NHNN hạ lãi suất điều hành, dòng tiền sẽ chảy vào cổ phiếu BĐS?

Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hạ lãi suất điều hành sẽ có tác động tới thị trường BĐS nói chung và cổ phiếu BĐS nói riêng bởi giá BĐS khá nhạy cảm với sự thay đổi của lãi suất.

Theo dữ liệu thị trường bất động sản (BĐS) 4 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn, giá chung cư hiện đang đi ngang so với cùng kỳ năm ngoái, tuy nhiên nhu cầu tìm kiếm cho loại hình BĐS này lại tiếp tục giảm trong thời gian gần đây.

Tại hai trung tâm kinh tế hàng đầu cả nước là Hà Nội và TP HCM, giá rao bán chung cư gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. Cụ thể, tại Hà Nội, so sánh với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư tăng 2-4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp. Tại TP HCM, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%.

NHNN hạ lãi suất điều hành, dòng tiền sẽ chảy vào cổ phiếu BĐS?

Nhu cầu mua chung cư giảm mạnh

Theo Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng nóng như trước đây tuy nhiên cũng không giảm quá sâu. Theo báo cáo quý I của đơn vị này, 43% người có nhu cầu mua ở thực đang có tâm lý tiếp tục chờ bất động sản giảm giá. Đây cũng là tâm lí chung của rất nhiều nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường BĐS.

Dựa theo kết quả một cuộc khảo sát gần đây của nhóm phân tích, có tới 49% các nhà môi giới đánh giá chung cư bán/cho thuê là loại hình BĐS tiềm năng nhất năm 2023. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP HCM khoảng 70%, cả nước có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%, như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về nhà ở đô thị luôn hiện hữu, đơn vị phân tích nhận định.

Trong bối cảnh ảm đạm của nền kinh tế, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra khuyến nghị người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính. Người mua nên đánh giá các yếu tố như số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ. Đối với những người mua để ở, thì mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn. Còn đối với các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn rất nhiều vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn nên cần nắm vững thông tin chi tiết về khả năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê, đại diện Batdongsan.com.vn nhận định.

Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP HCM trong quý 1/2023 lần lượt là 4,9% và 4,4%/năm, chưa tính đến lợi nhuận nếu giá nhà tăng. Mức lợi suất này tuy đã cao hơn năm 2021 và 2022 nhưng vẫn thấp hơn mức trước dịch Covid (năm 2019, lợi suất cho thuê chung cư ở hai thành phố này là khoảng 6%/năm).

Tại khu vực miền Nam, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhu cầu thực đối với bất động sản vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối, do đó ông đánh giá thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. Theo dữ liệu mà Batdongsan.com.vn có được, từ tuần đầu tiên của tháng 5, nguồn cung và lượng quan tâm tìm kiếm bất động sản đã có dấu hiệu khả quan hơn.

Mặc dù thị trường BĐS chưa có nhiều biến chuyển mới, tuy nhiên, trên thị trường chứng khoán Việt Nam, nhóm cổ phiếu này đang diễn biến rất sôi động trong vòng 2 tháng trở lại đây. Kể từ thời điểm NHNN hạ lãi suất điều hành lần đầu tiên trong năm 2023, nhóm cổ phiếu BĐS đã thể hiện sức mạnh khi hồi phục từ 70 - 90% so với vùng giá đáy, thậm chí 1 số cổ phiếu còn tăng gần 100% chỉ trong thời gian ngắn như DIG, IDJ.

Diễn biến giá cổ phiếu DIG

Trong ngày hôm qua (23/05/2023), NHNN cũng đã đưa ra thông báo điều chỉnh lãi suất điều hành lần thứ 3. Theo đó, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với tổ chức tín dụng giảm từ mức 6,0%/năm xuống 5,5%/năm; lãi suất tái cấp vốn giảm từ mức 5,5%/năm xuống 5,0%/năm; lãi suất tái chiết khấu giữ nguyên ở mức 3,5%/năm. Việc NHNN hạ lãi suất điều hành sẽ có tác động tới thị trường BĐS nói chung và cổ phiếu BĐS nói riêng, vì giá BĐS khá nhạy cảm với sự thay đổi của lãi suất.