thời cơ, thách thức của phân khúc này.

Đầu tiên là nhận định giá nhân công Trung Quốc tăng nhanh trong những năm gần đây, gây áp lực lên những ngành công nghiệp thâm dụng nhân công (đòi hỏi số lượng nhân công lớn so với vốn sử dụng) như da giày, dệt may, chế biến chế tạo.

Từ đây, Trung Quốc đang đối mặt với một làn sóng ra đi của các công ty nước ngoài, tìm kiếm các điều kiện sản xuất tốt hơn, nhất là về chi phí lao động.

Cạnh tranh với “công xưởng thế giới”

Với vị thế là một nền kinh tế “láng giềng” có kết nối giao thông đường thủy và đường bộ thuận lợi sang Trung Quốc, Việt Nam là một điểm đến sáng giá cho làn sóng dịch chuyển này.

Các yếu tố hỗ trợ chính cho Việt Nam bao gồm: là thành viên của ASEAN, đã kí hiệp định thương mại tự do với nhiều thị trường xuất khẩu lớn và giá nhân công thấp hơn một nửa so với Trung Quốc.

Ngoài ra, yếu tố thuận lợi khác cho BĐS công nghiệp Việt Nam là các hiệp định thương mại mới đã và đang tạo đà phát triển tích cực. Cụ thể, FDI tăng đột biến sau khi kết thúc đàm phán các hiệp định TPP và EVFTA cuối năm 2015.

Trong nửa đầu 2016, Việt Nam tiếp nhận 1.145 dự án mới với tổng số vốn đăng ký đạt 7,5 tỷ USD, tăng 95% theo năm. Ngành chế biến – chế tạo nhận được quan tâm lớn nhất với 71% số vốn FDI đăng ký.

Về mặt địa lý, Hải Phòng và Hà Nội có hoạt động tốt nhất với tổng vốn FDI đăng ký của 2 thành phố này chiếm tới 30%, theo sau là Bình Dương với 9% và Đồng Nai 8%.

Về mức độ giá trị, những khoản đầu tư nổi bật nhất đến từ các nhà sản xuất công nghệ cao của Hàn Quốc (tiêu biểu LG đầu tư 1,5 tỷ USD vào nhà máy màn hình OLED ở Hải Phòng).

Hà Nội gần đây đang tập trung nhiều hơn vào thu hút các dự án công nghệ cao: Tiêu biểu như dự án R&D quy mô 300 triệu USD của Sam Sung.

Theo Savills, các khoản đầu tư từ Hàn Quốc chiếm 35% tổng vốn FDI đăng ký với 4 tỷ USD. Nhật Bản và Singapore theo sau với 1,2 tỷ USD và 1,1 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tương đương lần lượt 11% và 10% dòng vốn.

Liên quan tới tổng nguồn cung cả nước, trong nửa đầu năm 2016, 6 KCN mới cung cấp 700 ha diện tích cho thuê – nâng tổng số KCN lên 218 với tổng diện tích 59.700 ha và diện tích cho thuê xấp xỉ 41.000 ha. Tổng diện tích cho thuê của nửa đầu 2016 đạt 28.500 ha, tăng 5% so với nửa cuối 2015.

Có 16 KCN khác đang trong giai đoạn lên kế hoạch, dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường thêm 18.600 ha diện tích cho thuê.

Dịch chuyển sang công nghệ cao

Phía Nam, với một trong những địa bàn phát triển mạnh nhất là Tp.HCM, nhờ lợi thế về hệ thống cảng hàng không và cảng biển quốc tế, các KCN của Tp.HCM được phát triển khá sớm và đặt tại các quận huyện vùng ven.

Dù vậy, Savills lưu ý, trọng tâm đầu tư đang dịch chuyển dần sang các ngành công nghệ cao, trong khi các ngành công nghiệp thâm dụng nhân công và đất đai ít được khuyến khích tại Tp.HCM.

Với vị trí đắc địa nhất, các KCN ở Tp.HCM có giá thuê cao nhất trong các tỉnh phía Nam. Tuy nhiên, do mặt bằng giá nhân công khá cao, các KCN mới phát triển gặp khó khăn trong việc tăng công suất cho thuê.

Đơn cử, ngành chế biến – chế tạo chỉ nhận được 66 triệu USD từ vốn FDI đăng ký trong nửa đầu 2016. Bên cạnh đó, trong các KCN trọng điểm miền Nam phải nhắc tới Bình Dương và Đồng Nai nhờ vị trí gần các cảng quốc tế (của Tp.HCM) và quỹ đất lớn. Nửa đầu năm 2016, mỗi tỉnh đã thu hút được xấp xỉ 1 tỷ USD cho ngành chế biến – chế tạo.

Một trường hợp đáng chú ý khác là Long An. Dù “đi sau” trong phát triển các KCN, địa phương này đã tăng tốc đáng kể thời gian gần đây với 16 KCN đã và đang đi vào hoạt động – cung ứng khoảng 3.000 ha diện tích cho thuê. Riêng trong nửa đầu năm nay, Long An tiếp nhận 350 triệu USD vốn FDI đăng ký – mức cao nhất so với các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long. Tuy nhiên, với giá thuê tương đối cao, công suất cho thuê trung bình của Long An hiện vẫn ở mức khá thấp, dưới 60%.

Trở lại với phía Bắc, Hải Phòng (với lợi thế cảng biển quốc tế) là đầu tàu tiên phong trong phát triển KCN. Minh chứng cho những KCN thành công tiêu biểu là Nomura và Nam Cầu Kiên, với công suất cho thuê đạt từ 90-100%.

Tuy nhiên, giá thuê trung bình ở các KCN Hải Phòng tương đối cao do thiếu những ưu đãi dành cho các nhà phát triển KCN. Điều này gián tiếp làm giảm sút công suất cho thuê trung bình trong các KCN Hải Phòng.

Khá tích cực, những cải thiện gần đây về môi trường kinh doanh đã có tác động đáng kể. Nửa đầu 2016, Hải Phòng dẫn đầu về thu hút vốn FDI với 1,8 tỷ USD vốn đăng ký. Điển hình, KCN Tràng Duệ là điểm đến của những dự án đầu tư lớn như khoản đầu tư 1,5 tỷ USD của LG và dự án 425 triệu USD của SL Electronics.

Trong khi đó, Hà Nội và các tỉnh lân cận có được lợi thế từ sân bay quốc tế Nội Bài. Mặc dù vậy việc không nằm gần các cảng biển vẫn ảnh hưởng bất lợi đến nhiều ngành công nghiệp.

Các chính sách ưu đãi hấp dẫn được áp dụng cho các ngành công nghiệp có sản phẩm giá trị cao. Điều đó đưa lại kết quả tích cực, đưa công suất cho thuê trung bình các KCN trong vùng vượt 70%.

Sức cạnh tranh của khu vực phía Bắc đang được củng cố đáng kể thông qua hệ thống đường cao tốc kết nối đến Trung Quốc và các cảng biển của Hải Phòng.