Sau sáp nhập hành chính, doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp tăng tốc mở rộng quỹ đất

Nguồn cung mở rộng nhờ sáp nhập và quy hoạch mới

Trong bối cảnh nhu cầu thuê đất khu công nghiệp vẫn duy trì ở mức cao, quá trình sáp nhập đơn vị hành chính và các chính sách mới được ban hành đang mở ra một giai đoạn mở rộng nguồn cung hiếm có. Báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp của Agriseco Research cho thấy, chỉ trong vòng một năm, diện tích đất công nghiệp khả dụng đã tăng mạnh nhờ những thay đổi về quy hoạch và pháp lý.

Theo Agriseco Research, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố đã giúp nguồn cung đất công nghiệp ở miền Bắc tăng từ 10.200ha lên 14.500ha, trong khi miền Nam tăng gấp sáu lần, đạt khoảng 15.500ha. Đây là mức tăng được đánh giá là đột biến, phản ánh sự chuyển động mạnh của công tác quy hoạch và tái cấu trúc hành chính trong thời gian qua.

Cùng với đó, quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và đất cao su sang đất công nghiệp đang được đẩy nhanh, giúp bổ sung quỹ đất mới cho các địa phương có tốc độ thu hút đầu tư cao. Nhiều khu công nghiệp mới được kỳ vọng sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2025–2027, đặc biệt tại các tỉnh có lợi thế hạ tầng như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Ninh Bình ở khu vực phía Bắc; và Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu ở phía Nam.

Agriseco đánh giá, sự mở rộng quỹ đất nhờ sáp nhập hành chính không chỉ giúp tăng diện tích quy hoạch, mà còn tạo ra các vùng công nghiệp liên hoàn, thuận lợi hơn cho việc kết nối hạ tầng và thu hút chuỗi cung ứng. Sự thay đổi này diễn ra song hành với việc hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021–2030, trong đó tổng diện tích đất khu công nghiệp cả nước dự kiến tăng thêm 115 nghìn ha, tạo nền tảng cho phát triển công nghiệp và logistics trong thập kỷ tới.

Trong 3–5 năm tới, hơn 20 khu công nghiệp mới tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Nghệ An… được kỳ vọng đi vào hoạt động. Hàng loạt chủ đầu tư trên sàn chứng khoán đang hiện diện nổi bật trong làn sóng này. Viglacera (VGC) đã được phê duyệt ba khu công nghiệp mới với tổng diện tích gần 640ha, gồm Sông Công II, Dốc Đá Trắng và Trấn Yên giai đoạn 1; đồng thời mở rộng kế hoạch lên 20 khu công nghiệp với quỹ đất thương phẩm 2.000–3.000ha đến năm 2025.

Tổng công ty IDICO (IDC) cũng đang bổ sung hơn 1.200ha quỹ đất thông qua các dự án Tân Phước 1, Mỹ Xuân B1, Vinh Quang và Phú Long – những dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư và dự kiến triển khai trong 3–5 năm tới. Trong khi đó, Kinh Bắc (KBC) chuẩn bị ghi nhận các dự án lớn như Tràng Duệ 3, Kim Thành 2, Phú Bình hay Sông Hậu 2, nâng tổng quỹ đất vượt 6.000ha, cùng kế hoạch mở thêm 2.500ha khi hoàn thiện hạ tầng.

Các dự án này không chỉ mở rộng diện tích cho thuê, mà còn định hình lại bản đồ công nghiệp Việt Nam khi các khu vực ven đô hoặc cấp tỉnh được “kéo gần” trung tâm nhờ hạ tầng liên kết mới.

Khung chính sách thúc đẩy nguồn cung mới

Cùng với yếu tố quy hoạch, loạt văn bản pháp lý và nghị định mới được Agriseco đánh giá là động lực quan trọng thúc đẩy nguồn cung. Nổi bật trong đó là Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, đơn giản hóa thủ tục đầu tư cho các chủ đầu tư khu công nghiệp. Bên cạnh đó, Nghị quyết 39/2021/QH15 và Quyết định 338/QĐ-TTg năm 2023 về quy hoạch và phát triển nhà ở xã hội đã tạo hành lang cho các địa phương bố trí quỹ đất nhà ở công nhân, đây là một yếu tố quan trọng trong phát triển khu công nghiệp bền vững.

Trong năm 2025, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết 139/NQ-CP, quy định mỗi khu công nghiệp phải dành ít nhất 20ha hoặc 5% quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, khởi nghiệp, đồng thời giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu. Đây được xem là bước đi hỗ trợ thiết thực, giúp các doanh nghiệp nội địa tiếp cận hạ tầng công nghiệp với chi phí hợp lý.

Ngoài ra, Nghị định 182/2024/NĐ-CP và dự thảo quy định chi tiết Luật Đầu tư về “thủ tục đầu tư đặc biệt” đang được xem như công cụ quan trọng nhằm giảm thiểu vướng mắc hành chính, tạo điều kiện cho dòng vốn FDI công nghệ cao vào Việt Nam. Việc thành lập Quỹ hỗ trợ đầu tư theo nghị định này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thêm cho các dự án lớn trong lĩnh vực chất bán dẫn, năng lượng sạch và logistics.

Theo Agriseco Research, yếu tố hạ tầng là “chất xúc tác” then chốt cho làn sóng mở rộng quỹ đất công nghiệp. Việt Nam hiện duy trì tỷ lệ đầu tư hạ tầng 5,5–5,7% GDP/năm, cao hơn mặt bằng ASEAN, với hàng loạt dự án trọng điểm đang được triển khai như cao tốc Bắc – Nam giai đoạn 2, sân bay Long Thành, hệ thống metro và mở rộng cảng biển. Khi các công trình này hoàn thành trong năm 2025, năng lực kết nối vùng và logistics sẽ được cải thiện đáng kể, giúp rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí sản xuất và tăng sức hấp dẫn của các khu công nghiệp mới.

Agriseco nhận định, việc đồng thời thúc đẩy hạ tầng giao thông, sáp nhập hành chính và cải cách thủ tục đầu tư đang tạo ra một chu kỳ phát triển mới cho bất động sản khu công nghiệp. Trong bối cảnh nhu cầu thuê đất vẫn cao và dòng vốn FDI duy trì tích cực, những điều chỉnh về quy hoạch và chính sách này được xem là yếu tố nền tảng giúp Việt Nam tiếp tục củng cố vị thế trung tâm sản xuất của khu vực châu Á – Thái Bình Dương.