Ôm món nợ nghìn tỷ, N.H.O lầm lũi tiến ra thị trường bất động sản phía Bắc

Ông Lawrence Tham, Chủ tịch HĐQT N.H.O

Tham vọng lớn

Gần đây, trên truyền thông xuất hiện dày đặc thông tin về Công ty CP Tổ chức Nhà Quốc Gia (N.H.O), một doanh nghiệp địa ốc mới nổi nhưng nuôi tham vọng lớn, quyết tâm mở rộng thị phần ra phía Bắc sau khi đã khẳng định tên tuổi trong làng bất động sản phía Nam.

N.H.O cho biết, doanh nghiệp đang hướng đến việc gia tăng sự hiện diện tại vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, với trọng tâm là các tỉnh, thành phố lớn như Hải Phòng, Quảng Ninh và Hà Nội.

Theo lời giới thiệu, N.H.O đã triển khai 2 dự án đầu tay tại khu vực phía Bắc, là Khu đô thị Kings Town (TP. Hạ Long, Quảng Ninh) và Khu căn hộ The Hera (Hải Phòng). Trong đó, Kings Town có quy mô 6 ha, cung cấp 256 sản phẩm nhà phố được N.H.O phát triển trong giai đoạn 2017-2019.

Với The Hera, đây là dự án có tổng diện tích 2,2 ha, gồm 3 tòa chung cư cao 20 tầng, đáp ứng 1.579 căn hộ cho khách hàng có thu nhập khá. The Hera khởi công từ năm 2019, hiện đã hoàn thành giai đoạn 1 với 188 căn hộ, và đang được chủ đầu tư thực hiện giai đoạn 2.

Bên cạnh đó, N.H.O cho biết đang phát triển dự án thứ ba là Khu căn hộ The Dragon Castle Hạ Long (TP. Hạ Long, Quảng Ninh) với quy mô 3 tòa tháp, dự kiến cung cấp cho thị trường 1.288 sản phẩm.

The Dragon Castle Hạ Long có vị trí khá thuận lợi, tọa lạc ngay trung tâm thành phố, nhìn thẳng ra vịnh Cửa Lục. Dự án đã cất nóc 2 tòa tháp, tòa tháp còn lại đang trong quá trình xây dựng.

Thách thức mới

Chiến dịch Bắc tiến của N.H.O thu hút sự quan tâm lớn của giới truyền thông cũng như những nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước. Có quan điểm cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn như hiện nay, doanh nghiệp này đang phải đối diện với những khó khăn, thách thức mới trong tâm thế bị động.

Nhìn chung, thị trường bất động sản hiện nay thanh khoản rất yếu không những vì ảnh hưởng bởi lạm phát toàn cầu, mà điểm nghẽn lớn nhất với thị trường lúc này đến từ nguồn vốn.

Kênh dẫn vốn tín dụng bất động sản đang bị kiểm soát chặt bởi ngân hàng; còn kênh trái phiếu doanh nghiệp thì chững hẳn sau khi phát lộ những sai phạm của tập đoàn lớn liên quan đến việc lợi dụng niềm tin của người dân để chiếm đoạt tài sản, như Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát.

Khó khăn bủa vây, đặc biệt với doanh nghiệp đang liên tục mở rộng thị phần như N.H.O. Việc cùng lúc phát triển nhiều dự án sẽ buộc doanh nghiệp phải tăng cường vốn vay để đầu tư, và việc lựa chọn đòn bẩy cao, chấp nhận những món nợ gấp vài lần vốn tự có sẽ nảy sinh nhiều rủi ro thanh toán khó tiên lượng.

Ví dụ như Tập đoàn Danh Khôi, doanh nghiệp một thời được xem là ngôi sao mới nổi với những dự án nghìn tỷ được quảng bá hoành tráng, nay đã bị cưỡng chế không được sử dụng hóa đơn 1 năm do đã nợ thuế gần 94 tỷ hơn 90 ngày. Số tiền không quá lớn so với thời hoàng kim nhưng giờ đây lại khác.

Hay như tại Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch Hội đồng quản trị vừa qua bị 6 công ty chứng khoán liên tục bán giải chấp hàng chục triệu cổ phiếu, nhưng vô cùng ế ẩm, tắc thanh khoản dù đã giảm kịch sản đến mười mấy phiên liên tiếp. Nên nhớ, mới năm trước, giới chủ Phát Đạt còn lọt vào top giàu nhất sàn chứng khoán và là 1 trong 5 doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận cao nhất nước.

Dẫn chứng 2 trường hợp trên để thấy thị trường bất động sản đang bí bách thế nào.

Nợ phải trả 1.830 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu "bay" 60 tỷ đồng

N.H.O vừa bước qua năm thứ 10 thành lập. Hiện vốn điều lệ ở mức 400 tỷ đồng. Ông Kim Kyoo-chul, Tổng giám đốc, thành viên HĐQT đang là người đại diện theo pháp luật, thay cho bà Trần Thị Dịu Hòa, cựu Chủ tịch HĐQT từ năm 2019.

Khá ngạc nhiên, trái ngược với tham vọng chiếm lĩnh thị trường bất động sản từ Nam ra Bắc, N.H.O chưa kịp chuẩn bị cho mình nền tảng tài chính vững chắc, mà thậm chí phải đang chống chọi với sự khó nhọc trong việc duy trì hoạt động kinh doanh liên tục.

Theo tài liệu của phóng viên, số liệu báo cáo tài chính riêng lẻ của N.H.O cho thấy tại ngày 31/12/2021, chủ dự án The Dragon Castle Hạ Long đang ôm khối nợ phải trả 1.830 tỷ đồng, trong bối cảnh vốn chủ sở hữu âm đến 60 tỷ đồng.

Đồng nghĩa với đó, cùng thời điểm trên, N.H.O đang lỗ lũy kế hơn 460 tỷ đồng. Suốt 5 năm qua (2017-2021), N.H.O chỉ duy nhất có lãi ròng 11,4 tỷ đồng năm 2020, còn lại triền miên chìm đắm trong thua lỗ hàng chục tỷ đồng mỗi năm. Chẳng hạn 2017, số lỗ của N.H.O lên đến gần 90 tỷ đồng, 2018 giảm lỗ còn 52 tỷ đồng nhưng ngay sau đó tiếp tục lỗ nặng 74 tỷ đồng ở năm kế tiếp.

Bóc tách những món nợ của N.H.O, chiếm đến 1.007 tỷ đồng là nợ vay ngắn hạn, và 484 tỷ đồng nợ vay dài hạn. Mặc dù xếp vào nhóm nợ dưới 12 tháng, song nợ vay ngắn hạn liên tục tăng mạnh qua từng năm (năm 2020 là 827 tỷ đồng, năm 2019 là 442 tỷ đồng), cho thấy doanh nghiệp ngày một "bám víu" vào các chủ nợ.

Một số chủ nợ lớn của N.H.O có yếu tố nước ngoài, điển hình như Công ty CP Sung Hyun Vina (địa chỉ tại Bình Dương), Công ty Corecam Vietnam (Singapore), Công ty Strategic Shipping ("thiên đường thuế" Marshal Islands). Với các khoản vay trên, N.H.O đã đem cổ phần tại công ty con để thế chấp (Công ty TNHH Tổ chức Nhà Quốc Gia Bình Dương; Công ty TNHH Lee&Co (Việt Nam) và Công ty CP Tổ chức Nhà Quốc Gia Đông Dương).

Còn trong nước, Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB) - Chi nhánh TP.HCM là đơn vị cấp tín dụng liên tục cho N.H.O, với tài sản bảo đảm là Dự án Khu đô thị mới Tây Sông Hậu (tỉnh An Giang) giai đoạn 1-2 do Liên danh N.H.O và Công ty TNHH MTV Bất động sản Thiên Bút làm chủ đầu tư. Trong cơn khó vốn, thậm chí doanh nghiệp còn phải gán cả xe ô tô cho nhà băng.

Nói thêm về nữ doanh nhân Trần Thị Dịu Hòa, cựu Chủ tịch HĐQT N.H.O, hiện bà cũng đảm nhiệm cương vị Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Central Capital, tập đoàn được cho là đứng sau Công ty CP Đầu tư Tài chính Hoàng Minh (HOSE: KPF). KPF là cổ phiếu "làm mưa làm gió" trên thị trường chứng khoán trong tháng 8 vừa qua, khiến nhiều nhà đầu tư ngỡ ngàng bởi loạt phiên tăng sốc, đẩy giá trị cổ phiếu tăng vọt gấp đôi chỉ trong vẻn vẹn có hơn 10 phiên giao dịch. Công ty TNHH Đầu tư Central Capital được thành lập cuối năm 2018, với 3 cổ đông sáng lập là bà Trần Thị Dịu Hoà (30% cổ phần), ông Vũ Đức Toàn (40%) và ông Lê Thanh Tuấn (30%). Hiện Central Capital có vốn điều lệ 300 tỷ đồng, ông Vũ Đức Toàn là Chủ tịch HĐQT. Được biết, bà Trần Thị Dịu Hoà là em gái của ông Trần Đức Vinh, người từng được được Vietinbank Capital đề cử làm thành viên Ban đại diện Quỹ VVDIF vào giữa năm ngoái. Trong khi đó, cộng sự của bà Trần Thị Dịu Hoà, ông Lê Thanh Tuấn (SN 1989) còn tham gia sáng lập và nắm giữ cổ phần tại nhiều doanh nghiệp khác, như Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Công nghệ Tâm An, Công ty CP Đầu tư Đầu tư Bất động sản Tâm An, Công ty CP Đầu tư và Tư vấn Bất động sản Tâm An, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Covicons Việt Nam, Công ty CP Đầu tư Vân Hồ, Công ty TNHH Phát triển Thế Giới Mới, Công ty TNHH Cảnh quan Nhật Bản... Trong số dự án lớn mà Central Capital đang triển khai, phải kể đến The Pearl Hội An quy mô 8,78 ha (Quảng Nam). Để có vốn đầu tư, sau khi mua lại dự án, Central Capital đã đem thế chấp cho Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Quang Trung. Đặc biệt, nhà băng này có mối quan hệ mật thiết với ông Lê Thanh Tuấn và ông Vũ Đức Toàn, những người đồng sáng lập Central Capital cùng bà Trần Thị Dịu Hoà.