Nhiều doanh nghiệp địa ốc đang ‘đi trước’ trên đường đua bất động sản hậu sáp nhập

Không gian hành chính mở rộng: Chất xúc tác cho chuyển động hạ tầng và địa ốc

Theo báo cáo chuyên đề do Bộ phận Nghiên cứu của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) vừa mới phát hành, các đề án sáp nhập tỉnh thành theo Nghị quyết 60-NQ/TW được nhận định là cú hích chiến lược đối với việc tái cấu trúc không gian kinh tế, quy hoạch liên vùng và hệ thống phân bổ nguồn lực quốc gia.

Cũng theo VCBS, việc giảm số lượng tỉnh thành, hình thành các “siêu địa phương” với quy mô dân số, diện tích và ngân sách lớn hơn không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho điều hành hành chính mà còn mở ra cơ hội tăng cường phát triển hạ tầng liên kết, giải phóng điểm nghẽn quy hoạch và tối ưu hóa tiềm năng đất đai. Các địa phương sau sáp nhập – như TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu; Đà Nẵng với Quảng Nam; hay Bắc Ninh với Bắc Giang – sẽ có điều kiện tốt hơn để hình thành những vùng phát triển đô thị – công nghiệp – logistics tích hợp.

Một trong những lợi thế rõ rệt là sự chủ động trong điều phối ngân sách địa phương. VCBS dẫn dữ liệu từ Bộ Tài chính cho thấy nhiều tỉnh quy mô nhỏ hiện phụ thuộc phần lớn vào nguồn bổ sung từ ngân sách trung ương. Việc hợp nhất giúp tiết kiệm chi phí vận hành bộ máy, đồng thời tăng tỷ lệ giữ lại ngân sách, từ đó nâng cao năng lực đầu tư công trung và dài hạn. Mô hình này được xem là tương đồng với định hướng phân quyền tài khóa tại Trung Quốc – nơi các tỉnh, thành phố lớn có quyền tự chủ cao hơn trong hoạch định phát triển và thu hút đầu tư.

Hệ quả tất yếu là các địa phương có tiềm năng đô thị hóa nhanh hoặc nằm trong quy hoạch kết nối vùng sẽ chứng kiến sự chuyển động rõ nét về nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong lĩnh vực hạ tầng, nhà ở và khu công nghiệp. Báo cáo của VCBS nhấn mạnh: "Sự phát triển hạ tầng và các hoạt động kinh tế thực chất sẽ là nền tảng cốt lõi để giá trị bất động sản được cải thiện, chứ không đơn thuần là hiệu ứng kỳ vọng ngắn hạn từ chính sách."

Tái định vị dòng vốn và cơ hội mới cho doanh nghiệp bất động sản

VCBS cho rằng, trong bối cảnh hạ tầng dần đồng bộ sau sáp nhập, thị trường bất động sản sẽ có sự phân hóa mạnh giữa các khu vực. Những nơi từng bị chia cắt về địa giới hành chính hoặc vướng mắc trong quy hoạch liên tỉnh (như ranh giới giữa TP.HCM và Đồng Nai hay giữa Bắc Giang và Bắc Ninh) sẽ có điều kiện giải quyết triệt để các xung đột pháp lý, từ đó khai thông dòng vốn đầu tư cho các dự án dang dở hoặc chậm triển khai.

Cũng theo phân tích của VCBS, nhóm doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất tại các khu vực sáp nhập, đặc biệt là các tỉnh nằm trong quy hoạch phát triển công nghiệp và đô thị trọng điểm, sẽ hưởng lợi trước tiên. Có thể kể đến DPG với dự án Casamia Balanca tại Quảng Nam đã hoàn thiện xây thô và ra mắt tháng 5/2025; DXG với loạt dự án tại Bình Dương đang trong giai đoạn chờ phê duyệt quy hoạch và tiền sử dụng đất; hay HDC với The Light City tại Vũng Tàu – một khu đô thị đã mở bán giai đoạn đầu.

Trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, báo cáo chỉ rõ những tên tuổi đáng chú ý như SIP (Tây Ninh, HCM, Đồng Nai), IDC (Hải Phòng, Bà Rịa – Vũng Tàu), KBC (Bắc Giang, Bắc Ninh) đang sở hữu tổng diện tích cho thuê hàng trăm đến hàng nghìn ha, tập trung tại các vùng có sức hút FDI mạnh. Việc sáp nhập giúp tái phân bổ chỉ tiêu phát triển KCN theo vùng thay vì tỉnh lẻ như hiện nay, từ đó tăng dư địa linh hoạt trong thu hút nhà đầu tư chiến lược.

Một điểm sáng nữa đến từ bài học sáp nhập Hà Nội – Hà Tây năm 2008. Theo VCBS, sau 10 năm mở rộng địa giới, Hà Nội đạt tốc độ tăng trưởng GRDP bình quân 7,41%/năm, quy mô GRDP tăng gần gấp đôi, thu nhập bình quân đầu người tăng 2,3 lần. Tuy nhiên, VCBS cũng cảnh báo rằng quá trình này cần được điều phối đồng bộ và tránh lặp lại tình trạng “dự án treo” do chờ rà soát lại quy hoạch – như tại huyện Mê Linh từng chứng kiến nhiều khu đô thị bị bỏ hoang trong một thời gian dài.

Với cách tiếp cận cẩn trọng, nhóm phân tích VCBS cho rằng thị trường bất động sản hậu sáp nhập sẽ có sức bật trong trung hạn, nhưng giá trị thật chỉ đến khi hạ tầng kết nối, tiện ích đô thị và nhu cầu thực cùng đồng thời vận hành. Những doanh nghiệp có pháp lý đầy đủ, sẵn sàng triển khai sớm và có kinh nghiệm quy hoạch tích hợp sẽ chiếm lợi thế trong cuộc đua tái định vị thị trường.

Xem chi tiết báo cáo phân tích tại đây